สัญญาซื้อขาย

          มาตรา 453  "อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย "

          สัญญาซื้อขาย คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย  ฝ่ายหนึ่งเรียกว่า "ผู้ขาย" ได้ตกลงโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ อีกฝ่าหนึ่งเรียกว่า "ผู้ซื้อ" และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาให้แก่ผู้ขาย

          ดังนั้น หากทำสัญญากันโดยที่คู่สัญญาไม่มีเจตนาจะให้มีการโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินสิ่งหนึ่งสิ่งใดให้แก่อีกฝ่าย ก็ไม่เข้าลักษณะสัญญาซื้อขาย แม้ในสัญญาจะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายก็ตาม เช่น สัญญาซื้อเวลาออกอากาศสถานีวิทยุโทรทัศน์ เป็นต้น

          เมื่อสัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ที่สำคัญ คือ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ ดังนั้น ผู้ขายจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินนั้น แต่หากเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขจะโอนกรรมสิทธิ์ในภายหน้าหรือสัญญาจะซื้อจะขาย กรณีนี้ ผู้ขายอาจยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในขณะทำสัญญา โดยอาจนำทรัพย์สินที่ตนเองจะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตภายหน้ามาทำสัญญาขายล่วงหน้าได้

          อย่างไรก็ตาม กรณีที่นำทรัพย์สินของบุคคลอื่นมาขายโดยไม่มีสิทธิ แม้ผู้ซื้อจะกระทำการโดยสุจริตก็ตาม ผู้ซื้อก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง ตามหลัก "ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน" 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  19413/2555   แม้การโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสารบัญจดทะเบียนโฉนดที่ดินพิพาทระบุว่าเป็นการขายก็ตาม แต่จำเลยที่ 3 และที่ 4 เบิกความทำนองเดียวกันว่า จำเลยที่ 3 และที่ 4 รวบรวมเงินไปไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทจาก ม. จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงโอนขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ในวันเดียวกัน การโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 จึงมิใช่เป็นการซื้อขายเพราะมิได้มีการชำระราคากันจริง แต่ถือเป็นการให้โดยเสน่หา ส่วนการที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 หาเงินมาไถ่ถอนที่ดินพิพาทแทนจำเลยที่ 1 ย่อมเป็นการกระทำเพื่อช่วยเหลือจำเลยที่ 1 ผู้เป็นมารดาของจำเลยที่ 4 จะถือเอาการที่ต้องไถ่ถอนจำนองเองเป็นค่าตอบแทนการโอนหาได้ไม่ เมื่อเป็นการโอนให้โดยเสน่หา แม้จำเลยที่ 1 จะเป็นผู้รู้ฝ่ายเดียว โจทก์ก็ชอบที่จะขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนทรัพย์ดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้ 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  13955/2555  ข้อความในสัญญาเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อผ่อนชำระราคาได้ กรรมสิทธิ์ในรถยนต์พิพาทย่อมโอนไปยังผู้ซื้อทันทีแม้ยังไม่ได้จดทะเบียนรถยนต์พิพาทเป็นชื่อของโจทก์ก็ตาม การที่จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนเปลี่ยนชื่อจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของรถยนต์พิพาทเป็นการไม่ชอบ โจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนรายการจดทะเบียนโอนรถยนต์พิพาทตามฟ้องได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  9603/2553  โจทก์ร่วมตกลงซื้อรถยนต์ตู้กับจำเลยในราคา 310,000 บาท ซึ่งในสัญญาข้อ 3 ระบุว่า จำเลยตกลงรับชำระราคารถยนต์จำนวน 200,000 บาท ในวันที่ 27 ตุลาคม 2540 ส่วนจำนวนที่เหลือจะชำระให้จำเลยในวันที่ 3 พฤศจิกายน 2540 สัญญาซื้อขายดังกล่าวไม่มีเงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ตู้แต่ประการใดจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธิ์ในรถยนต์ตู้ย่อมโอนให้แก่โจทก์ร่วมตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 453, 458  

          ใบคู่มือจดทะเบียนรถยนต์มิใช่เอกสารสำคัญที่แสดงถึงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ เพียงแต่เป็นพยานหลักฐานอันหนึ่งที่แสดงถึงการเสียภาษีประจำปีและแสดงว่าผู้มีชื่อในใบคู่มือจดทะเบียนรถยนต์น่าจะเป็นเจ้าของเท่านั้น คดีจึงรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รถยนต์ตู้คันดังกล่าว ดังนั้น การที่จำเลยขับรถยนต์ตู้ไปจากที่จอดรถ จึงเป็นการเอารถยนต์ตู้ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมไปโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยจะอ้างว่าสืบเนื่องมาจากโจทก์ร่วมไม่ยอมชำระหนี้ที่ค้าง แต่ก็เป็นการใช้อำนาจบังคับให้ชำระหนี้โดยมิชอบด้วยกฎหมาย เพราะโจทก์ร่วมค้างชำระราคารถยนต์แก่จำเลยเพียงประมาณ 20,000 บาท แต่จำเลยจะให้โจทก์ร่วมชำระเงินแก่จำเลยถึง 100,000 บาท การที่จำเลยเอารถยนต์ตู้ไปจากโจทก์ร่วมเพื่อเรียกร้องให้โจทก์ร่วมชำระหนี้นั้น เป็นการแสวงหาประโยชน์ที่มิควรได้โดยชอบด้วยกฎหมายสำหรับตนเอง การกระทำของจำเลยจึงเป็นการเอาทรัพย์ของโจทก์ร่วมไปโดยทุจริต เป็นความผิดฐานลักทรัพย์

          สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

          มาตรา 456 "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

          สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

          บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย"

          การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ  แต่ถึงจะเป็นโมฆะ ถ้าหากผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินโดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาครบ 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์เช่นกัน แต่เป็นการได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์ มิใช่ได้กรรมสิทธิ์จากสัญญาซื้อขาย

          แต่หากทำสัญญาซื้อขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง แม้จะถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเจตนาในการทำสัญญาซื้อขายเพื่อรื้อถอนเอาไป ซึ่งเป็นการซื้อขายอย่างสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนแต่อย่างใด

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1401/2553  เมื่อ จ. ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ทั้งสองในวันที่ 12 ตุลาคม 2539 และได้มอบที่ดินให้โจทก์ทั้งสองครอบครองแล้วในวันเดียวกัน ซึ่งนับถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 5 ปีแล้ว เมื่อการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองกับ จ. มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่เนื่องจากที่ดินเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ จ. จึงมีแต่สิทธิครอบครอง การซื้อขายเมื่อได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์ทั้งสองไปแล้วก็ฟังได้ว่า จ. สละการครอบครองไม่ยึดถือที่ดินอีกต่อไป โจทก์ทั้งสองย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377, 1378 แล้ว การได้สิทธิครอบครองที่ดินของโจทก์ทั้งสองจึงเป็นการได้มาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขายซึ่งตกเป็นโมฆะดังกล่าวแล้ว โจทก์ทั้งสองจะใช้สิทธิฟ้องร้องบังคับให้จำเลย ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ จ. ส่งมอบหนังสือรับรองทำประโยชน์ (น.ส. 3) และจดทะเบียนคัดชื่อจำเลยออกแล้วใส่ชื่อโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ถือสิทธิครอบครองที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่ แทนชื่อจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดก อันเป็นการจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองตามสัญญาซื้อขายหาได้ไม่ และเมื่อฟังว่าโจทก์ทั้งสองไม่อาจใช้สิทธิเรียกร้องดังกล่าวแก่จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ จ. เจ้ามรดกแล้ว ก็ไม่จำต้องวินิจฉัยว่า คดีโจทก์ขาดอายุความ 1 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคสาม หรือไม่อีกต่อไป แต่เนื่องจากโจทก์ทั้งสองได้สิทธิครอบครองที่ดินแล้ว โจทก์ทั้งสองจึงชอบที่จะขอให้ห้ามจำเลยรบกวนการครอบครองที่ดินได้