ป.พ.พ. มาตรา 169 "การแสดงเจตนาที่กระทำต่อบุคคลซึ่งมิได้อยู่เฉพาะหน้าให้ถือว่ามีผลนับแต่เวลาที่การแสดงเจตนานั้นไปถึงผู้รับการแสดงเจตนา แต่ถ้าได้บอกถอนไปถึงผู้รับการแสดงเจตนานั้น ก่อนหรือพร้อมกันกับที่การแสดงเจตนานั้นไปถึงผู้รับการแสดงเจตนา การแสดงเจตนานั้นตกเป็นอันไร้ผล
การแสดงเจตนาที่ได้ส่งออกไปแล้วย่อมไม่เสื่อมเสียไป แม้ภายหลังการแสดงเจตนานั้นผู้แสดงเจตนาจะถึงแก่ความตาย หรือถูกศาลสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ"
มาตรา 360 "บทบัญญัติแห่งมาตรา 169 วรรคสอง นั้น ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหากว่าขัดกับเจตนาอันผู้เสนอได้แสดง หรือหากว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตายหรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ"
สัญญาเช่ามีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุกๆ 3 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่า ไม่ปรากฏว่าผู้เช่าได้ทราบก่อนจะสนองรับว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมไปก่อนแล้ว กรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 360 ต้องนำบทบัญัญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นจึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันผู้รับโอนซึ่งเป็นทายาทให้ต้องปฏิบัติตาม
แต่คำมั่นดังกล่าวบังคับได้แค่การต่อสัญญาเช่าครั้งแรกจำนวน 3 ปีที่ผู้เช่าสนองรับโดยไม่รู้ถึงความตายของผู้ให้เช่าเท่านั้น ส่วนการต่อสัญญาเช่าครั้งต่อไปนั้นผู้เช่าทราบถึงความตายของผู้ให้เช่าแล้ว กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากว่าก่อนจะสนองรับนั้นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันทายาท หนังสือต่ออายุสัญญาเช่าจึงไร้ผลและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ ทายาทย่อมมีสิทธิไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่ผู้เช่าได้ เมื่อทายาทมีหนังสือไปยังผู้เช่า แจ้งว่าทายาทผู้รับโอนตึกแถวไม่ประสงค์จะให้ผู้เช่าเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงในวันครบกำหนดการต่ออายุสัญญาเช่า ทายาทย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้
มีคำพิพากษาศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1602/2548 - ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เป็นบุตรนาง ป. เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 ตำบลแม่กล่อง อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงคราม เป็นทรัพย์มรดกของบิดามารดานาง ป.ซึ่งตกทอดแก่นาง ป.และทายาทอื่น จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44 ถึง 734/46 รวม 3 คูหา ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว อายุสัญญาเช่า 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 1 ธันวาคม 2535 มีเงื่อนไขว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุกๆ 3 ปี โดยมีนางสาว ร. ในฐานะตัวแทนทายาทของบิดามารดานาง ป.เป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าและสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าของอำเภอ เอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ต่อมาได้มีการแบ่งทรัพย์มรดกกันปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวและตึกแถวพิพาททั้ง 3 คูหา ตกเป็นของนาง ป.ครั้นนาง ป.ถึงแก่ความตาย โจทก์จึงจดทะเบียนรับมรดกที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเป็นของโจทก์เมื่อปี 2533 เมื่อครบอายุสัญญาเช่าในปี 2535 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลยและฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมบริวารให้ออกไปจากตึกแถวพิพาท ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/1537 ของศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทในฐานะผู้เช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 จำเลยและบริวารจึงอยู่ในตึกแถวพิพาทเรื่อยมา ต่อมาเมื่อครบระยะเวลาดังกล่าวในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยและบริวารยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาท
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีก 3 ปี เพราะมีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่เนื่องจากจำเลยสนองรับคำมั่นถายในกำหนด สัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หรือไม่ เห็นว่า ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้น ศาลฎีกามีคำพิพากษาอันเป็นที่สุดว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 11 มีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุกๆ 3 ปี และเรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็น 2 เท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บในการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งผู้เช่าต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาครั้งละ 30,000 บาท ให้แก่ผู้เช่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไป ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่านาง ป.ถึงแก่กรมไปก่อนแล้วกรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของนางสาว ร.ตัวแทนของนาง ป.จึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม... ซึ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวมีผลผูกพันโจทก์ให้ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลตลอดไปไม่ แม้ข้อความในสัญญาเช่า ข้อ 11 จะเป็นคำมั่นที่นาง ป.ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งได้ความตามที่ปรากฏในสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 182/2537 ของศาลชั้นต้นว่า ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2537 วินิจฉัยไว้ชัดเจนว่านาง ป.ถึงแก่ความตายแล้ว ตึกแถวพิพาทจึงจกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาทโดยจำเลยได้ยื่นคำร้องขอถ่ายคำพิพากษาดังกล่าวไปจากศาลชั้นต้นในวันเดียวกัน แสดงว่าจำเลยทราบตั้งแต่ขณะนั้นแล้วว่านาง ป.ถึงแก่ความตายแล้ว แต่ปรากฏว่าจำเลยมีหนังสือต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย ล.2 ไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากวว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย ดังนั้น คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาทหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 จึงไร้ผลและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย 2 ฉบับ ตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.14 แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า ดังนั้น สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่อสัญญาเช่าตามคำพิพากษาในคดีก่อน จำเลยและบริวารจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วดังกล่าว โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้
