คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15097/2558 ป.พ.พ. มาตรา 519 บัญญัติว่า “บทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายนั้น ท่านให้ใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย โดยให้ถือว่าผู้เป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นผู้ขายในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้ส่งมอบ และเป็นผู้ซื้อในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้รับในการแลกเปลี่ยนนั้น” แม้หนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดินจะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดิน อันอาจจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อตามสัญญาโจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าจะแลกโฉนดที่ดินกัน โดยจำเลยจะแบ่งที่ดินคืนให้โจทก์ 12 ไร่เศษ ตามจำนวนที่จำเลยแบ่งขาย จึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญา แต่จำเลยยังมีหน้าที่แบ่งแยกที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามข้อตกลงในสัญญา จึงเป็นข้อบ่งชี้ว่าโจทก์กับจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่แลกเปลี่ยนกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แลกเปลี่ยนกันโอนทันทีในวันทำสัญญาไม่ หนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย จึงเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคสอง หาใช่สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะเพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่อย่างใดไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12705/2557 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีข้อตกลงว่า หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อจะดำเนินการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อ จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์นั้น เห็นได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวมีเงื่อนไขที่โจทก์จะต้องไปขอสินเชื่อกู้เงินจากสถาบันการเงินหรือธนาคารเพื่อชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย สถาบันการเงินหรือธนาคารจะให้กู้หรือไม่เป็นเรื่องไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินหรือธนาคารจะเป็นผู้พิจารณา หากสถาบันการเงินหรือธนาคารไม่ให้กู้ สัญญาจะซื้อจะขายย่อมไม่อาจสำเร็จลุล่วงได้ เมื่อโจทก์ได้ดำเนินการเพื่อขอกู้เงินจากธนาคารถึงสองธนาคาร แต่ธนาคารทั้งสองแห่งไม่อนุมัติ เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่เป็นผล สัญญาไม่อาจสำเร็จลุล่วงไปได้ แม้จะไม่ปรากฏว่ามีการจำกัดช่วงเวลาหรือจำนวนสถาบันการเงินหรือธนาคารที่โจทก์จะดำเนินการขอสินเชื่อ โจทก์จึงยังอาจดำเนินการขอสินเชื่อได้อีก ไม่ใช่เรื่องพ้นวิสัย แต่ก็ไม่แน่นอนว่าการดำเนินการขอสินเชื่อจะได้รับอนุมัติจากสถาบันการเงินหรือธนาคารใดหรือไม่ เมื่อไร ทั้งการดำเนินการขอสินเชื่อจากธนาคารมาสองแห่งแล้ว ถือว่าโจทก์ขวนขวายดำเนินการเพื่อปฏิบัติตามสัญญาตามสมควรแล้ว กรณีมิใช่ว่าโจทก์จะต้องดำเนินการขอสินเชื่อเรื่อยไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุดซึ่งมิใช่เจตนารมณ์ของคู่สัญญา เมื่อโจทก์พยายามปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาแล้วแต่ไม่สำเร็จไม่สามารถนำเงินมาชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือได้ จึงไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ใช่ผู้ผิดนัดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิริบมัดจำ ดังนั้น โจทก์จึงฟ้องเรียกให้จำเลยคืนเงินมัดจำได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว ผู้ทำสัญญาไม่จำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในเรือที่จะซื้อขายขณะทำสัญญาก็ได้ เพราะสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงกัน และเป็นหน้าที่ของผู้ขายที่ต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ เมื่อผู้ซื้อปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาแล้ว ทั้งได้ความว่าโจทก์ได้ส่งมอบเรือทั้งสามลำที่จะซื้อขายพร้อมหนังสือมอบอำนาจในการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เรือทั้งสามลำให้แก่จำเลยที่ 1 ในวันทำสัญญา แสดงว่าโจทก์สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในเรือทั้งสามลำที่จะซื้อขายให้แก่จำเลยที่ 1 ได้ สัญญาซื้อขายเรือดังกล่าวจึงเป็นสัญญาที่มีผลใช้บังคับได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7221/2552 คดีนี้โจทก์เบิกความว่า เมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้ว อ. ได้ส่งมอบที่ดินกับบ้านพิพาทที่โจทก์ครอบครองอยู่ก่อนแล้วตามสัญญาเช่าให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์และโจทก์ก็ได้ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่าการซื้อขายระหว่างโจทก์กับ อ. มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเรื่องที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายที่โจทก์และ อ. ทำขึ้นแก่กันโดยกำหนดข้อตกลงให้คู่สัญญาไปจดทะเบียนโอนแก่กันหลังจากทำสัญญาซื้อขาย 5 ปีเศษ ดังนี้ สัญญาซื้อขายที่ทำกันจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอน สิทธิครอบครองก็ยังไม่โอนไปยังโจทก์ผู้จะซื้อ และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอน สิทธิครอบครองก็ยังไม่โอนไปยังโจทก์ผู้จะซื้อ แม้จะมีการส่งมอบการครอบครองแต่ อ. ผู้จะขายก็ยังไม่มีเจตนาสละการครอบครอง การครอบครองของโจทก์เป็นเพียงการครอบครองแทน อ. ผู้จะขายเท่านั้น โจทก์ไม่อาจอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ปัญหานี้เป็นเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความยกขึ้นอ้างศาลย่อมมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัย
เมื่อฟังว่าจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทไม่ประสงค์ให้โจทก์อยู่และให้โจทก์ออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท การที่โจทก์ยังคงอยู่จึงเป็นการละเมิดทำให้จำเลยเสียหาย โจทก์จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6939/2552 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทกับจำเลย ย่อมแสดงว่าโจทก์ผู้จะซื้อเชื่อถือข้อสัญญาที่ทำกับจำเลยและมุ่งหมายจะได้รับประโยชน์จากการใช้สอย โดยมั่นใจว่าโครงการของจำเลยจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามที่ระบุในสัญญา กำหนดระยะเวลาก่อสร้างและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งของสัญญา หาเป็นเพียงการประมาณเวลาที่จะแล้วเสร็จมิใช่กำหนดเวลาตายตัวแต่อย่างใดจำเลยเป็นเจ้าของโครงการขนาดใหญ่ มีประสบการณ์ในการจัดสรรที่ดินมาแล้วหลายโครงการย่อมทราบถึงขั้นตอนและระยะเวลาในการขอใบอนุญาตจัดสรรเป็นอย่างดีจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องขวนขวายเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา จำเลยจะอ้างเหตุเกี่ยวกับการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินล่าช้าเพื่อขยายระยะเวลาก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ออกไปหาได้ไม่ ข้อเท็จจริงปรากกฎว่าหลังจากโจทก์ชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยเสร็จสิ้น 29 งวดแล้ว โจทก์ได้รับการติดต่อจากจำเลยว่าหากจะผ่อนค่าบ้านต่อไปก็ผ่อนได้ โดยจำเลยจะนำเงินดังกล่าวไปเป็นทุนสร้างบ้านให้แล้วเสร็จ โจทก์จึงชำระเงินให้แก่จำเลยอีก 5 งวด เป็นเงิน 75,000 บาท การที่โจทก์ขวนขวายหาเงินมาผ่อนชำระให้จำเลยอีก 5 งวด ทั้ง ๆ ที่ผ่อนเงินดาวน์มาครบแล้ว ย่อมแสดงว่าขณะนั้นโจทก์ต้องการจะรับโอนกรรมสิทธิ์และเข้าอยู่อาศัยแต่จำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จ ทำให้โจทก์ต้องหยุดผ่อนชำระ จนกระทั่งปี 2543 หลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้วถึง 3 ปีเศษ และเป็นเวลาหลังจากที่โจทก์หยุดผ่อนชำระไปแล้วกว่า 2 ปี จำเลยเพิ่งมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ การที่โจทก์ยังชำระเงินให้แก่จำเลยต่ออีก 5 งวด หลังจากชำระเงินดาวน์เสร็จสิ้นแล้วจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผู้จะซื้อมิได้ถือเอาระยะเวลาเป็นสาระสำคัญ เมื่อจำเลยไม่สามารถก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ภายใน 2 ปี นับแต่วันทำสัญญาตามข้อตกลง จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5416/2552 ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าโจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญอีกสองงวด เมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้วจำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้ สัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของและการครอบครองที่ดินพิพาทโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญาแต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาก็ไม่เป็นโมฆะ
อย่างไรก็ตาม ***หากการซื้อขายที่ดินโดยทำเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด แม้การซื้อขายที่ดินนั้นจะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะ แต่นิติกรรมนั้นก็อาจสมบูรณ์ในฐานะเป็นนิติกรรมอย่างอื่น เช่น การส่งมอบการครอบครองที่ดิน เป็นต้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1476/2561 ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่โจทก์ซื้อมาจากพระภิกษุ ป. และเข้าครอบครองทำประโยชน์ หาใช่เป็นการครอบครองที่ดินผิดแปลง แม้การให้ที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับพระภิกษุ ป. ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 525 แต่เมื่อ ส. สละการครอบครองและโอนการครอบครองโดยส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่พระภิกษุ ป. การครอบครองของ ส. ย่อมสิ้นสุดลง พระภิกษุ ป. ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367, 1377 และ 1378 และแม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างพระภิกษุ ป. กับโจทก์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่เมื่อพระภิกษุ ป. ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยสละการครอบครองและส่งมอบที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ค. ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ส. จึงไม่มีสิทธิจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทซึ่งไม่ใช่มรดกของ ส. ให้แก่ ป. ป. ย่อมไม่ได้สิทธิครอบครอง ส่วนจำเลยที่ 1 มีชื่อเป็นผู้ถือสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท แต่ไม่ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ตามความจริง จึงไม่ใช่เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง และไม่มีสิทธิขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 แม้การขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน ก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 2 ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท การที่ศาลพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสอง จึงไม่เป็นการพิพากษาเกินคำฟ้อง
สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดี
มาตรา 456 วรรคสอง "อนึ่ง สัญญาจะขายหรือจะซื้อทรัพย์สินอย่างใด ๆ ดั่งว่ามานี้ก็ดี คำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินเช่นว่านั้นก็ดี ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่"
ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต้องมีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีอย่างใดอย่างหนึ่ง กฎหมายจึงจะอนุญาตให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ซึ่งได้แก่
(1) หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือ
(2) วางประจำหรือมัดจำ หรือ
(3) การชำระหนี้บางส่วน
หลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีเป็นหลักฐานที่กฎหมายบังคับไว้ในกรณีที่มีการฟ้องร้องให้บังคับคดีตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษ โดยจะต้องมีหลักฐานเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งมาแสดงต่อศาล
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 624/2508 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 หาได้กำหนดว่าจะต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขายจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เสมอไปไม่ หากการซื้อขายมีการวางประจำหรือชำระหนี้บางส่วนแล้ว ก็ย่อมฟ้องร้องได้เช่นกัน คดีนี้ จำเลยได้รับเงินราคากระบือไปจากโจทก์แล้ว โจทก์จึงฟ้องโดยไม่ต้องอาศัยสัญญาซื้อขาย
การชำระหนี้บางส่วน
(1) การชำระหนี้บางส่วนโดยผู้จะซื้อชำระราคาทรัพย์สินที่จะซื้อให้แก่ผู้จะขาย (รวมถึงการชำระหนี้เต็มจำนวนด้วย)
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1214/2498 สัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่าให้ผู้ขายเก็บผลส้มอันเป็นดอกผลธรรมดาจากที่ดินของผู้ขายซึ่งผู้จะซื้อได้ปลูกต้นส้มขึ้นต่อมาเป็นการชำระราคาบางส่วนและต่อมาปรากฎว่าผู้ขายได้เก็บผลส้มไปตามข้อตกลงนั้นแล้ว ก็ถือได้ว่าผู้ซื้อได้ชำระหนี้บางส่วนตาม ป.พ.พ.ม. 456 แล้ว
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1983/2524 จำเลยได้ตกลงขายที่พิพาทให้แก่ผู้จะซื้อ โดยได้รับชำระราคาส่วนหนึ่งแล้วแม้ลายพิมพ์นิ้วมือของจำเลยในสัญญาจะซื้อจะขายจะไม่มีพยานลงลายมือชื่อรับรองสองคนตามกฎหมายจึงถือไม่ได้ว่ามีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของจำเลย แต่ก็ถือได้ว่าการซื้อขายรายนี้ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว โจทก์ย่อมฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่พิพาทได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 911/2501 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินซึ่งผู้จะซื้อชำระเงินล่วงหน้าส่วนหนึ่งและผู้ขายชำระหนี้บางส่วนโดยการส่งมอบที่ดินให้ผู้จะซื้อครอบครอง แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องให้โอนได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2501 จำเลยตกลงจะโอนขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์ตอบแทนในการที่โจทก์ออกเงินแต่งงานให้จำเลย แม้ข้อตกลงนี้จะไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือ แต่เมื่อโจทก์ได้ชำระหนี้คือออกเงินแต่งงานให้แก่จำเลยไปตามที่ได้ตกลงกันแล้วย่อมถือว่าจำเลยให้คำมั่นจะขายที่ดินส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา โจทก์ย่อมฟ้องร้องขอให้บังคับคดีตามที่จำเลยตกลงไว้นั้นได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1075/2533 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์โดย การส่งหินทรายให้โจทก์เป็นการชำระราคาครบถ้วนแล้วกรณีถือ ว่าจำเลยได้ ชำระหนี้ตาม สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทนั้นให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยจึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยได้ โดย หาจำเป็นต้อง มีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อโจทก์ฝ่ายต้อง รับผิดจึงจะฟ้องบังคับคดีได้ แต่ประการใดไม่ ทั้งนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง.
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4796/2537 โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะไปทำสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่ยังไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะมีอุปสรรค เนื่องจากที่พิพาทติดจำนอง และโจทก์ไม่ยอมไปไถ่ถอนจำนองให้ก่อนตามที่ได้ตกลงกันไว้ ถือว่าสัญญาซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาจะซื้อขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้สัญญาจะซื้อขายจะมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ซึ่งเป็นฝ่ายจะต้องรับผิดเป็นสำคัญ แต่จำเลยก็ได้ชำระราคาค่าที่พิพาทให้แก่โจทก์ครบถ้วนแล้ว ซึ่งการชำระราคาครบถ้วนย่อมมีน้ำหนักดีกว่าการชำระราคาบางส่วนจึงถือได้ว่าการชำระหนี้ครบถ้วนเป็นการชำระหนี้บางส่วนได้โดยอนุโลมจำเลยจึงมีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีแก่โจทก์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 489/2509 การซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ห้าร้อยบาทขึ้นไปนั้น หากผู้ขายได้ส่งมอบทรัพย์ที่ซื้อขายให้ผู้ซื้อแล้ว ก็ถือเป็นการชำระหนี้ซึ่งผู้ขายมีสิทธิฟ้องเรียกราคาทรัพย์ได้ โดยไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ และในกรณีเช่นนี้ การตั้งตัวแทนไปซื้อทรัพย์นั้นก็หาต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2559 การจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับกันได้ ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ ทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำหรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด โดยลงลายมือชื่อโจทก์และจำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่า ก่อนทำสัญญาจำเลยแจ้งต่อโจทก์ว่ามีถนนทางผ่านเข้าออกไปยังที่ดินพิพาทเชื่อมกับถนนสาธารณะ จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) ปัญหาข้อนี้แม้จะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 8 แต่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งคู่ความที่เกี่ยวข้องย่อมมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง (เดิม) ซึ่งใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง ข้อเท็จจริงแห่งคดีจึงรับฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงเรื่องถนนเชื่อมผ่านตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินมัดจำคืน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14241/2553 สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสองว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำ หรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดโดยลงลายมือชื่อโจทก์จำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 ดังนั้น จำเลยจะขอสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำมาแสดงแล้ว อ้างว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่าโจทก์จะชำระเงินที่เหลือภายใน 1 เดือน จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)
