17 ก.ย. 2557

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หากผู้จะซื้อผิดสัญญา แต่ผู้จะขายยังต้องการบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไป ผู้จะขายไม่มีสิทธิริบเงินมัดจำ

          โดยปกติแล้ว กรณีทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ผู้จะขายย่อมมีสิทธิริบเงินมัดจำนั้นได้ แต่ถ้าผู้จะขายยังต้องการบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไป ผู้จะขายก็ไม่มีสิทธิริบเงินมัดจำนั้น รวมทั้งไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับ
          ตัวอย่าง
          นายเอ ทำสัญญาจะซื้อที่ดินหนึ่งแปลงจาก นายบี ราคา 6 แสนบาท วางมัดจำไว้ 3 หมื่นบาท และนัดไปจดทะเบียนการซื้อขายกัน ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 8 สิงหาคม 2557 โดยสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า ถ้านายเอ ผิดสัญญาไม่ซื้อหรือไม่ไปรับโอนที่ดินภายในกำหนด ยินยอมให้นายบึริบมัดจำและเรียกเบี้ยปรับได้อีก 3 หมื่นบาท หลังจากทำสัญญาแล้ว นายเอ เห็นว่าที่ดินที่จะซื้อตามสัญญามีราคาสูงเกินไป จึงไม่ยอมซื้อที่ดินตามสัญญา โดยขอให้นายบีริบเงินมัดจำและเรียกเบี้ยปรับ แต่นายบียังคงต้องการขายที่ดินตามสัญญา จึงฟ้องบังคับนายเอซื้อที่ดินตามสัญญาและเรียกค่าเสียหายรวมทั้งริบมัดจำและเรียกเบี้ยปรับตามสัญญา 
         ศาลมีคำวินิจฉัยว่า เมื่อนายเอไม่ซื้อที่ดินตามสัญญาอันเป็นการละเลยไม่ชำระหนี้ นายบีเจ้าหนี้ย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับให้นายเอปฏิบัติตามสัญญาได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 213  แต่เมื่อนายบีเจ้าหนี้บังคับให้นายเอลูกหนี้ชำระหนี้ตามสัญญา นายเอเจ้าหนี้ย่อมไม่มีสิทธิริบมัดจำ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 378(2) เพราะเมื่อลูกหนี้ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็ต้องส่งมัดจำคืนหรือหักมัดจำเป็นการชำระหนี้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 378(1) ส่วนถ้าเจ้าหนี้ได้รับความเสียหายเนื่องจากการที่ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้อย่างไร ก็ย่อมเรียกเอาได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 215
         ส่วนที่สัญญาระบุให้เรียกเบี้ยปรับ 3 หมื่นบาท กรณีนายเอผิดสัญญาไม่ซื้อที่ดินนั้น เป็นการที่ลูกหนี้ให้สัญญาว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 380 เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้หรือเรียกให้ลูกหนี้ชำระหนี้อย่างใดอย่างหนึ่ง ซึ่งเป็นสิทธิของนายบี ที่จะเลือก ดังนั้น เมื่อนายบีเลือกที่จะเรียกให้นายเอซื้อที่ดินโดยการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต่อไป อันเป็นการเลือกในทางบังคับให้นายเอลูกหนี้ชำระหนี้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 213 สิทธิเรียกเบี้ยปรับย่อมหมดไป ตาม ป.พ.พ.มาตรา 380 
         สรุปแล้ว นายบีมีสิทธิฟ้องบังคับให้นายเอซื้อที่ดินตามสัญญาและเรียกค่าเสียหาย แต่ไม่มีสิทธิริบมัดจำและเรียกเบี้ยปรับด้วย

         (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 483/2506, 556/2511)