ผลของการโอนทรัพย์สินที่ให้เช่า
(1) สัญญาเช่าเป็นเพียงบุคคลสิทธิจึงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญา ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอน เว้นแต่จะมีกฎหมายบัญญัติยกเว้นไว้ ดังนั้น สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์(รวมถึงสังหาริมทรัพย์พิเศษด้วย)จึงสิ้นสุดลงทันทีที่โอนทรัพย์สินนั้นให้แก่บุคคลภายนอก ผู้เช่าไม่สามารถบังคับบุคคลผู้รับโอนว่าจะต้องให้เช่าต่อไป ซึ่งกรณีนี้ถือว่าผู้เช่าถูกบุคคลภายนอกรอนสิทธิเพราะความผิดของผู้ให้เช่า ผู้เช่าจึงต้องไปฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายเอากับผู้ให้เช่าต่อไป
(2) ในส่วนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า เนื่องจากมีมาตรา 569 กำหนดไว้โดยเฉพาะ และผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 322/2519 จำเลยที่ 2 เช่าที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของ ต่อมาโจทก์เช่าช่วงจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 ยินยอม แล้วโจทก์ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ในระหว่างที่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ยังมีผลบังคับอยู่ แม้จำเลยที่ 1 จะต้องโอนขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจะต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ผู้โอนได้ทำไว้กับจำเลยที่ 2 ผู้เช่าเดิมมาด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และโจทก์ก็รู้ถึงความผูกพันตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองอยู่ก่อนแล้ว จำเลยที่ 2 จึงยังมีสิทธิในที่พิพาทในฐานะผู้เช่าอยู่ โจทก์จะห้ามจำเลยที่ 2 เกี่ยวข้องในที่พิพาทหาได้ไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 498/2536 เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห.ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ไม่เป็นโมฆะ เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี การที่เจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันดังกล่าว การที่ ห. จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้ภรรยาและบุตร แล้วภรรยาและบุตรของ ห.จดทะเบียนให้ห.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและอาคารพิพาทก่อนวันจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของ ห.ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห.ทำไว้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของ ห.จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530 โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าว โดยต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทจนครบ 11 ปี 5 เดือน การที่ ห.ถึงแก่ความตาย หาทำให้สัญญาเช่าระงับไม่ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด และไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลย
สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่ผู้รับโอนทรัพย์สินต้องผูกพัน
(1) ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย ตามมาตรา 569 วรรคสองนั้น หมายความถึง เฉพาะสิทธิและหน้าที่ซึ่งผู้ให้เช่าเดิมและผู้เช่าต่างผูกพันกันอยู่ตามข้อตกลงในสัญญาเช่าและตามกฎหมายลักษณะเช่าทรัพย์ เท่านั้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2282/2527 จำเลยแก้ไขเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าก่อนที่ผู้ให้เช่าเดิมจะขายตึกแถวให้โจทก์ สิทธิในการฟ้องร้องเพราะเหตุที่จำเลยเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าจึงเป็นของผู้ให้เช่าเดิมหาตกมาเป็นของโจทก์เพราะเหตุที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวไม่ สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้เช่าจะไม่นำตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า สิทธิอันนี้ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์หรือผู้ให้เช่าเดิมโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้
(2) แต่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาที่ไม่มีหลักฐานการเช่าใดๆ แม้จะผูกพันคู่สัญญา แต่ไม่ผูกพันผู้รับโอนด้วย เว้นแต่จะมีการทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนการเช่า
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2282/2539 ก่อนโจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ว. เจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของ ว. แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ว. กับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ต้องรื้อถอนออกไป จำเลยที่ 2 แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้ว จึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 ต้องออกไปด้วยกรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้
(3) ข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่า ย่อมไม่มีผลผูกพันผู้รับโอน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6491/2539 สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์วิ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีกเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น
(4) สิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่าไม่ใช่สาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า ไม่มีผลผูกพันผู้รับโอน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4098/2532 โจทก์ทำสัญญาเช่าบ้านจากจำเลยที่ 1 และได้วางเงินประกันความเสียหายอันเกิดจากการเช่าไว้แก่จำเลยที่ 1 โดยมีข้อตกลงในสัญญาเช่าว่า จำเลยที่ 1 จะคืนเงินดังกล่าวให้เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงและโจทก์ได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเช่าแล้วก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดจำเลยที่ 1 ได้โอนขายบ้านให้แก่จำเลยที่ 2 โดยไม่ได้มอบเงินประกันความเสียหายให้แก่จำเลยที่ 2 และไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับเงินนี้ขึ้นใหม่ระหว่างจำเลยที่ 2 กับโจทก์ ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงและโจทก์ได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปแล้ว โจทก์จะฟ้องเรียกเงินประกันความเสียหายคืนจากจำเลยที่ 2 ไม่ได้ เพราะจำเลยที่ 2 ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านไม่จำต้องรับเอาความรับผิดที่จำเลยที่ 1 จะต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง แต่อย่างใดเนื่องจากการคืนเงินนี้เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่าไม่ใช่สาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่าจึงหาใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ผู้รับโอนจะต้องรับผิดและปฏิบัติตามไม่.
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6190/2538 จำเลยวางเงินประกันการเช่าอาคารไว้แก่ผู้ให้เช่าเดิมการคืนเงินประกันให้จำเลยเมื่อมีการเลิกการเช่าเป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ไม่ใช่สาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่าจึงไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ให้เช่าจะต้องรับผิด โจทก์จึงไม่จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสองที่จะต้องคืนเงินประกันให้จำเลย
