ผู้เช่าตามสัญญาเช่าทรัพย์ ถูกรอนสิทธิ โดยบุคคลภายนอก

          เมื่อมีการรอนสิทธิในทรัพย์ที่เช่าและเกิดการฟ้องร้องเป็นคดีขึ้น โดยผู้เช่าอาจจะเป็นโจทก์หรือถูกบุคคลภายนอกฟ้องเป็นจำเลย ผู้เช่ามีสิทธิขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมหรือจำเลยร่วมกับตนก็ได้ เพื่อศาลจะได้ชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีทั้งหลายรวมเป็นคดีเดียวกัน (มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549)

          มาตรา 477 "เมื่อใดการรบกวนขัดสิทธินั้นเกิดเป็นคดีขึ้นระหว่างผู้ซื้อกับบุคคลภายนอก ผู้ซื้อชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ขายเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือเป็นโจทก์ร่วมกับผู้ซื้อในคดีนั้นได้ เพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน"
          มาตรา 549 "การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร"

          ถ้าผู้เช่าจะเป็นโจทก์ฟ้องบุคคลภายนอกเป็นจำเลย ผู้เช่าจะต้องได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว จึงจะมีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกโดยลำพังได้ แต่ถ้าผู้เช่ายังไม่ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่า ก็ยังไม่มีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกที่ครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ก่อนโดยลำพัง โดยผู้เช่าจะต้องขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมด้วยเท่านั้น จึงจะมีอำนาจฟ้องโดยชอบ

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 302/2530  โจทก์เช่าตึกแถวจากวัด แต่ไม่สามารถเข้าครอบครองได้เพราะจำเลยไม่ยอมออกไป โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้รอนสิทธิพร้อมกับขอให้ศาลเรียกวัดผู้ให้เช่าเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือโจทก์ร่วมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 ประกอบมาตรา 477 ได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 779/2533  โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินและอาคารพิพาทจากผู้ให้เช่าเพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย จำเลยและบริวารได้เข้าไปใช้ประโยชน์และอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาท โจทก์แจ้งให้ออกไปแล้วจำเลยไม่ยอมออก ซึ่งแปลความได้ว่าจำเลยได้เข้ามาอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากโจทก์ทำสัญญาเช่าและผู้ให้เช่าส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้โจทก์แล้ว ซึ่งเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์โดยตรง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยได้โดยลำพัง แต่ข้อเท็จจริงที่นำสืบมาฟังได้ว่าโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองและใช้สอยที่ดินและอาคารพิพาทก่อนฟ้องคดี ฝ่ายจำเลยได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทตลอดมาตั้งแต่ก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่า การที่จำเลยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ รูปคดีเป็นเรื่องความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีรอนสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 549 ประกอบมาตรา 477 โจทก์จะฟ้องขับไล่จำเลยเองโดยลำพังไม่ได้ โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมแต่ศาลชั้นต้นยกคำร้องของโจทก์ โจทก์มิได้คัดค้านและมิได้อุทธรณ์คำสั่งของศาลชั้นต้น คำสั่งดังกล่าวเป็นอันยุติแล้ว ต้องถือว่าโจทก์ไม่ได้ใช้สิทธิเรียกให้ผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 810/2546  โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. แต่โจทก์ยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่า ส่วนจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมมาก่อน แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด พ. ระงับไปแล้วถือว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดิน มิใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าใหม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทโดยลำพัง
          ส่วนที่ ส. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าสัญญาขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดินพิพาท ทั้งเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. ทันที และคำฟ้องโจทก์ที่ว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพราะประสงค์เข้าอยู่อาศัยในบ้านพิพาทเอง พฤติการณ์มีเหตุผลน่าเชื่อว่า ล. รับซื้อฝากบ้านพิพาทเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคู่สัญญาทำสัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 โจทก์ไม่ใช่เจ้าของบ้านพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8705/2547   แม้โจทก์กับจำเลยจะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน แต่การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่พิพาทจากโจทก์ร่วมเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทไม่ได้ เนื่องจากจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าที่พิพาทจากโจทก์ร่วมและสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงก่อนหน้านี้ไม่ยอมออกไปจากที่พิพาทนั้นย่อมเป็นการรอนสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิดำเนินคดีแก่จำเลยโดยการยื่นคำฟ้องพร้อมกับขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าคือโจทก์ร่วมเข้ามาร่วมเป็นโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 และ 549 ซึ่งโจทก์ก็ได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวแล้ว กรณีมิใช่เรื่องที่โจทก์ร่วมร้องสอดเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (2) เมื่อโจทก์ร่วมยินยอมเข้าร่วมเป็นโจทก์ตามที่โจทก์มีคำขอแล้ว ก็ย่อมมีผลทำให้โจทก์และโจทก์ร่วมมีอำนาจฟ้องจำเลย
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 409/2548   เมื่อสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ร่วมระงับไป แต่จำเลยยังคงอยู่ในที่พิพาทต่อไปอีก จึงเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ แม้จะเป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วมผู้ให้เช่า มิได้เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินรวมทั้งที่พิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ร่วมมิได้ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาทย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเนื่องจากจำเลยเป็นผู้รอนสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาท และเรียกค่าเสียหายโดยขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 การวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ต้องพิจารณาถึงสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ในขณะที่ยื่นคำฟ้องเป็นสำคัญ แม้ข้อเท็จจริงจะเป็นดังที่จำเลยอ้างว่าระหว่างพิจารณาโจทก์ร่วมบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์แล้ว ก็ไม่มีผลกระทบต่ออำนาจฟ้องของโจทก์ให้หมดสิ้นไป
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3970/2548  ที่ดินพิพาทอยู่ในนิคมสร้างตนเองและอยู่ในความดูแลครอบครองของกรมประชาสงเคราะห์ ซึ่งได้จัดสรรให้ ฮ. ใช้ประโยชน์ ฮ.ได้ปลูกบ้านพิพาทและให้จำเลยครอบครองเปิดเป็นร้านอาหาร ต่อมา ฮ. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทพร้อมสิทธิในที่ดินแก่โจทก์ ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง แม้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะปลูกสร้างบนที่ดินของทางราชการก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่งเช่นกัน แต่เมื่อสัญญาระหว่าง ฮ. กับโจทก์เป็นการซื้อขายกันเองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทได้ และแม้กรมประชาสงเคราะห์จะทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาทในลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ก็ตาม ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิ โจทก์ก็ไม่อาจบังคับบุคคลอื่นนอกจากคู่สัญญาได้ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทและโจทก์ยังไม่อาจเข้าครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวได้ โจทก์ย่อมยังไม่ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในบ้านและที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 การที่จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาท จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านและที่ดินพิพาทได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2994/2554  โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังกับโจทก์ร่วมโดยให้โจทก์มีสิทธิเช่าที่ราชพัสดุเป็นเวลา 30 ปี แต่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ราชพัสดุพิพาทไม่ได้เพราะมีบ้านจำเลยปลูกอยู่ ทำให้โจทก์ร่วมผู้ให้เช่าส่งมอบที่ราชพัสดุพิพาทให้แก่โจทก์ไม่ได้ เป็นเรื่องที่โจทก์ถูกรอนสิทธิ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทโดยลำพัง
          โจทก์ในฐานะผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ถูกจำเลยรอนสิทธิชอบที่จะขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมในฐานะผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 แต่จำเลยกลับเป็นฝ่ายยื่นคำร้องขอให้เรียกโจทก์ร่วมเข้าเป็นจำเลยตามฟ้องแย้งของจำเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) เมื่อโจทก์ร่วมอยู่ในฐานะจำเลยร่วมตามฟ้องแย้ง มิใช่อยู่ในฐานะเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ จึงเข้าเป็นคู่ความในฐานะถูกฟ้องตามมาตรา 58 วรรคหนึ่ง โจทก์ร่วมย่อมไม่อาจมีคำขอบังคับให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทได้ดังเช่นคำฟ้อง และคงเป็นเพียงคำให้การแก้ฟ้องแย้งและขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ราชพัสดุพิพาท
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1278/2558  ส. บิดาโจทก์เช่าที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินราชพัสดุจากกรมธนารักษ์ และ ส. อนุญาตให้จำเลยอยู่อาศัยในที่พิพาท ต่อมา ส. ถึงแก่ความตาย โจทก์ทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากกรมธนารักษ์ต่อจาก ส. โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในที่พิพาทอีกต่อไปจึงฟ้องให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่พิพาท แม้โจทก์ในฐานะผู้เช่าจะมีสิทธิเข้าใช้สอยทำประโยชน์ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าก็ตาม แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เคยเข้าครอบครองที่พิพาทตามสัญญาเช่ามาก่อน และจำเลยอยู่ในที่พิพาทก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. ผู้เช่าเดิมไม่ได้อาศัยสิทธิโจทก์ การที่จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยไม่ได้รับอนุญาตจึงเป็นการละเมิดต่อกรมธนารักษ์เจ้าของที่พิพาท หาใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ไม่ โจทก์ก็ไม่ได้ขอให้ศาลเรียกกรมธนารักษ์ผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 545 การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยลำพัง ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยเพิ่งกล่าวอ้างในชั้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)

สัญญาเช่าทรัพย์

           

          มาตรา 537  “อันว่าสัญญาเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” 

          สาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์สิน
          1. เป็นสัญญาที่มีบุคคล 2 ฝ่าย คือ ผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นบุคคลที่ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินโดยได้รับค่าเช่าตอบแทน กับผู้เช่าอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นบุคคลซึ่งได้ใช้หรือหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน โดยตกลงจะชำระค่าเช่า          
          2. ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง  สัญญาเช่ามิได้มีขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า แต่มีวัตถุประสงค์ที่จะให้ผู้เช่าได้ครอบครองทรัพย์สินที่เช่า เพื่อที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น โดยหลักแล้วผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า และเมื่อผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าแล้ว จะโต้เถียงว่าผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจให้เช่าไม่ได้
          3. ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น สัญญาเช่าทรัพย์สินเป็นสัญญาต่างตอบแทนเนื่องจากว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายต่างมีหนี้ตอบแทนกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าได้ใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าโดยได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน ในทางตรงกันข้ามฝ่ายผู้เช่าซึ่งเมื่อได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ก็มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่า หากสัญญาเช่านั้นไม่มีการจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน ก็อาจไม่ใช่สัญญาเช่า แต่อาจเป็นสัญญาอื่น เช่น สัญญายืม หรือหากเป็นการให้อยู่ในอาคารโดยไม่คิดค่าเช่าก็เป็นเรื่องสิทธิอาศัย เป็นต้น          
          4. การเช่านั้นมีกำหนดระยะเวลาจำกัด การเช่าทรัพย์สินจะต้องมีการกำหนดระยะเวลาในการเช่าเสมอ ซึ่งคู่สัญญาอาจตกลงกันได้เป็น 2 ลักษณะคือ อาจกำหนดเป็นชั่วโมง วัน สัปดาห์ เดือน หรือปี ก็ได้ หรือจะกำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่าก็ได้ แต่อย่างไรก็ตาม หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จะกำหนดระยะเวลาการเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้ากำหนดไว้เกินกว่า 30 ปี สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้เสียเปล่าหรือตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ยังคงใช้บังคับได้แต่ให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนด 30 ปีแล้วคู่สัญญาอาจต่อสัญญาเช่ากันต่อไปอีกก็ได้ แต่กำหนดระยะเวลาที่ต่อออกไปจะต้องไม่เกิน 30 ปี ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์          
          แต่สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาก็อาจมีได้ เนื่องจากกฎหมายบัญญัติว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจสันนิษฐานได้ คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แสดงเห็นได้ว่าการเช่าที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเอาไว้ ก็มีเวลาสิ้นสุดเช่นกัน โดยถือว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจำกัด ตามมาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

          หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าทรัพย์สิน
          แบ่งทรัพย์สินที่เช่าออกเป็น 2 ประเภท คือ สังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
          1. การเช่าสังหาริมทรัพย์ 
          กฎหมายมิได้กำหนดว่าจะต้องทำตามแบบหรือจะต้องทำตามหลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใด ดังนั้น แม้ตกลงเช่ากันด้วยวาจาก็สามารถทำได้และมีผลผูกพันคู่สัญญา 
          2. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ 
          กฎหมายกำหนดหลักเกณฑ์แตกต่างกันออกไปตามกำหนดระยะเวลาของการเช่า กล่าวคือ
          (1) กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี และไม่ได้กำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่า ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ 
          (2) กรณีเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป หรือการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี 
          (3) กรณีเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการกำหนดระยะเวลาเช่ากันไว้ หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับได้เพียง 3 ปี

          หน้าที่ของผู้ให้เช่า คือ ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้มีหน้าที่อื่นๆ อีก เช่น ต้องออกค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาจำนวนครึ่งหนึ่ง ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินที่เช่า

          หน้าที่ของผู้เช่า คือ ต้องชำระค่าเช่าและกฎหมายยังกำหนดให้มีหน้าที่อื่นๆ อีก เช่น ต้องออกค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาจำนวนครึ่งหนึ่ง หน้าที่เกี่ยวกับการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่า หน้าที่ในการสงวนรักษาและดูแลทรัพย์สิน หน้าที่คืนทรัพย์สินที่เช่า

          สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา 

          สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาคืออะไร โดยสรุปคือ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่งที่ผู้เช่า ต้องจ่ายค่าตอบแทนใดๆ เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าตามปกติ เช่น การเช่าอาคารโดยผู้เช่าจะต้องปลูกสร้างอาคารขึ้นมาแล้ว ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้แก่เจ้าของที่ดิน การออกเงินช่วยเจ้าของที่ดินเพื่อทำการก่อสร้างอาคาร และผู้ให้เช่าจึงจะให้เช่าอาคารนั้น การเช่าที่ดินโดยผู้เช่าจะต้องปลูกต้นไม้ลงบนที่ดินนั้นแล้วยกกรรมสิทธิ์ใน ต้นไม้ให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น
          ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานี้ มิได้ถูกกำหนด หรือบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด หากแต่เกิดขึ้นเพราะแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาที่กำหนดขึ้นมาด้วยวัตถุประสงค์ ที่จะให้เกิดความเป็นธรรมระหว่างคู่กรณี เพราะในสัญญาเช่าธรรมดาผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่าเท่านั้น แต่ในสัญญาเช่าที่มีสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซ้อนอยู่นี้ นอกจากค่าเช่าตามปกติแล้ว ผู้เช่ายังจะต้องให้ค่าตอบแทนพิเศษอย่างอื่นแก่ผู้ให้เช่าด้วย ดังนั้น หากจะให้บังคับกันเยี่ยงสัญญาเช่าธรรมดาก็อาจก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ ผู้เช่าได้ ซึ่งจะพบตามคำพิพากษาฎีกาเป็นการทั่วไปว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ศาลจะไม่นำบทบัญญัติว่าด้วยสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้ เช่น หากเป็นกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์แม้จะมิได้ทำตามแบบก็มีผลใช้บังคับ ถือเป็นบุคคลสิทธิ แต่ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวสามารถตกทอดแก่ทายาทได้เป็นต้น
          อย่างไรก็ดี ค่าตอบแทนพิเศษต่างๆ ในบางกรณีก็ไม่ถือว่าเป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่า เช่น กรณีเงิน กินเปล่าหรือเงินแป๊ะเจี๊ยะ เงินค่าหน้าดิน เป็นต้น ซึ่งเมื่อไม่เป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่าแล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวก็จะต้องบังคับกันเช่นสัญญาเช่าธรรมดาทั่วไปเท่านั้น

          ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  15922/2553  การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น  การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบ และต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันด้วย เพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป การที่จำเลยที่ 2 ยังครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

          ให้สิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ใช้ที่ดินจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537      
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  752/2553  ที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทโจทก์ ส. มีวัตถุประสงค์จะตั้งสาขาในการขายประกันและให้บริการแก่ลูกค้าของโจทก์ในบริเวณท้องที่ที่ที่ดินนั้นถูกเวนคืน ส. จึงให้สิทธิแก่โจทก์ใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่โจทก์ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่ ส. เป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่าง ส. กับโจทก์ดังกล่าวจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ฉะนั้น การที่โจทก์ครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ถูกเวนคืนจึงเป็นการครอบครองในฐานะผู้เช่า ซึ่งเป็นการครอบครองแทน ส. ผู้ให้เช่า ถือไม่ได้ว่าโจทก์ยึดถือที่ดินที่ถูกเวนคืนโดยเจตนายึดถือเพื่อตน โจทก์จึงไม่ได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 ส่งผลให้โจทก์ไม่มีฐานะเป็นผู้มีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายในที่ดินที่ถูกเวนคืนอันจะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 18 (1) โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

          สัญญาเช่ามีกำหนดเวลานั้น ย่อมสิ้นสุดลงเพื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2153/2552  เมื่อสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิดก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง

          สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินนั้นด้วย
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  454/2552  สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาท เว้นแต่โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจะได้ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงยินยอมที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้โจทก์จะทราบว่ามีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ในขณะรับโอนที่ดินพิพาท สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาก็ไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ถือว่าโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่ฎีกาโต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 20358 ถึงเลขที่ 20362 เลขที่ 20365 เลขที่ 12112 และเลขที่ 14423 รวม 8 แปลง เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ม. ที่ได้จำนองเป็นประกันหนี้ไว้แก่โจทก์เมื่อปี 2534 และวันที่ 6 มิถุนายน 2541 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทและที่ดินของบริษัท ม. อีก 3 แปลง รวม 11 แปลง เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ เพื่อปรับปรุงพื้นที่และก่อสร้างตลาดและจำเลยยินยอมยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดให้แก่บริษัท ม. แต่จำเลยมีสิทธิให้เช่าหรือให้เช่าช่วงตลาดและสิ่งปลูกสร้างโดยบริษัท ม. ตกลงให้สัญญาเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดามีกำหนด 10 ปี นับแต่วันครบกำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างตามเอกสารหมาย ล.2 สัญญาเช่าดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 เมษายน 2543 โจทก์ได้รับโอนที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้จากบริษัท ม.
          คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างบริษัท ม. กับจำเลยผูกพันโจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาท เว้นแต่โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจะได้ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม แต่ข้อเท็จจริงกลับได้ความตามที่จำเลยนำสืบว่า เมื่อปี 2542 บ. กรรมการของบริษัท ม. แจ้งจำเลยว่า ที่ดินพิพาทติดจำนองกับโจทก์ต้องนำที่ดินไปทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้แต่มีเงื่อนไขว่าที่ดินต้องปลอดภาระผูกพันใดๆ จำเลยจึงตกลงทำสัญญาขึ้นอีกฉบับหนึ่งมีข้อความตรงกับสัญญาเช่าและเขียนข้อความเพิ่มเติมว่า มีการทำบันทึกยกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยลงชื่อมอบให้ บ.นำไปทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ โดยจำเลยกับ บ.ไม่ได้มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญาดังกล่าว แต่ทั้งสองฝ่ายยังคงถือตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 ดังนี้เท่ากับเป็นการยืนยันว่า จำเลยกับบริษัท ม. ร่วมกันแจ้งต่อโจทก์ว่ามีการยกเลิกสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 แล้ว ย่อมเป็นข้อบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงยินยอมที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้จำเลยจะอ้างว่าเป็นการแสดงเจตนาลวงก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ผู้ร่วมแสดงเจตนาลวงเท่านั้น ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้โจทก์จะทราบว่ามีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ในขณะรับโอนที่ดินพิพาทดังที่จำเลยฎีกา สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาก็ไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ถือว่าโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทไม่ประสงค์จะให้จำเลยและบริวารอยู่บนที่ดินพิพาทและได้บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”

          เปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารพิพาทจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์และทำการซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3005/2551  จำเลยเช่าอาคารจากโจทก์เป็นเวลา 10 ปี การที่จำเลยเปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังได้ว่า ตั้งแต่ปี 2530 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์สองชั้นเลขที่ 1 และเลขที่ 5 ถนนลอยเคราะห์ ตำบลช้างคลาน อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ จากโจทก์ มีกำหนดระยะเวลาเช่า 1 ปี โดยมีการทำสัญญากันใหม่ทุกปี ต่อมาปี 2540 โจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายมีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2540 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2541 อัตราค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท และ 6,000 บาท ตามลำดับ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1
          ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ จำเลยนำสืบว่า เดิมจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นร้านอาหาร จึงตกลงกับโจทก์ว่า จำเลยจะออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมปรับปรุงอาคารพิพาทจำนวน 500,000 บาท ถึง 600,000 บาท โดยจะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ขอให้จำเลยทำสัญญาเช่าปีต่อปีเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ต้องเสียภาษี จำเลยดำเนินการซ่อมแซมอาคารพิพาทโดยเปลี่ยนกระเบื้องหลังคา ทำฝ้าเพดานใหม่ ทำผิวพื้นชั้นบนใหม่ ทาสีผนังใหม่ เทคอนกรีตพื้นชั้นล่างใหม่ ทำห้องน้ำห้องครัว ฉาบปูนผนังชั้นล่างแล้วทาสี และทำประตูเหล็กชั้นล่าง จำเลยต้องซื้อวัสดุก่อสร้างเป็นเงิน 100,000 บาท และต้องเสียคาจ้างช่างเป็นเงิน 50,000 บาท หลังจากนั้นได้เปิดเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์ ต่อมาปี 2541 โจทก์ขอขึ้นค่าเช่าอาคารเลขที่ 1 จากเดิมเดือนละ 8,000 บาท เป็นเดือนละ 15,000 บาท อาคารเลขที่ 5 จากเดิมเดือนละ 6,000 บาท เป็นเดือนละ 10,000 บาท แต่จำเลยไม่ยอม โจทก์จึงไม่ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยและไม่ยอมรับชำระค่าเช่าสำหรับเดือนมิถุนายน 2541 จำเลยได้ส่งเงินค่าเช่าให้แก่โจทก์ทางไปรษณีย์ธนาณัติตามใบแจ้งความเอกสารหมาย จ.1 แต่โจทก์ไม่ไปรับธนาณัติดังกล่าว เห็นว่า ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า เมื่อจำเลยออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมปรับปรุงอาคารพิพาทจำนวน 500,000 บาท ถึง 600,000 บาทแล้ว โจทก์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 10 ปี นั้น คงมีแต่เพียงคำเบิกความลอยๆ ของตัวจำเลย โจทก์หาได้ยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่ ทั้ง ม. พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ซ่อมแซมอาคารพิพาทเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า การซ่อมแซมดังกล่าวเป็นเพียงแต่ต่อเติมและซ่อมแซมอาคารพิพาทซึ่งชำรุดทรุดโทรมเท่านั้น ไม่ได้เป็นการก่อสร้างขึ้นใหม่ และ ส. พยานจำเลยอีกปากหนึ่งซึ่งร่วมในการซ่อมแซมอาคารพิพาทกัน ม. เบิกความตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ว่า การซ่อมแซมดังกล่าวเป็นการปรับปรุงตกแต่งใหม่เมื่อคำนึงถึงค่าจ้างช่างและค่าวัสดุก่อสร้างที่ใช้ซ่อมอาคารพิพาทเป็นเงิน 150,000 บาท แสดงว่ามิใช่เป็นการซ่อมแซมใหญ่ ประกอบกับสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญาเช่ากันตามที่จำเลยอ้าง พยานหลักฐานของจำเลยจึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงเรื่องโจทก์ยอมให้จำเลยซ่อมแซมอาคารพิพาทด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเองแล้ว โจทก์จะยอมให้จำเลยเช่าอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 10 ปี ดังที่จำเลยอ้าง พฤติการณ์ของจำเลยที่เปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารพิพาทจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์แสดงให้เห็นว่าการซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อจำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในอาคารพิพาทอีกต่อไป การที่จำเลยยังคงอยู่ในอาคารพิพาทต่อมาจึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์

          จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินที่เช่า ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  451/2551  เดิมจำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อทำสวน โดยเสียค่าเช่ารายปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปี แล้วและในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลย ระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนสามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็มเนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกันอีก เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเช่า 1 ปี จากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอีก ในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาท เห็นว่า จำเลยจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก จึงต้องพิจารณาระยะเวลาเช่าในปี 2536 จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวแล้วตั้งแต่ปี 2537 ทั้งโจทก์ยังเบิกความยอมรับว่าในการปรับระดับที่ดินและยกร่องสวนใหม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 50,000 บาท จะเห็นได้ว่าตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิได้มีหน้าที่เพียงแต่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ได้คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วย มิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อตกลงคือได้พัฒนาที่ดิน กลบร่องสวนเดิม ยกร่องสวนใหม่ ตบแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ และปลูกต้นมะนาวแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์

          ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารที่เช่าเป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น เพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของผู้เช่าเอง สัญญาเช่าจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7717/2550   การที่จำเลยได้ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทเป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น เป็นเรื่องที่จำเลยกระทำเพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์มิได้เรียกร้องให้จำเลยกระทำแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่าพื้นที่และหนังสือสัญญาให้ความยินยอมต่อสัญญาเช่าก็ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าถึง 20 ปี แต่กลับปรากฏว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้เช่ามีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกลับคืนไปได้ทั้งหมด ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากจำเลยนอกเหนือไปจากค่าเช่าเท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          สิทธิของผู้เช่ามีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาท
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  9201/2551  สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาททั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท. ที่ยกสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่เช่าและไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 จะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป จำเลยที่ 1 ย่อมพิจารณาให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นผู้เช่าที่ดินแต่ละแปลงต่อไปได้

          ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าก็ต้องบอกเลิกตามข้อตกลงที่ระบุในสัญญาหรือตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ มิเช่นนั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าย่อมไม่ชอบ มีผลให้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด ผู้เช่าจึงยังคงมีหน้าที่ชำระค่าเช่า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6239/2551  จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่า จำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ การที่จำเลยจะบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ถึง 389
          จำเลยเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามมาตรา 213 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา
          โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งการที่โจทก์ฟัองจำเลยก็ไม่เป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิได้รับชดใช้ค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ แม้จำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าไปก่อนครบกำหนดเวลาการเช่าก็ตาม
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากที่จำเลยเช่าพื้นที่ของอาคารดังกล่าวได้ 2 ปี จำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 30 เมษายน 2544 บอกเลิกการเช่าไปยังโจทก์และไม่ชำระค่าเช่าปีสุดท้ายให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 ไปถึงจำเลยและแจ้งให้ทราบว่าโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยบอกเลิกการเช่า ทั้งยังเตือนให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าปีสุดท้ายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมชำระค่าเช่า ครั้นต่อมาวันที่ 8 กรกฎาคม 2544 จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่าของโจทก์
          คงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 เอกสารหมาย จ.5 ที่จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มิได้มีข้อความระบุว่าจำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์จึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ถึงมาตรา 389 กล่าวโดยสรุปว่าโจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ได้ แต่ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตรงกันข้ามกลับได้ความจากโจทก์ว่าหลังจากที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว โจทก์ยังมีหนังสือฉบับลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 เอกสารหมาย จ.8 ไปถึงจำเลย แจ้งให้จำเลยใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าต่อไปและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ด้วย โดยส่งหนังสือฉบับดังกล่าวไปยังจำเลยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ซึ่งปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือฉบับนั้นเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2544 จำเลยมิได้นำสืบหักล้างในข้อนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ได้ทักท้วงจำเลยแล้วว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของจำเลยเป็นไปโดยมิชอบทั้งยังยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ด้วย แต่จำเลยยังเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง ส่วนที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เห็นว่าการที่โจทก์นำคดีนี้มาฟ้องก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยสัญญาเช่าจึงระงับสิ้นไป โจทก์มีสิทธิเรียกร้องเพียงค่าใช้ทรัพย์ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาทั้งหนังสือโต้แย้งของโจทก์ เอกสารหมาย จ. 8 ก็ยืนยันว่าไม่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้จากจำเลยดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์โดยคิดคำนวณเป็นค่าใช้สถานที่ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับจึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”

          ข้อตกลงให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินแล้วได้รับค่าตอบแทนเป็นรายปี มีลักษณะเป็นการเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7722/2550  การที่โจทก์ทั้งสองยอมให้จำเลยทั้งสองได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในพื้นที่ด้านนอกบริเวณด้านข้างและด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ของโจทก์ที่ 1 ในการติดป้ายโฆษณาสินค้าของจำเลยที่ 1 ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดเป็นรายปี และจำเลยทั้งสองตกลงชำระค่าตอบแทนให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 80,000 บาท ถือว่าจำเลยทั้งสองจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ข้อตกลงระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงเป็นการเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537
          เมื่ออาคารพาณิชย์ของโจทก์ที่ 1 เป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 และทรัพย์สินที่เช่าเป็นพื้นที่ด้านข้างและด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นผนังตึกติดตรึงตราโดยลักษณะถาวรกับอาคารพาณิชย์จึงเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบัญญัติให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่
          เมื่อข้อตกลงการเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสองไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของจำเลยทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจฟ้องร้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าตามข้อตกลงการเช่าได้

          สาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน ไม่มีสิทธินำมาให้ผู้ใดเช่า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4437/2550   ส. บิดาโจทก์ทั้งสองได้อุทิศที่ดินพิพาทให้แก่มัสยิดเพื่อใช้ประกอบพิธีกรรมทางศาสนาอิสลาม ต่อมาได้มีการก่อสร้างมัสยิดลงบนที่ดินดังกล่าวรวมทั้งบางส่วนได้ทำเป็นสุสานฝังศพผู้นับถือศาสนาอิสลาม การอุทิศที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทเป็นการอุทิศเพื่อประโยชน์แก่ชาวบ้านผู้นับถือศาสนาอิสลามหรืออิสลามนิกชนโดยทั่วไป มิได้จำกัดแต่เพียงเพื่อประโยชน์แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่งหรือคณะบุคคลใดคณะบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ ถือได้ว่าที่ดินดังกล่าวตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันนับแต่เวลาที่อุทิศแล้ว แม้โจทก์ทั้งสองจะมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินดังกล่าว โจทก์ทั้งสองก็ไม่มีอำนาจนำที่ดินดังกล่าวรวมทั้งที่ดินพิพาทให้จำเลยเช่า

          ผู้เช่าที่มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นตามสัญญาเช่าใช้สิทธินั้นปลูกสร้างตึกแถวไว้ในที่ดินนั้น ตึกแถวไม่ใช่ส่วนควบกับที่ดิน ผู้เช่าสามารถนำตึกแถวออกให้เช่าได้ แต่ไม่มีอำนาจให้เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4260/2550  เดิมที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของ ท. ต่อมาผู้จัดการมรดกของ ท. ได้ทำสัญญาให้ ธ. เช่าที่ดินมีกำหนด 20 ปี การที่ ธ. ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดิน จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 โจทก์ซื้อที่ดินมาจากผู้จัดการมรดกของ ท. ระหว่างอายุสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถว แต่เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดิน ธ. ย่อมหมดสิทธิในที่ดินต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป เว้นแต่ ธ. ยินยอมให้ตึกแถวตกเป็นของโจทก์ ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง เมื่อโจทก์ได้รับมอบสิทธิในตึกแถวแล้ว ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง แต่ ธ. ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวไม่มีอำนาจให้เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าที่ดินครบกำหนดแล้ว ระยะเวลาการเช่าห้องพิพาทส่วนที่เกินกว่านั้นย่อมไม่ตกมายังโจทก์ตามมาตรา 569 เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทอีกต่อไป แต่จำเลยไม่ยอมออกไป จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

          ผู้เช่าต้องผูกพันตามสัญญาเช่า แม้ผู้ให้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าก็ตาม
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5387/2549   จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ไว้ เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ปัญหาที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่เป็นสาระแก่คดี และตามสัญญาเช่าอาคารกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 17,000 บาท เมื่อครบกำหนดการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนสัญญาข้ออื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่า ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่าอาคาร โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 20,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดชำระค่าเช่าที่ค้างชำระเดือนละ 17,000 บาท ตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิม

          การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  983 - 984/2549   จำเลยที่ 19 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจาก ส. แต่ขณะนั้น ส. เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 1 (ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โจทก์ในสำนวนหลัง) โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับโจทก์ที่ 1 มีข้อตกลงว่าในระหว่างการผ่อนชำระเงินค่าที่ดิน ส. จะต้องไม่ทำนิติกรรมใด ๆ ก่อให้เกิดภาระผูกพันที่ดินพิพาทด้วย ดังนั้น สัญญาเช่านาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เท่านั้น หาได้มีผลผูกพันโจทก์ที่ 1 ไม่
          ส. มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาเช่า ดังนั้น แม้ ส. จะให้จำเลยที่ 19 เช่าที่ดินพิพาททำนาก็หาใช่เป็นการที่ผู้เช่านำทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นไปให้เช่าช่วง อันจะมีผลทำให้การเช่าที่ดินระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เข้าลักษณะเป็นการเช่าตามความหมายแห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 ทั้งโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ยินยอมให้จำเลยที่ 19 ใช้ที่ดินพิพาทเพื่องานเกษตรกรรมทำนาโดยได้รับค่าเช่า และมิได้กระทำนิติกรรมอื่นใดต่อกันอันจะเป็นการอำพรางการเช่านาด้วย ดังนั้น การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมทำนาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงมิได้มีผลถือว่าเป็นการเช่านาระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 19 ตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 จำเลยที่ 19 จึงมิได้รับสิทธิและความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

การถูกกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควร

          มาตรา 1606  "บุคคลดังต่อไปนี้ต้องถูกกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควร คือ
          (1) ผู้ที่ต้องคำพิพากษาถึงที่สุดว่าได้เจตนากระทำ หรือพยายามกระทำให้เจ้ามรดกหรือผู้มีสิทธิได้รับมรดกก่อนตนถึงแก่ความตายโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
          (2) ผู้ที่ได้ฟ้องเจ้ามรดกหาว่าทำความผิดโทษประหารชีวิตและตนเองกลับต้องคำพิพากษาถึงที่สุดว่า มีความผิดฐานฟ้องเท็จหรือทำพยานเท็จ
          (3) ผู้ที่รู้แล้วว่า เจ้ามรดกถูกฆ่าโดยเจตนา แต่มิได้นำข้อความนั้นขึ้นร้องเรียนเพื่อเป็นทางที่จะเอาตัวผู้กระทำผิดมาลงโทษ แต่ข้อนี้มิให้ใช้บังคับถ้าบุคคลนั้นมีอายุยังไม่ครบสิบหกปีบริบูรณ์ หรือเป็นคนวิกลจริตไม่สามารถรู้ผิดชอบ หรือถ้าผู้ที่ฆ่านั้นเป็นสามีภริยาหรือผู้บุพการีหรือผู้สืบสันดานของตนโดยตรง
          (4) ผู้ที่ฉ้อฉลหรือข่มขู่ให้เจ้ามรดกทำ หรือเพิกถอน หรือเปลี่ยนแปลงพินัยกรรมแต่บางส่วนหรือทั้งหมดซึ่งเกี่ยวกับทรัพย์มรดก หรือไม่ให้กระทำการดังกล่าวนั้น
          (5) ผู้ที่ปลอม ทำลาย หรือปิดบังพินัยกรรมแต่บางส่วนหรือทั้งหมด
          เจ้ามรดกอาจถอนข้อกำจัดฐานเป็นผู้ไม่สมควรเสียก็ได้โดยให้อภัยไว้เป็นลายลักษณ์อักษร"

          ข้อสังเกตุ***

          (1) การถูกกำจัดมิให้รับมรดกอาจเกิดขึ้นก่อนหรือภายหลังเจ้ามรดกตายก็ได้
          กรณีอาจเกิดก่อนเจ้ามรดกตาย คือ มาตรา 1606 (1) (2) (4) และ (5)
          กรณีอาจเกิดหลังเจ้ามรดกตาย คือ มาตรา 1605 และมาตรา 1606 (1) (2) (3) และ (5)

          (2) บุคคลที่ถูกกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควรตามมาตรา 1606 นี้ อาจเป็นทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรมทั่วไป หรือผู้รับพินัยกรรมเฉพาะสิ่งเฉพาะอย่างก็ได้ ไม่มีข้อยกเว้น

          (3) กรณีตามมาตรา 1606 (1) ผู้ที่ต้องคำพิพากษาถึงที่สุดว่าได้เจตนากระทำ หรือพยายามกระทำให้เจ้ามรดกหรือผู้มีสิทธิได้รับมรดกก่อนตนถึงแก่ความตายโดยมิชอบด้วยกฎหมาย หมายความว่า การกระทำที่ทำให้ถูกกำจัดมิให้รับมรดกดังกล่าวจะต้องเป็นการกระทำโดยเจตนาและไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น ถ้าเป็นการกระทำโดยประมาท หรือไม่มีเจตนา หรือกระทำโดยชอบด้วยกฎหมายเช่นการกระทำโดยป้องกันตัว ก็จะไม่ถูกกำจัดตามมาตรานี้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8023/2538  ผู้ร้องถูกเจ้าพนักงานตำรวจจับกล่าวหาว่า ผู้ร้องเป็นผู้ยิงเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย ต่อมาผู้ร้องถูกส่งฟ้องต่อศาลในข้อหาดังกล่าวซึ่งผู้ร้องให้การปฏิเสธ คดีอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล ดังนั้น ถ้าหากต่อมามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าผู้ร้องได้เจตนากระทำให้เจ้ามรดกถึงแก่ความตายโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้ร้องก็เป็นบุคคลที่ต้องถูกกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1606 (1) ซึ่งเป็นการถูกกำจัดมิให้รับมรดกภายหลังเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย กรณีจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1639 ที่ผู้สืบสันดานของผู้ร้องจะมีสิทธิรับมรดกแทนที่ผู้ร้อง
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 358/2554   เจ้ามรดกตลอดจนบุคคลในครอบครัวถูกสามีของเจ้ามรดกใช้อาวุธปืนยิงถึงแก่ความตายในเวลาต่อเนื่องกัน ถือเป็นการตายในเหตุภยันตรายร่วมกันและเป็นการพ้นวิสัยที่จะกำหนดได้ว่าคนไหนตายก่อนหลัง จึงถือว่าทุกคนถึงแก่ความตายพร้อมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 17 ทรัพย์มรดกของเจ้ามรดกจึงไม่ตกไปยังบุตรของเจ้ามรดกซึ่งถือว่าถึงแก่ความตายพร้อมกัน แต่จะตกได้แก่ผู้คัดค้านซึ่งเป็นน้าของเจ้ามรดก และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏชัดแจ้งว่า สามีของเจ้ามรดกเป็นผู้กระทำโดยเจตนาให้เจ้ามรดกถึงแก่ความตายโดยมิชอบด้วยกฎหมายและไม่อาจดำเนินคดีแก่สามีของเจ้ามรดกได้เนื่องจากสามีเจ้ามรดกฆ่าตัวตายไปก่อน จึงถือได้ว่าสามีของเจ้ามรดกเป็นบุคคลที่ต้องถูกจำกัดมิให้รับมรดกของเจ้ามรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควร ผู้ร้องซึ่งเป็นพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกับสามีของเจ้ามรดกจึงไม่ใช่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกของเจ้ามรดก และเมื่อผู้ร้องมิใช่ผู้มีส่วนได้เสียในทรัพย์มรดกของเจ้ามรดก จึงไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกของเจ้ามรดกได้

          (4) กรณีตามมาตรา 1606 (2) ผู้ที่ได้ฟ้องเจ้ามรดก หมายความถึง ทายาทฟ้องคดีด้วยตนเอง ไม่รวมถึงกรณีที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์และทายาทเป็นผู้เสียหาย

          (5) กรณีตามมาตรา 1606 (3) ต้องเป็นกรณีที่รู้ว่าเจ้ามรดกถูกฆ่าโดยเจตนาเท่านั้น แต่ถ้ารู้เห็นเข้าใจว่าเจ้ามรดกถูกทำให้ตายโดยประมาท แม้ความจริงจะถูกฆ่าโดยเจตนาก็ไม่ถูกกำจัดมิให้รับมรดกตามมาตรานี้ 

          (6) กรณีตามมาตรา 1606 (4) เป็นกรณีที่เจ้ามรดกไม่ได้ตั้งใจทำพินัยกรรมหรือเพิกถอนหรือเปลี่ยนแปลงพินัยกรรมที่ทำไว้ แต่ถูกหลอกลวงหรือข่มขู่ให้ทำ หรือทางกลับกันเจ้ามรดกตั้งใจจะทำพินัยกรรมหรือเปลี่ยนแปลงพินัยกรรม แต่ถูกหลอกลวงหรือข่มขู่ไม่ให้ทำ
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2498   ทายาทตามพินัยกรรม หลอกลวงให้ผู้ทำพินัยกรรมทำใบมอบอำนาจให้แล้วเอาไปจัดการโอนที่ดินที่ตนจะได้รับตามพินัยกรรมเป็นของตนเสีย กรณีเช่นนี้ไม่ถือว่าเป็นการฉ้อฉลให้เจ้ามรดกเพิกถอนหรือเปลี่ยนแปลงพินัยกรรมผู้นั้นจึงมิต้องถูกกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควร
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1642/2530  จำเลยเป็นผู้ที่ฉ้อฉลโดยให้เจ้ามรดกพิมพ์ลาย นิ้วมือในเอกสารพินัยกรรม จำเลยจึงถูกกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควร ตามป.พ.พ. มาตรา 1606(4) จำเลยจึงเป็นผู้ไม่สมควรที่จะเป็นผู้จัดการมรดก

          (7) กรณีตามมาตรา 1606 (5) ได้แก่ การทำปลอม ทำลาย หรือปิดบังพินัยกรรม การกระทำอย่างใดอย่างหนึ่งนี้ เป็นเหตุให้ถูกกำจัดมิให้รับมรดก
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 299/2516  โจทก์ฟ้องว่าจำเลยปลอมและใช้พินัยกรรมปลอมของ ป.เจ้ามรดก ขอให้ลงโทษ แต่โจทก์เองก็ถูกฟ้องว่าปลอมพินัยกรรมของ ป. เหมือนกัน และศาลได้พิพากษาลงโทษโจทก์ฐานปลอมพินัยกรรม คดีถึงที่สุด ดังนี้โจทก์จึงตกเป็นบุคคลต้องถูกกำจัดมิให้รับมรดกของ ป.ตาม  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1606 (5)โจทก์จึงไม่ใช่ผู้ได้รับความเสียหายจากการกระทำความผิดตามที่โจทก์ฟ้องจำเลยอันจะมีสิทธิฟ้องจำเลยได้ศาลย่อมพิพากษายกฟ้องได้ โดยไม่ต้องไต่สวนมูลฟ้อง
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 847/2518   เจ้ามรดกทำพินัยกรรมยกทรัพย์ให้ผู้รับพินัยกรรม ผู้รับพินัยกรรมทำพินัยกรรมหายจึงไปขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมนั้นหาใช่ผู้รับพินัยกรรมบอกสละ พินัยกรรมซึ่งทำให้ข้อกำหนดในพินัยกรรมตกไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1698(3) ไม่ เพราะมิใช่เป็นการสละไม่ขอรับมรดกหรือมีเจตนาจะไม่รับเอาทรัพย์ตามพินัยกรรม ผู้รับพินัยกรรมชอบที่จะนำพินัยกรรมที่หาพบในภายหลังไปขอรับมรดกในฐานะเป็นผู้รับพินัยกรรมอีกได้ และการที่หาพินัยกรรมไม่พบนั้นก็ถือไม่ได้ว่าผู้รับพินัยกรรมปกปิดพินัยกรรม

          ผลของการถูกกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควรรับมรดก ตามมาตรา 1606

          การถูกกำจัดมิให้รับมรดกตามมาตรา 1606 ในกรณีที่เกิดขึ้นก่อนเจ้ามรดกตายนั้นมีผลให้ผู้ถูกกำจัดหมดสิทธิรับมรดก แต่เนื่องจากการถูกกำจัดมิให้รับมรดกเป็นการเฉพาะตัวของผู้นั้น ดังนั้น ผู้สืบสันดานของทายาทที่ถูกกำจัดไม่ให้รับมรดกจึงมีสิทธิรับมรดกแทนที่ได้ แต่ถ้าทายาทที่ถูกกำจัดไม่มีผู้สืบสันดาน ก็ต้องเอาส่วนที่ถูกกำจัดนั้นแบ่งแก่ทายาทอื่นๆในลำดับเดียวกัน หรือให้มรดกตกแก่ทายาทอื่นๆ ในลำดับถัดลงไป
          ส่วนการถูกกำจัดมิให้รับมรดกตามมาตรา 1606 ในกรณีที่เกิดขึ้นภายหลังเจ้ามรดกตายนั้นมีผลให้ผู้ถูกกำจัดหมดสิทธิรับมรดก แต่เนื่องจากการถูกกำจัดมิให้รับมรดกเป็นการเฉพาะตัวของผู้นั้น ผู้สืบสันดานมิสิทธิสืบมรดกต่อไปได้เสมือนหนึ่งว่าทายาทนั้นตายแล้ว ตามมาตรา 1607
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7036/2557  แม้จำเลยต้องถูกกำจัดมิให้ได้มรดกในที่ดินพิพาท แต่การถูกกำจัดมิให้รับทรัพย์มรดกนั้นเป็นเรื่องเฉพาะของจำเลย ผู้สืบสันดานของจำเลยสืบมรดกแทนจำเลยต่อไปได้ ข้อเท็จจริงได้ความจากทางนำสืบของจำเลยว่า จำเลยมีบุตรทั้งหมด 4 คน จึงถือว่าจำเลยมีผู้สืบสันดานที่สามารถสืบมรดกแทนจำเลยเสมือนหนึ่งว่าจำเลยตายแล้วได้ตามมาตรา 1607 เมื่อทายาทของ ก. เจ้ามรดกมีทั้งหมด 10 คน แม้ ส. ทายาทคนหนึ่งได้ตายไปก่อนที่ ก. ถึงแก่ความตาย แต่ ส. ก็มีผู้สืบสันดานเข้ารับมรดกแทนที่ ส่วนจำเลยซึ่งเป็นทายาทของ ก. คนหนึ่งถูกกำจัดมิให้ได้มรดกที่ดินพิพาท แต่จำเลยก็มีผู้สืบสันดานมรดกแทนที่จำเลยได้ ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงต้องแบ่งเป็น 10 ส่วนเท่าจำนวนทายาทของ ก. โจทก์ทั้งสามจึงมีสิทธิได้รับส่วนแบ่งในที่ดินพิพาทคนละ 1 ใน 10 ส่วน

          การถอนข้อกำจัดมิให้รับมรดกฐานเป็นผู้ไม่สมควร
          ข้อกำจัดฐานเป็นผู้ไม่สมควรนี้ เจ้ามรดกอาจถอนเสียก็ได้โดยให้อภัยเป็นลายลักษณ์อักษร ตามมาตรา 1606 วรรคท้าย ซึ่งเมื่อเจ้ามรดกให้อภัยเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว มีผลให้ทายาทผู้นั้นพ้นจากการถูกกำจัดและมีสิทธิรับมรดกได้

นิติกรรมที่มีเงื่อนเวลา และการสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา

          เงื่อนเวลา

          มาตรา 191  "นิติกรรมใดมีเงื่อนเวลาเริ่มต้นกำหนดไว้ ห้ามมิให้ทวงถามให้ปฏิบัติการตามนิติกรรมนั้นก่อนถึงเวลาที่กำหนด
          นิติกรรมใดมีเงื่อนเวลาสิ้นสุดกำหนดไว้ นิติกรรมนั้นย่อมสิ้นผลเมื่อถึงเวลาที่กำหนด"

          เงื่อนเวลา หมายถึงข้อกำหนดที่คู่กรณีตกลงกำหนดจากเหตุการณ์ในอนาคต ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่แน่นอน โดยเอาเวลามากำหนด โดยอาจเป็นเวลาตามวันแห่งปฏิทิน หรือกำหนดเวลาเป็นวัน สัปดาห์ เดือน หรือปี ซึ่งรู้แน่นอนว่าเหตุการณ์เกิดขึ้นเมื่อใด

          เงื่อนเวลามี 2 อย่าง ได้แก่ เงื่อนเวลาเริ่มต้นและเงื่อนเวลาสิ้นสุด

          นิติกรรมที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้นกำหนดไว้ ทันทีที่ทำนิติกรรมนั้นมีผลสำเร็จบริบูรณ์แล้ว เพียงแต่ตราบใดที่ยังไม่ถึงเวลาเริ่มต้นที่กำหนดไว้ คู่กรณีก็จะไม่สามารถทวงถามให้ปฏิบัติตามนิติกรรมนั้นได้
          ส่วนนิติกรรมที่มีเงื่อนเวลาสิ้นสุดกำหนดไว้ นิติกรรมเกิดขึ้นมาแล้ว และนิติกรรมนั้นย่อมสิ้นผลเมื่อถึงเวลาที่กำหนด

          เงื่อนเวลาเริ่มต้นและเงื่อนเวลาสิ้นสุดจะกำหนดไว้เพื่อประโยชน์ของคู่กรณีฝ่ายไหนก็ได้ แต่ถ้าไม่ได้กำหนดไว้ กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเงื่อนเวลานั้นกำหนดไว้เพื่อประโยชน์ของฝ่ายลูกหนี้
          มาตรา 192 วรรคหนึ่ง  "เงื่อนเวลาเริ่มต้นหรือเงื่อนเวลาสิ้นสุดนั้น ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่ากำหนดไว้เพื่อประโยชน์แก่ฝ่ายลูกหนี้ เว้นแต่จะปรากฏโดยเนื้อความแห่งตราสารหรือโดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่าได้ตั้งใจจะให้เป็นประโยชน์แก่ฝ่ายเจ้าหนี้หรือแก่คู่กรณีทั้งสองฝ่ายด้วยกัน"

          นิติกรรมที่มีเงื่อนเวลากำหนดไว้เพื่อประโยชน์แก่ฝ่ายลูกหนี้ ถ้าเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้นซึ่งห้ามมิให้ทวงถามให้ปฏิบัติตามนิติกรรมนั้นก่อนถึงเวลาที่กำหนด กรณีนี้ลูกหนี้ย่อมไม่มีหน้าที่ที่จะต้องชำระหนี้ก่อนถึงเวลาที่กำหนด แต่ถ้าเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนเวลาสิ้นสุด ดังนี้ ลูกหนี้ย่อมมีสิทธิได้รับผลของนิติกรรมที่ทำไปนั้นจนกว่าจะสิ้นระยะที่กำหนด

          การสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา
          มาตรา 192 วรรคสอง  "ถ้าเงื่อนเวลาเป็นประโยชน์แก่ฝ่ายใด ฝ่ายนั้นจะสละประโยชน์นั้นเสียก็ได้ หากไม่กระทบกระเทือนถึงประโยชน์อันคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะพึงได้รับจากเงื่อนเวลานั้น"

          อย่างไรก็ตาม คู่กรณีฝ่ายที่ได้รับประโยชน์จากเงื่อนเวลาเริ่มต้นหรือเงื่อนเวลาสิ้นสุด ย่อมมีสิทธิสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาได้ โดยไม่ถือเอาตามข้อกำหนดแห่งเงื่อนเวลานั้น

          พฤติการณ์ที่ถือว่าเป็นการสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14381/2553  กรณีที่จะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 850 กล่าวคือ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายระงับข้อพิพาทอันใดอันหนึ่งซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นนั้นให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน แต่ตามบันทึกการเจรจาตกลงชดใช้ชำระหนี้ค่าปรับที่นามีความว่า เมื่อเดือนมกราคม 2541 โจทก์ได้รับจ้างใช้รถแทรกเตอร์ปรับที่นาให้จำเลยในราคา 20,000 บาท จำเลยชำระเงินให้โจทก์บางส่วนแล้ว ในวันทำบันทึกจำเลยชำระเงินให้โจทก์อีก 2,000 บาท ส่วนที่ค้างชำระ 12,000 บาท จำเลยขอผ่อนชำระเป็น 2 งวด งวดที่ 1 ในวันที่ 30 เมษายน 2542 เป็นเงิน 6,000 บาท และงวดที่ 2 ในวันที่ 31 กรกฎาคม 2542 เป็นเงิน 6,000 บาท ดังนี้จะเห็นได้ว่าเป็นกรณีที่โจทก์เพียงฝ่ายเดียวยอมผ่อนผันให้จำเลยผ่อนชำระหนี้ซึ่งถึงกำหนดชำระแล้วได้ อันเป็นการที่โจทก์สละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาของโจทก์เองได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 192 วรรคสอง บันทึกดังกล่าวจึงหาใช่สัญญาประนีประนอมยอมความไม่ หากแต่เป็นเพียงกรณีที่จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้รับสภาพหนี้ต่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามสัญญาจ้างทำของตามมาตรา 193/14 (1) อันเป็นผลทำให้อายุความสะดุดหยุดลงเท่านั้น โจทก์ในฐานะผู้รับจ้างต้องเรียกเอาสินจ้างอันจะพึงได้รับภายในกำหนด 2 ปี ตามมาตรา 193/14 (7) โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อเกินกำหนด 2 ปี นับแต่วันที่ค่าจ้างค้างชำระแต่ละงวดถึงกำหนด คดีโจทก์จึงขาดอายุความ
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3097/2551  โจทก์จำเลยตกลงกันให้จำเลยทั้งสองผ่อนชำระหนี้ให้โจทก์โดยแบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดแรกชำระภายในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2542 งวดที่สองชำระส่วนที่เหลือภายใน 30 วัน นับแต่ชำระงวดแรก จำเลยชำระเงินงวดแรกให้โจทก์แล้วตั้งแต่วันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2542 จำเลยต้องชำระส่วนที่ค้างชำระภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2542 จะครบกำหนดชำระหนี้ในงวดที่สองวันที่ 10 มีนาคม 2542 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จึงทวงถามให้จำเลยในฐานะลูกหนี้ให้ชำระหนี้ก่อนวันที่ 10 มีนาคม 2542 ซึ่งเป็นวันที่กำหนดชำระหนี้ไม่ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 191 วรรคหนึ่ง
          โจทก์ฟ้องจำเลยในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิที่จะชำระหนี้ให้โจทก์อยู่ ยังไม่ถือว่าจำเลยผิดนัดชำระหนี้โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 กลับยื่นคำให้การต่อสู้คดีว่าได้ชำระหนี้ให้โจทก์ครบถ้วนตามข้อตกลงแล้วโดยไม่ได้ยกเงื่อนเวลาชำระหนี้ขึ้นต่อสู้โจทก์ จึงเป็นการสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาโดยปริยายตาม ป.พ.พ. มาตรา 192 วรรคสอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3827/2542  โจทก์และจำเลยทำสัญญารับฝากขายสินค้ากันโดยโจทก์ให้ค่าตอบแทนเดือนละ 120,000 บาท แก่จำเลย และโจทก์วางเงิน ไว้เป็นประกันแก่จำเลย 575,100 บาท โดยพื้นที่รับฝากสินค้า จำเลยเช่ามาจากบริษัทซ.ต่อมาบริษัทซ.บอกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่กับจำเลย จำเลยจึงไม่สามารถให้โจทก์ใช้พื้นที่ได้ ทำให้สัญญารับฝากขายสินค้าพิพาทต้องเลิกกันโดยโทษฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดไม่ได้ คู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 การชำระหนี้ ของคู่สัญญาอันเกิดแก่การเลิกสัญญานั้น มาตรา 392 ให้นำบทบัญญัติแห่งมาตรา 369 ว่าด้วยการชำระหนี้ในสัญญาต่างตอบแทนมาใช้บังคับ โจทก์ต้องออกจากพื้นที่พิพาทเพื่อกลับคืนสู่ฐานะเดิมแต่โจทก์เมื่อยังไม่ได้ออกจากพื้นที่พิพาท จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องเรียกเอาเงินประกันคืนจากจำเลยได้ ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาจึงหยิบยกขึ้นมาวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5) ประกอบด้วย มาตรา 246 และ 247 แต่เมื่อจำเลยได้ฟ้องแย้งและฎีกาขอให้เอาเงินค่าเสียหายที่โจทก ต้องชำระแก่จำเลยหักออกจากเงินประกันที่โจทก์วางไว้กับจำเลย จึงเป็นกรณีที่จำเลยขอหักหนี้โดยไม่ต้องการประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาต่อไป ซึ่งย่อมกระทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 192 วรรคสอง จึงต้องนำเอาค่าเสียหายที่โจทก์ก่อขึ้นอันเนื่องมาจากการไม่ส่งมอบพื้นที่พิพาทให้แก่จำเลยตลอดเวลาที่ยังไม่ส่งมอบพื้นที่พิพาทคืน หักกับเงินประกันที่โจทก์วางไว้กับจำเลยดังกล่าว จนกว่าจะส่งมอบพื้นที่พิพาทคืน การที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อหักกับเงินประกันของโจทก์ที่เหลืออยู่ จำนวน 352,361.76 บาทแล้ว โจทก์จะต้องชำระเงินค่าเสียหาย ให้แก่จำเลยอีกจำนวน 212,698.56 บาทนั้นเป็นฎีกาที่เกินกว่า คำขอตามฟ้องแย้งของจำเลย ศาลบังคับให้ไม่ได้เพราะฟ้องแย้ง เป็นคำฟ้องอย่างหนึ่ง ซึ่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 ห้ามมิให้พิพากษาหรือทำคำสั่งให้สิ่งใด ๆ เกินไปกว่า หรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8048/2540  โจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงชำระค่าธรรมเนียมปีละ 65,000 บาท ให้แก่โจทก์ ขอให้จำเลยชำระค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ย แต่โจทก์มิได้มีคำขอให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมรายปีดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมรายปี แก่โจทก์จึงเป็นการพิพากษาเกินคำขอ ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า เมื่อกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาสิ้นสุดลงจำเลยยังมีเวลารื้อถอนและส่งมอบทรัพย์ที่เช่าต่อไปอีก 30 วัน ดังนั้น การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งจำเลยภายใน 35 วัน นับแต่วันพ้นกำหนดที่จำเลยมีสิทธิส่งทรัพย์ที่เช่าคืนว่าจะไม่ให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปนับได้ว่าเป็นเวลาอันสมควรและเป็นพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นได้ว่าโจทก์มิได้นิ่งเฉย หรือไม่ทักท้วงที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ ถือไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้เริ่มแต่วันถัดจากวันครบกำหนดเป็นต้นไปและสิ้นสุดก่อนวันที่จำเลยส่งมอบทรัพย์ที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง จำเลยไม่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืนภายในเวลาที่ตกลงกันไว้ จำเลยย่อมได้ชื่อว่าเป็นผู้ไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรหรืองดเว้นกระทำการอันหนึ่งใดที่ตกลงไว้ และต้องใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญา แต่โจทก์ ได้มีหนังสือขยายเวลาให้จำเลยรื้อถอนป้ายโฆษณาและส่งมอบทรัพย์ ที่เช่าคืนภายใน 120 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ อันถือได้ว่าโจทก์ได้สละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลานั้นแล้ว เมื่อจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2535 จำเลยจึงมีสิทธิรื้อถอนส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืนโจทก์ได้จนถึง ภายในวันที่ 24 เมษายน 2536 โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยในช่วงเวลาดังกล่าว คงเรียกได้แต่เพียงค่าเสียหายปกติ คือ ค่าเช่าในอัตราและเงื่อนไขเดิมส่วนค่าเสียหายที่เป็นเบี้ยปรับนับแต่วันที่ 25 เมษายน 2536 นั้น โจทก์มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับตามที่ตกลงไว้ได้ซึ่งถ้าเบี้ยปรับอันมีลักษณะเป็นค่าเสียหายที่กำหนดก้นไว้ล่วงหน้านั้นสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจให้ลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้และเมื่อศาลกำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายวันละ 2,000 บาทอันเป็นค่าเสียหายในอนาคตแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะได้รับเงินค่าดอกเบี้ยในค่าเสียหายดังกล่าวอีกเพราะเป็นการซ้ำซ้อนกัน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1098/2507  เจ้าหนี้ฟ้องเรียกเงินกู้ก่อนถึงกำหนดชำระ ลูกหนี้ปฏิเสธความรับผิด อ้างว่าชำระหนี้เงินกู้ตามสัญญาแล้ว ย่อมแสดงว่า ลูกหนี้ไม่ถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาในสัญญากู้นั้น เงื่อนเวลาจึงไม่เป็นข้อที่ลูกหนี้จะอ้างเป็นประโยชน์ได้ต่อไป
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1671/2505  สองฝ่ายมีหนี้สินเกี่ยวค้างกัน คิดบัญชีกันแล้วฝ่ายหนึ่งยังเป็นหนี้อีกฝ่ายหนึ่งอยู่ จึงตกลงทำเป็นสัญญากู้ไว้ ดังนี้ เป็นกรณีที่คู่สัญญาตกลงเปลี่ยนข้อผูกพันจากสัญญาเดิมมาผูกพันตามสัญญากู้ สัญญากู้จึงไม่ใช่นิติกรรมอำพราง
          เจ้าหนี้ฟ้องเรียกเงินกู้ก่อนถึงกำหนดชำระ ลูกหนี้ปฏิเสธความรับผิด อ้างว่าเป็นนิติกรรมอำพราง ย่อมแสดงว่าลูกหนี้ไม่ถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาในสัญญากู้นั้น เงื่อนเวลาจึงไม่เป็นข้อที่ลูกหนี้จะอ้างเป็นประโยชน์ได้ต่อไป
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2201/2535  กฎหมายมิได้กำหนดรูปแบบการสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาไว้จึงอาจจะเป็นการแสดงออกของผู้ได้รับประโยชน์แห่งเงื่อนไขเวลาโดยตรงหรือโดยปริยายก็ได้ หากจำเลยประสงค์จะได้รับประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่กำหนดให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ในวันที่ 31 มกราคม 2530 อันเป็นเงื่อนเวลาเริ่มต้นซึ่งกฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่ากำหนดไว้เพื่อประโยชน์แก่ฝ่ายลูกหนี้คือจำเลยที่ยังไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์จนกว่าจะครบกำหนดเงื่อนเวลาดังกล่าว จำเลยก็จะต้องยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ เมื่อจำเลยให้การเพียงปฏิเสธหนี้ของโจทก์โดยมิได้ยกเงื่อนเวลานั้นเป็นข้อต่อสู้ จึงเป็นการสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาโดยปริยาย ปัญหาเรื่องเงื่อนเวลามิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลจะหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองไม่ได้ โจทก์พร้อมที่จะชำระราคาที่ดินทั้งหมดให้แก่จำเลย และได้แจ้งกำหนดนัดให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยไม่ไปตามนัดทั้งยังมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินแก่โจทก์ พฤติการณ์ของจำเลยดังกล่าวเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์พร้อมกับรับชำระราคาทั้งหมดไปจากโจทก์ก่อนครบกำหนดเงื่อนเวลาได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1064/2537  โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้โจทก์ จะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ในวันที่ 4 กรกฎาคม 2531 ต่อมาโจทก์ทราบว่าจำเลยจะขายที่ดินให้ผู้อื่นในราคาสูงกว่าโจทก์จึงแจ้งให้จำเลยไปทำการโอนที่ดินให้โจทก์ภายในวันที่ 10 มิถุนายน 2531 แต่จำเลยหลบหน้าไม่ยอมโอนที่ดินให้โจทก์วันที่ 13 มิถุนายน 2531 โจทก์จึงฟ้องจำเลย ขอให้บังคับจำเลยรับเงินที่เหลือและโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยให้การว่า ได้มีการยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง แสดงว่าจำเลยไม่ถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้นแล้ว เงื่อนเวลาจึงไม่เป็นข้อที่จำเลยจะอ้างเป็นประโยชน์ได้อีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้

          เหตุที่ทำให้ลูกหนี้ไม่อาจถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา
          มาตรา 193  "ในกรณีดังต่อไปนี้ ฝ่ายลูกหนี้จะถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาเริ่มต้นหรือเงื่อนเวลาสิ้นสุดมิได้
          (1) ลูกหนี้ถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดตามกฎหมายว่าด้วยล้มละลาย
          (2) ลูกหนี้ไม่ให้ประกันในเมื่อจำต้องให้
          (3) ลูกหนี้ได้ทำลาย หรือทำให้ลดน้อยถอยลงซึ่งประกันอันได้ให้ไว้
          (4) ลูกหนี้นำทรัพย์สินของบุคคลอื่นมาให้เป็นประกันโดยเจ้าของทรัพย์สินนั้นมิได้ยินยอมด้วย

กำหนดระยะเวลาการพิจารณาดำเนินการของเจ้าพนักงานที่ดิน กรณีออกโฉนดที่ดินโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย และกำหนดเวลาในการฟ้องคดี | เจ้าหน้าที่ของรัฐละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติหรือปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวล่าช้าเกินสมควร | คดีปกครอง

          แนวคำวินิจฉัยของศาลปกครองสูงสุด กรณีผู้ได้รับความเดือดร้อนหรือเสียหายกรณีเจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดที่ดินผิดพลาดคลาดเคลื่อนจากข้อเท็จจริง 1) เมื่อเจ้าของที่ดินร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ชอบหรือไม่ถูกต้อง เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องพิจารณาดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด 2) การฟ้องขอให้เพิกถอนโฉนดที่ดินดังกล่าวจะต้องยื่นฟ้องภายในระยะเวลาเท่าใด
          ข้อเท็จจริงคดีนี้เกิดจาก นาง ส.ได้จดทะเบียนให้ที่ดินแก่นาย น. ซึ่งเป็นบุตร โดยที่ดินแปลงดังกล่าวเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกโฉนดให้ตามที่นาง ส. ได้ยื่นคำขอโดยอาศัยหลักฐานตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จำนวน 2 ฉบับ ต่อมา นาย น. ได้ตรวจสอบแล้วเห็นว่า โฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวออกโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากมีเนื้อที่ไม่ตรงกับความเป็นจริง และยังทับซ้อนกับที่ดินแปลงอื่น โดย น.ส. 3 ก. ทั้ง 2 ฉบับ ไม่ได้มีเนื้อที่ติดกัน นาย น. จึงมีหนังสือลงวันที่ 12 มิถุนายน 2560 ถึงเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอให้เพิกถอน หรือแก้ไขโฉนดที่ดินในส่วนที่ออกโดยคลาดเคลื่อน โดยเจ้าพนักงานที่ดินได้รับหนังสือเมื่อวันที่ 13 มิถุนายน 2560 แต่จนถึงวันที่ 20 ธันวาคม 2560 เจ้าพนักงานที่ดินไม่ได้มีหนังสือแจ้งความคืบหน้า หรือมีการดำเนินการเพิกถอนหรือแก้ไขโฉนดที่ดินดังกล่าว นาง ส. และนาย น. (ผู้ฟ้องคดีที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ) จึงนำคดีมาฟ้องต่อศาลปกครองขอให้เพิกถอนโฉนดที่ดินที่พิพาท และให้ น.ส. 3 ก. ทั้ง 2 ฉบับ กลับคืนสถานะเดิม และให้เจ้าพนักงานที่ดินนำที่ดินตาม น.ส. 3 ก. ดังกล่าว มาออกเป็นโฉนดที่ดินให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควร
          กรณีดังกล่าว เป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับเจ้าหน้าที่ของรัฐละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติหรือปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวล่าช้าเกินสมควร ตามมาตรา 9 วรรคหนึ่ง (2) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. 2542 ซึ่งต้องยื่นฟ้องภายใน 90 วันนับแต่วันที่รู้หรือควรรู้ถึงเหตุแห่งการฟ้องคดี หรือนับแต่วันที่พ้นกำหนด 90 วันนับแต่วันที่ผู้ฟ้องคดี ได้มีหนังสือร้องขอต่อหน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐเพื่อให้ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย และไม่ได้รับหนังสือชี้แจงจากหน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ หรือได้รับแต่เป็นคำชี้แจงที่เห็นว่าไม่มีเหตุผล ตามมาตรา 49

          คดีนี้ศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยว่า เมื่อเป็นกรณีที่ไม่มีกฎหมายกำหนดระยะเวลาสำหรับการพิจารณาดำเนินการของเจ้าพนักงานที่ดินกรณีมีการออกโฉนดที่ดินโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายว่าต้องแล้วเสร็จเมื่อใด “ระยะเวลาอันสมควร” ที่เจ้าพนักงานที่ดิน (ผู้ถูกฟ้องคดี) ต้องใช้ในการพิจารณาตรวจสอบเรื่องการออกโฉนดที่ดินของผู้ฟ้องคดีให้เสร็จสิ้นและแจ้งผลการดำเนินการให้ผู้ฟ้องคดีทราบ จึงควรมีกำหนดระยะเวลา 90 วันนับแต่วันที่ผู้ถูกฟ้องคดีได้รับหนังสือของผู้ฟ้องคดี เมื่อพ้นระยะเวลาอันสมควร ดังกล่าวแล้ว หากผู้ฟ้องคดียังไม่ได้รับแจ้งผลการพิจารณาและประสงค์จะฟ้องคดี จะต้องยื่นฟ้องภายใน 90 วัน นับแต่วันที่พ้นกำหนดดังกล่าว คือ ต้องยื่นฟ้องคดีภายในวันที่ 10 ธันวาคม 2560 ทั้งนี้ ตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. 2542 แต่เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม 2560 ตรงกับวันอาทิตย์ และวันที่ 11 ธันวาคม 2560 เป็นวันหยุดชดเชยวันรัฐธรรมนูญซึ่งเป็นวันหยุดราชการ จึงเป็นกรณีที่วันสุดท้ายของระยะเวลา เป็นวันหยุดทำการ ผู้ฟ้องคดีทั้งสองจึงมีสิทธินำคดีมาฟ้องศาลได้ในวันที่เริ่มทำการใหม่ต่อจากวันที่หยุดทำการนั้น คือ ภายในวันที่ 12 ธันวาคม 2560 ทั้งนี้ ตามมาตรา 193/8 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การที่ผู้ฟ้องคดีทั้งสองนำคดีมายื่นฟ้องต่อศาลในวันที่ 20 ธันวาคม 2560 จึงเป็นการยื่นฟ้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาตามมาตรา 49 ดังกล่าว ศาลจึงไม่อาจรับคำฟ้องไว้พิจารณาได้ (คำสั่งศาลปกครองสูงสุด ที่ 392/2561)

         จากคำวินิจฉัยของศาลได้วางหลักเกี่ยวกับคำว่า “ระยะเวลาอันสมควร” สำหรับการพิจารณาดำเนินการของเจ้าพนักงานที่ดินที่มีกำหนดเวลา 90 วันนับแต่ได้รับหนังสือ และหากไม่ดำเนินการภายในเวลาดังกล่าว คู่กรณีก็มีสิทธิฟ้องต่อศาลปกครองว่าหน่วยงานของรัฐละเลยต่อหน้าที่ โดยฟ้องภายใน 90 วันนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลา 90 วันนับแต่วันที่หน่วยงานของรัฐได้รับคำขอไว้ ถ้าฟ้องเกินกำหนดเวลาดังกล่าวศาลก็จะไม่รับฟ้อง