พ.ร.บ.อาคารชุดฯ
“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า
ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
มาตรา 15 ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(3) โครงสร้าง
และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด
(4)
อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(5)
เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(6)
สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด
(7)
ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด
(9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1)
(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด
เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ
การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล
(11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา
มาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้
ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
(1)
การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
ทรัพย์ส่วนกลาง (อาคารชุด) ระเบียงหน้าห้องชุด ถ้าไม่มีความประสงค์จะใช้ระเบียงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยตกลงให้ผู้ซื้อเป็นผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงดังกล่าวผู้เดียวเท่านั้น ดังนี้ระเบียงหน้าห้องชุดพิพาทที่ผู้ขาย(เจ้าของโครงการ) ทำสัญญาโอนให้แก่ผู้ซื้อจึงไม่ใช่ทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน จึงไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง
โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดโดยโจทก์ตกลงจะซื้อห้องชุดจากจำเลย 1 ห้องพร้อมระเบียงหน้าห้องชุดเพื่อโจทก์ใช้พักผ่อนและจำเลยได้แสดงเจตนาชัดแจ้งในขณะทำสัญญาว่าจำเลยไม่มีความประสงค์จะใช้ระเบียงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง โจทก์เป็นผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงดังกล่าวเท่านั้นดังนี้ ระเบียงพิพาทที่จำเลยทำสัญญาโอนให้แก่โจทก์จึงไม่ใช่ทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน ไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 15(4)(6) และ(7) ข้อตกลงจะซื้อจะขายระเบียงพิพาทจึงหาต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนไม่เรื่องนี้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อห้องชุดกัน 1 ห้องพร้อมระเบียงหน้าห้องชุดนั้นด้วยกับจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ แต่ต่อมาปรากฏว่า จำเลยแจ้งว่าไม่สามารถให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในระเบียงเป็นการส่วนตัวได้ เพราะจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางแล้ว โจทก์จึงฟ้องคดีนี้
โดย ... โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2534 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับโจทก์ โดยตกลงให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในระเบียงซึ่งตั้งอยู่ชั้นที่ 24 เนื้อที่ประมาณ 34ตารางเมตร เพื่อการพักผ่อนได้แต่เพียงผู้เดียว ในราคารวมทั้งสิ้น 6,435,870 บาท และตกลงขายที่จอดรถในโครงการให้โจทก์เพิ่มขึ้นอีก 1 คัน ในราคา 120,000 บาท โจทก์ตกลงซื้อ และในวันทำสัญญาจำเลยจัดให้โจทก์เข้าทำสัญญากับบริษัทพีคเดคคอร์เรเตอร์ จำกัด เป็นผู้ตกแต่งห้องชุดและควบคุมงานเป็นเงิน 2,758,230 บาท โดยอ้างว่าเพื่อให้การก่อสร้างและติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ตกแต่งห้องชุดเป็นไปตามมาตรฐาน โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยตรงตามงวดเป็นเงิน 3,091,500 บาท และได้ชำระค่าตกแต่งห้องชุดเป็นเงิน 1,273,500 บาท ระหว่างรอรับโอนพร้อมชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ว่า ไม่อาจให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในระเบียงเป็นส่วนตัวได้ เพราะได้จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางแล้ว โจทก์ถือว่าจำเลยผิดสัญญา จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย จำเลยต้องรับผิดคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย ขอให้บังคับจำเลยใช้เงินจำนวน 5,385,358.21 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 4,365,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา การที่จำเลยไม่สามารถให้โจทก์ใช้ระเบียงได้แต่เพียงผู้เดียวเนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินไม่ดำเนินการให้อ้างว่าเป็นข้อตกลงที่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด เพราะระเบียบถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยจึงไม่ต้องคืนเงินให้โจทก์ และเงินที่โจทก์ชำระแก่บริษัทพีคเดคเคอร์เรเตอร์ จำกัด เป็นการชำระแก่บุคคลอื่น จำเลยไม่ต้องรับผิด ข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยถือเป็นสาระสำคัญและมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นโมฆะ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี และเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินไปขอให้ยกฟ้อง
คดีนี้ถึงที่สุดโดยคำพิพากษาศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดซึ่งจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยโจทก์ตกลงซื้อห้องชุด ชั้นที่ 24 จากจำเลยจำนวน 1 ห้อง พร้อมระเบียงหน้าห้องชุดเพื่อโจทก์ใช้เป็นที่พักผ่อนได้เพียงผู้เดียว รายละเอียดปรากฎตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด แผนผังและบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า บันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่โดยจำเลยฎีกาว่า ตามข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทในคดีนี้ จำเลยทำสัญญาจะขายห้องชุดพร้อมระเบียบให้แก่โจทก์ด้วย ระเบียงที่ว่านี้จำเลยไม่สามารถโอนให้แก่โจทก์ได้ เพราะเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 มาตรา 15(4)(6) และ (7) ข้อตกลงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 15 บัญญัติ ว่า "ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน" จะเห็นได้ว่า ทรัพย์ที่จะถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามที่ระบุไว้ในมาตรา 15 (4) (6) และ (7) ดังกล่าว ข้างต้นจะต้องเป็นทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน แต่ระเบียงพิพาทที่จำเลยขายพร้อมห้องชุดให้แก่โจทก์ตามสัญญาในคดีนี้ ปรากฎว่าจำเลยได้แสดงเจตนาชัดแจ้งในขณะทำสัญญาว่า จำเลยไม่มีความประสงค์จะให้ระเบียงพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง และผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงพิพาทคงมีเฉพาะโจทก์เท่านั้นเอง เพราะฉะนั้นระเบียงพิพาทที่จำเลยทำสัญญาตกลงโอนให้แก่โจทก์ตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 จึงไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดตามที่จำเลยอ้างแต่ประการใด นอกจากนี้นาย ศ. เจ้าหน้าที่ที่ดินผู้รับจดทะเบียนอาคารชุดคดีนี้พยานจำเลยก็ยังได้ตอบคำถามค้านทนายโจทก์ว่า ในการจดทะเบียนอาคารชุดโดยให้ระเบียงทุกชั้นเป็นทรัพย์ส่วนกลางนั้นเป็นความประสงค์ของจำเลย หากจำเลยไม่ประสงค์จะให้ระเบียงทุกชั้นเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ทางสำนักงานที่ดินก็สามารถจดทะเบียนอาคารชุดให้แก่จำเลยได้ ซึ่งก็เป็นการสนับสนุนให้เห็นว่าระเบียงของแต่ละชั้นไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ส่วนที่นาย ศ.ตอบคำถามติงทนายจำเลยว่าโดยปกติทั่วไป หากอาคารชุดแต่ละชั้นมีห้องพักหลายห้อง ระเบียงจะถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของสำนักงานที่ดิน แต่ระเบียบดังกล่าวมิใช่กฎหมาย จึงไม่จำต้องปฏิบัติตามโดยเคร่งครัด จากเหตุผลดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วจะเห็นได้ว่าบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 หาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใดไม่ จึงไม่เป็นโมฆะ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน
# คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5672/2539
