สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง โดยผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าก็ได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน แต่บางกรณีที่คู่สัญญามีการตกลงกันเป็นพิเศษโดยผู้เช่าต้องกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือต้องชำระค่าตอบแทนอย่างอื่นให้แก่ผู้ให้เช่านอกเหนือจากค่าเช่าปกติ เช่น ข้อตกลงให้ผู้เช่าสร้างอาคารลงในที่ดินที่ให้เช่า โดยให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน โดยให้ผู้เช่ามีสิทธินำทรัพย์สินออกให้ผู้อื่นเช่าต่อไปมีกำหนด 20 ปี ดังนี้ นอกจากสัญญาเช่าที่ดินปกติแล้ว ยังมีข้อตกลงเรื่องก่อสร้างอาคารและกำหนดสิทธิหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายหลังก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วด้วย จึงมิใช่สัญญาเช่าธรรมดา หากแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ ซึ่งเรียกว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          หลักกฎหมายเรื่องสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา มีปรากฏอยู่ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่วางหลักไว้ ซึ่งสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่าเป็นพิเศษนอกเหนือจากค่าเช่าตามปกติ
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 172/2488  เจ้าของตึกทำสัญญากับผู้เช่าว่ายอมให้ผู้เช่าออกทุนสร้างตึกให้ดีขึ้นตามรายงานที่ตกลงกัน  เมื่อเสร็จแล้วเจ้าของยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไป 15 ปีในอัตราค่าเช่าเดิม ดังนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนกันอันเกี่ยวกับทรัพย์สินย่อมตกทอดไปยังทายาท ผู้จัดการทรัพย์มรดกของผู้เช่าผู้เช่าฟ้องขอให้ผู้ให้เช่ายอมให้เช่าต่อไปจนครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าได้

          กรณีที่ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

            (1) ปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์อาคารให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยอาจยกกรรมสิทธิ์ให้ทันทีหรือยกให้ภายหลังเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าก็ได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 561/2488   เช่าที่ดินของผู้อื่นปลูกตึกโดยตกลงว่าจะให้ตึกเป็นสิทธิแก่เจ้าของที่ดินจะเป็นในทันทีหรือในภายหน้าก็ตาม เมื่อถึงกำหนดนั้นๆ แล้วตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิแก่เจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องมีการโอนทะเบียน ในกรณีเช่นนี้ถ้าโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทำการโอนก็ต้องตัดสินยกฟ้อง
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 736/2518  โจทก์ร่วมทำสัญญาให้บริษัท ว.ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ร่วม โดยตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม บริษัท ว.หรือบริษัทผู้รับช่วงจากบริษัท ว.ได้สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าจากผู้เช่าและนำผู้เช่ามาทำสัญญากับโจทก์ร่วม บริษัท ว.ให้บริษัท ส.รับช่วงก่อสร้างอาคารดังกล่าวไป บริษัท ส.ได้ก่อสร้างอาคารพิพาทหนี้แล้วบริษัท ว.และบริษัท ส.ได้ตกลงให้ ม.เช่า และนำ ม.ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วม ต่อมา ม.โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยโจทก์ร่วมอนุญาตและทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว ดังนี้ แม้จำเลยจะได้ออกเงินค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่บริษัท ส.และบริษัท ส.ตกลงจะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท ทั้งจำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ร่วมไม่ทราบถึงข้อตกลงระหว่างบริษัท ส.กับจำเลย และบริษัท ส.ไม่ได้นำจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมข้อตกลงระหว่างจำเลยกับบริษัท ส.คงผูกพันเฉพาะจำเลยกับบริษัท ส.เท่านั้นไม่ผูกพันโจทก์และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์ร่วมจึงไม่มีหน้าที่ให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท
          อาคารพิพาทปลูกในที่ดินของโจทก์ร่วม เมื่อตกลงกันว่าให้อาคารที่ก่อสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม จึงเป็นส่วนควบของที่ดินของโจทก์ร่วมและเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมทันที โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้โจทก์ร่วมอีก
          ***กรณีทำสัญญาตกลงยกกรรมสิทธิ์อาคารให้ภายหลังเมื่อครบสัญญาเช่า หากยังไม่ครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า กรรมสิทธิ์ในอาคารยังไม่ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 370-371/2511  ผู้ร้องทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกแถวที่โจทก์นำยึด มีกำหนด 15 ปี โดยจดทะเบียนการเช่า มีข้อสัญญาว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 3 ครั้งติดๆกัน ยอมยกสิ่งปลูกสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ ดังนี้ ก่อนเจ้าพนักงานบังคับคดีนำยึดตึกแถวพิพาท จำเลยยังไม่ผิดนัดชำระค่าเช่า จำเลยยังไม่ผิดสัญญา ตึกพิพาทยังเป็นของผู้ร้องผู้ให้เช่าอยู่ไม่ใช่ทรัพย์สินที่โอนกันไม่ได้ตามกฎหมาย หรือตามกฎหมายย่อมไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี
          จำเลยปลูกสร้างตึกพิพาทลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ซึ่งมีกำหนดระยะเวลา 15 ปีจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบอายุ ตึกพิพาทยังไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน

            (2) ปลูกพืชลงในที่ดินที่เช่า

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 801-802/2492   ทำสัญญาเช่าที่ดิน โดยมีข้อสัญญาว่า ผู้เช่าต้องหาต้นผลไม้มาปลูกเอง ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อผู้เช่าตาย สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าก็ตกไปยังทายาท ทายาทมีสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อกัน (อ้างฎีกา 172/2488)
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 796/2495   โจทก์จำเลยตกลงกันให้จำเลยเช่าสวนของโจทก์มีกำหนด 6 ปี โดยจำเลยมีหน้าที่ปลูกส้มเขียวหวานลงในสวนของโจทก์ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนชะนิดหนึ่ง  ซึ่งมิใช่สัญญาเช่าตามธรรมดา ฉะนั้นเมื่อจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อสัญญา คือได้ปลูกส้มเขียวหวานลงแล้ว จำเลยก็ย่อมมีสิทธิที่จะได้เช่าสวนต่อไปตามข้อสัญญาที่ตกลงกันไว้จำเลยจึงมีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยได้ตามนัยฎีกาที่ 172/2488
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 451/2551   เดิมจำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อทำสวน โดยเสียค่าเช่ารายปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปี แล้วและในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลย ระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนสามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็มเนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกันอีก เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเช่า 1 ปี จากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอีก ในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทเห็นว่าจำเลยจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก จึงต้องพิจารณาระยะเวลาเช่าในปี 2536 จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวแล้วตั้งแต่ปี 2537 ทั้งโจทก์ยังเบิกความยอมรับว่าในการปรับระดับที่ดินและยกร่องสวนใหม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 50,000 บาท จะเห็นได้ว่าตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิได้มีหน้าที่เพียงแต่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ได้คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วย มิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อตกลงคือได้พัฒนาที่ดิน กลบร่องสวนเดิม ยกร่องสวนใหม่ ตบแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ และปลูกต้นมะนาวแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์

            (3) ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง

          กรณีเจ้าของที่ดินก่อสร้างอาคารเอง แต่บางครั้งเงินอาจจะไม่เพียงพอ จึงต้องการเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้ที่ต้องการเช่าอาคารนั้น ศาลฎีกาได้วางบรรทัดฐานว่า เงินช่วยค่าก่อสร้างนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 791/2501  โจทก์ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้จำเลย และจำเลยตกลงจะให้โจทก์เช่าตึกที่ก่อสร้างขึ้นใหม่สัญญาเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์ก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้เมื่อจำเลยผิดสัญญา เพราะเป็นสัญญาต่าตอบแทนชนิดหนึ่ง มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1135/2506   สัญญาเช่าห้องแถว ซึ่งผู้เช่าให้เงินแก่ผู้ให้เช่าเป็นเงินช่วยค่าก่อสร้าง และผู้ให้เช่ายอมให้เช่าอยู่ได้ 6 ปี 10 เดือนนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทน มีผลผูกพันกันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 379/2511   จำเลยช่วยออกเงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 6 ปีนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อหมดอายุสัญญาเช่านั้นแล้ว จำเลยได้เช่าต่อมาสัญญาเช่าใหม่นี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดา หาใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าไม่
          สำหรับเงินช่วยค่าก่อสร้างนี้ ต้องได้ความว่าเป็นเงินที่ออกช่วยค่าก่อสร้างกันจริง คือ ต้องออกเงินช่วยก่อนมีการก่อสร้างหรือขณะทำการก่อสร้าง แต่ถ้าทำการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว เงินที่ผู้เช่าให้ไปในภายหลังจะไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้าง แต่ถือเป็นเงินกินเปล่า มีผลให้สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาเช่าธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1252/2506   ในการทำสัญญาเช่าห้อง ผู้เช่าออกเงินให้ผู้ให้เช่า 5,000 บาท ในสัญญาเช่ากล่าวถึงว่าเป็นเงินค่าก่อสร้างค่าแป๊ะเจี๊ยะ เมื่อคดีได้ความว่าในขณะทำสัญญานี้ ผู้ให้เช่ามีห้องพร้อมอยู่แล้วไม่จำต้องก่อสร้างขึ้นแต่อย่างใด ดังนี้ เงินที่ผู้เช่าออกไปนั้นจึงไม่ใช่เงินค่าก่อสร้าง คงเป็นเงินกินเปล่าตามธรรมดา สัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน
          สัญญาเช่าที่ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าได้ 10 ปีโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่านั้น คงบังคับกันได้เพียง 3 ปี
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 574-580/2516   จำเลยเช่าแผงลอยของโจทก์ประกอบการค้า และเสียเงินให้โจทก์ 2,000 บาท  ขณะที่จำเลยมาเช่า โจทก์มีแผงลอยพร้อมอยู่แล้ว ไม่จำต้องก่อสร้างขึ้นอีกแต่อย่างใด ที่จำเลยเสียเงินให้โจทก์ ก็ได้รับประโยชน์โดยโจทก์เก็บค่าเช่าถูกกว่าผู้เช่าที่มิได้เสียเงินเงินที่จำเลยเสียให้โจทก์นั้นจึงเป็นเงินประเภทเดียวกับเงินกินเปล่าอันเป็นค่าเช่าส่วนหนึ่ง. หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่
          กรณีผู้เช่าชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่บุคคลภายนอก ซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินของเจ้าของที่ดิน และยกอาคารให้เจ้าของที่ดิน โดยบุคคลภายนอกมีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าและมีสิทธินำอาคารออกให้เช่าได้ ก็ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเช่นกัน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 175/2512   จำเลยที่ 1 ตกลงให้จำเลยที่ 2 ปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 1 แล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่าตึกได้ และจำเลยที่1 จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนดสิบปี เมื่อโจทก์เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 2 และเสียเงินค่าก่อสร้างตึกให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าได้ตามสัญญา (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1135/2506)
          แม้จำเลยที่ 1 จะไม่เป็นคู่สัญญากับโจทก์แต่ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสอง จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญากับโจทก์ได้ การชำระหนี้ที่จำเลยที่ 1 ต้องปฏิบัติตามสัญญากับจำเลยที่ 2 นี้ เป็นการกระทำเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ หรือ นัยหนึ่งโจทก์เป็นผู้รับประโยชน์ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสองด้วยการที่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์เช่าตึกเป็นการตอบแทนตามสิทธิของโจทก์ตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 นั้นด้วย จำเลยที่ 1 จึงต้องจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์
          แต่ถ้าออกเงินให้แก่ผู้ก่อสร้างอาคาร เพื่อให้ผู้ก่อสร้างอาคารช่วยพาไปทำสัญญากับเจ้าของที่ดิน ไม่ถือว่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง จึงไม่ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 513/2523  การเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยได้ออกเงินจำนวนหนึ่งให้แก่ผู้ก่อสร้างเพื่อตนจะได้เข้าทำสัญญาเช่ากับเจ้าของห้องพิพาทหาใช่เป็นการช่วยค่าก่อสร้างห้องพิพาทไม่สัญญาเช่าที่ทำกับเจ้าของห้องพิพาทจึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงใช้บังคับได้เพียง 3 ปี

            (4) การซ่อมแซมปรับปรุงอาคารที่เช่า

          ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมเล็กน้อยทรัพย์ที่เช่าตามมาตรา 553 และแม้จะเป็นการซ่อมแซมใหญ่แก่สถานที่เช่า หากเป็นการซ่อมแซมเพื่อความสะดวกแก่ผู้เช่าหรือเพื่อผู้เช่าได้เข้าอยู่อาศัย ก็ถือว่าเป็นข้อตกลงตามสัญญาเช่าธรรมดา แต่ถ้ามีข้อตกลงให้ซ่อมแซมใหญ่สถานที่เช่าจนเกินภาระตามปกติธรรมดาหรือจนทำให้สถานที่เช่ามีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าแล้ว สัญญานั้นก็เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2512   ทำสัญญาเช่าห้องแถวสองชั้นฉบับแรกมีกำหนด 3 ปี ระหว่างอายุสัญญาเช่าได้ทำสัญญาอีก 1 ฉบับ โดยผู้ให้เช่ารับจะให้เช่าห้องดังกล่าวต่อจากสัญญาเช่าฉบับแรกอีก 9 ปี และผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้นประตูและทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้แล้ว สัญญาฉบับหลังย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5770/2539   โจทก์เช่าอาคารเฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไป 6,000,000 บาทและจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ 200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาระบุว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้ว ผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า การปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้น ต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          ผลของการเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา 

          สามารถแยกพิจารณาได้ 2 กรณี

            1. กรณีไม่มีการโอนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก

          (1) สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 538 ที่จะต้องทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ ดังนั้น หากเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ทำสัญญาเช่ากันด้วยวาจาก็บังคับได้ตามกฎหมาย
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 791/2501  โจทก์ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้จำเลย และจำเลยตกลงจะให้โจทก์เช่าตึกที่ก่อสร้างขึ้นใหม่สัญญาเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์ก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้เมื่อจำเลยผิดสัญญา เพราะเป็นสัญญาต่าตอบแทนชนิดหนึ่ง มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา
          (2) สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา มิใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า แม้ผู้เช่าตายสัญญาเช่ายังไม่ระงับ แต่สิทธิการเช่าย่อมตกทอดแก่ทายาท
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 801-802/2492  ทำสัญญาเช่าที่ดิน โดยมีข้อสัญญาว่า ผู้เช่าต้องหาต้นผลไม้มาปลูกเอง  ดังนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อผู้เช่าตาย สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าก็ตกไปยังทายาท ทายาทมีสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อกัน (อ้างฎีกา 172/2488)
          (3) เจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโดยเจ้าของรวมคนอื่นรู้เห็น สัญญานี้ย่อมผูกพันเจ้าของรวมทุกคน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 408-410/2501   สัญญาที่ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ออกเงินสร้างตึกขึ้นแล้วจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ได้ 8 ปีฝ่ายเจ้าของที่ดินเป็นผู้ที่จะได้ตึกโดยไม่ต้องออกเงินสร้างแต่จะต้องยอมให้ผู้สร้างอยู่ได้ 8 ปี สัญญาเช่นนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนกันย่อมมีผลผูกพันกันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน(อ้างฎีกาที่ 1460/2495)
          โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่กับน.ส.สุภาคู่สัญญาซึ่งทำสัญญากันกับจำเลยดังกล่าวข้างต้นและโจทก์รับในรายงานพิจารณาของศาลว่าโจทก์ได้รู้เห็นยินยอมให้ น.ส.สุภาทำสัญญานั้นด้วยโจทก์จึงต้องผูกพันในสัญญาด้วยและเมื่อโจทก์รับโอนที่ดินมาเป็นของตนแต่ผู้เดียวในภายหลังโจทก์ต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญานั้นมาด้วยเมื่อตามสัญญา จำเลยมีสิทธิจะอยู่ได้ 8 ปีขณะที่ยังไม่ครบกำหนดนั้นโจทก์ก็ยังไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาและยังไม่มีสิทธิจะขับไล่จำเลย
          (4) ถ้าระยะเวลาตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหมดลง และผู้ให้เช่ามีการต่อสัญญาให้แก่ผู้เช่า สัญญาฉบับหลังเป็นสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 379/2511  จำเลยช่วยออกเงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 6 ปีนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อหมดอายุสัญญาเช่านั้นแล้ว จำเลยได้เช่าต่อมาสัญญาเช่าใหม่นี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดา หาใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าไม่

            2. กรณีมีการโอนทรัพย์สินตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาให้แก่บุคคลภายนอก 

          (1) สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิ มีผลผูกพันเฉพาะผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเดิมเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนทรัพย์สิน ผู้รับโอนทรัพย์สินคงมีผลผูกพันเฉพาะสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 695/2508  ต่างตอบแทนระหว่างจำเลยกับนาย ส. ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่สัญญามิใช่ทรัพย์สิทธิ ไม่ตกติดไปกับทรัพย์ของคู่สัญญา โจทก์รับโอนห้องพิพาทมา จึงไม่ต้องถูกผูกพันตามความตกลงนั้นด้วย  
          (2) กรณีบุคคลภายนอกรับโอนทรัพย์สินที่เช่านั้นมาโดยรู้ว่ามีข้อตกลงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ก็ไม่ถือว่าบุคคลภายนอกไม่สุจริต
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2077/2514  จำเลยเช่าตึกแถวของ อ. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองไว้ล่วงหน้า 3 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ อีกฉบับหนึ่ง 1 ปี แม้จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่ารายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่าธรรมดาเพราะจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ อ. ก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับ อ. เท่านั้น               ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทมาโดยสุจริตแม้โจทก์จะทราบว่า อ. กับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่
          แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น  เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้ว โจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อไป
          อย่างไรก็ตาม กรณีบุคคลภายนอกไม่ต้องผูกพันตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามีข้อยกเว้น 2 ประการ คือ
          (ก) กรณีบุคคลภายนอกผู้รับโอนยอมรับผูกพันตามข้อตกลงดังกล่าว และผู้เช่าแสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์ของสัญญาแล้ว บุคคลภายนอกผู้รับโอนจะต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น ตามหลักสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก มาตรา 374
          (ข) กรณีโอนทรัพย์ที่เช่าทางมรดก ผู้รับมรดกย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ในสัญญาเช่าตามมาตรา 1600

          การบอกเลิกสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          (1) กรณีไม่มีข้อตกลงให้เลิกสัญญา หากต่อมาผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ผู้เช่าก็มีสิทธบอกเลิกสัญญาได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511   สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้น เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรม คือ ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
          (2) กรณีมีข้อตกลงให้บอกเลิกสัญญา กรณีนี้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1057/2509    สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทโดยจำเลยเป็นผู้สร้างและยอมให้ตึกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนและมีข้อตกลงในสัญญาเช่าด้วยว่า ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันทีเมื่อผู้เช่าผิดสัญญาแม้ข้อหนึ่งข้อใด นั้น หากต่อมาผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าได้เพราะข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน เมื่อได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่นนี้ กำหนดเวลาเช่า 9 ปีก็ต้องอยู่ภายในข้อตกลงนั้นด้วย เมื่อจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามข้อตกลงนั้น

          สำหรับการเช่าช่วงนั้นอยู่ในบังคับของบทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์ คือ ผู้ให้เช่าต้องอนุญาตไว้ หากสัญญาไม่มีการระบุให้เช่าช่วง ถือว่าไม่มีการอนุญาตให้เช่าช่วง ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธินำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้เช่าช่วง 

          📌 ปรึกษาทนาย ปรึกษาคดี

ผู้เช่าทรัพย์ ถูกรอนสิทธิ โดยบุคคลภายนอก

          เมื่อมีการรอนสิทธิในทรัพย์ที่เช่าและเกิดการฟ้องร้องเป็นคดีขึ้น โดยผู้เช่าอาจจะเป็นโจทก์หรือถูกบุคคลภายนอกฟ้องเป็นจำเลย ผู้เช่ามีสิทธิขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมหรือจำเลยร่วมกับตนก็ได้ เพื่อศาลจะได้ชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีทั้งหลายรวมเป็นคดีเดียวกัน (มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549)

          มาตรา 477 "เมื่อใดการรบกวนขัดสิทธินั้นเกิดเป็นคดีขึ้นระหว่างผู้ซื้อกับบุคคลภายนอก ผู้ซื้อชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ขายเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือเป็นโจทก์ร่วมกับผู้ซื้อในคดีนั้นได้ เพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน"
          มาตรา 549 "การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร"

          ถ้าผู้เช่าจะเป็นโจทก์ฟ้องบุคคลภายนอกเป็นจำเลย ผู้เช่าจะต้องได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว จึงจะมีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกโดยลำพังได้ แต่ถ้าผู้เช่ายังไม่ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่า ก็ยังไม่มีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกที่ครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ก่อนโดยลำพัง โดยผู้เช่าจะต้องขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมด้วยเท่านั้น จึงจะมีอำนาจฟ้องโดยชอบ

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 302/2530  โจทก์เช่าตึกแถวจากวัด แต่ไม่สามารถเข้าครอบครองได้เพราะจำเลยไม่ยอมออกไป โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้รอนสิทธิพร้อมกับขอให้ศาลเรียกวัดผู้ให้เช่าเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือโจทก์ร่วมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 ประกอบมาตรา 477 ได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 779/2533  โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินและอาคารพิพาทจากผู้ให้เช่าเพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย จำเลยและบริวารได้เข้าไปใช้ประโยชน์และอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาท โจทก์แจ้งให้ออกไปแล้วจำเลยไม่ยอมออก ซึ่งแปลความได้ว่าจำเลยได้เข้ามาอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากโจทก์ทำสัญญาเช่าและผู้ให้เช่าส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้โจทก์แล้ว ซึ่งเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์โดยตรง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยได้โดยลำพัง แต่ข้อเท็จจริงที่นำสืบมาฟังได้ว่าโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองและใช้สอยที่ดินและอาคารพิพาทก่อนฟ้องคดี ฝ่ายจำเลยได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทตลอดมาตั้งแต่ก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่า การที่จำเลยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ รูปคดีเป็นเรื่องความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีรอนสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 549 ประกอบมาตรา 477 โจทก์จะฟ้องขับไล่จำเลยเองโดยลำพังไม่ได้ โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมแต่ศาลชั้นต้นยกคำร้องของโจทก์ โจทก์มิได้คัดค้านและมิได้อุทธรณ์คำสั่งของศาลชั้นต้น คำสั่งดังกล่าวเป็นอันยุติแล้ว ต้องถือว่าโจทก์ไม่ได้ใช้สิทธิเรียกให้ผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 810/2546  โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. แต่โจทก์ยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่า ส่วนจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมมาก่อน แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด พ. ระงับไปแล้วถือว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดิน มิใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าใหม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทโดยลำพัง
          ส่วนที่ ส. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าสัญญาขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดินพิพาท ทั้งเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. ทันที และคำฟ้องโจทก์ที่ว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพราะประสงค์เข้าอยู่อาศัยในบ้านพิพาทเอง พฤติการณ์มีเหตุผลน่าเชื่อว่า ล. รับซื้อฝากบ้านพิพาทเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคู่สัญญาทำสัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 โจทก์ไม่ใช่เจ้าของบ้านพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8705/2547   แม้โจทก์กับจำเลยจะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน แต่การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่พิพาทจากโจทก์ร่วมเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทไม่ได้ เนื่องจากจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าที่พิพาทจากโจทก์ร่วมและสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงก่อนหน้านี้ไม่ยอมออกไปจากที่พิพาทนั้นย่อมเป็นการรอนสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิดำเนินคดีแก่จำเลยโดยการยื่นคำฟ้องพร้อมกับขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าคือโจทก์ร่วมเข้ามาร่วมเป็นโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 และ 549 ซึ่งโจทก์ก็ได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวแล้ว กรณีมิใช่เรื่องที่โจทก์ร่วมร้องสอดเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (2) เมื่อโจทก์ร่วมยินยอมเข้าร่วมเป็นโจทก์ตามที่โจทก์มีคำขอแล้ว ก็ย่อมมีผลทำให้โจทก์และโจทก์ร่วมมีอำนาจฟ้องจำเลย
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 409/2548   เมื่อสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ร่วมระงับไป แต่จำเลยยังคงอยู่ในที่พิพาทต่อไปอีก จึงเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ แม้จะเป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วมผู้ให้เช่า มิได้เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินรวมทั้งที่พิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ร่วมมิได้ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาทย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเนื่องจากจำเลยเป็นผู้รอนสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาท และเรียกค่าเสียหายโดยขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 การวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ต้องพิจารณาถึงสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ในขณะที่ยื่นคำฟ้องเป็นสำคัญ แม้ข้อเท็จจริงจะเป็นดังที่จำเลยอ้างว่าระหว่างพิจารณาโจทก์ร่วมบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์แล้ว ก็ไม่มีผลกระทบต่ออำนาจฟ้องของโจทก์ให้หมดสิ้นไป
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3970/2548  ที่ดินพิพาทอยู่ในนิคมสร้างตนเองและอยู่ในความดูแลครอบครองของกรมประชาสงเคราะห์ ซึ่งได้จัดสรรให้ ฮ. ใช้ประโยชน์ ฮ.ได้ปลูกบ้านพิพาทและให้จำเลยครอบครองเปิดเป็นร้านอาหาร ต่อมา ฮ. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทพร้อมสิทธิในที่ดินแก่โจทก์ ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง แม้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะปลูกสร้างบนที่ดินของทางราชการก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่งเช่นกัน แต่เมื่อสัญญาระหว่าง ฮ. กับโจทก์เป็นการซื้อขายกันเองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทได้ และแม้กรมประชาสงเคราะห์จะทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาทในลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ก็ตาม ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิ โจทก์ก็ไม่อาจบังคับบุคคลอื่นนอกจากคู่สัญญาได้ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทและโจทก์ยังไม่อาจเข้าครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวได้ โจทก์ย่อมยังไม่ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในบ้านและที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 การที่จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาท จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านและที่ดินพิพาทได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2994/2554  โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังกับโจทก์ร่วมโดยให้โจทก์มีสิทธิเช่าที่ราชพัสดุเป็นเวลา 30 ปี แต่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ราชพัสดุพิพาทไม่ได้เพราะมีบ้านจำเลยปลูกอยู่ ทำให้โจทก์ร่วมผู้ให้เช่าส่งมอบที่ราชพัสดุพิพาทให้แก่โจทก์ไม่ได้ เป็นเรื่องที่โจทก์ถูกรอนสิทธิ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทโดยลำพัง
          โจทก์ในฐานะผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ถูกจำเลยรอนสิทธิชอบที่จะขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมในฐานะผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 แต่จำเลยกลับเป็นฝ่ายยื่นคำร้องขอให้เรียกโจทก์ร่วมเข้าเป็นจำเลยตามฟ้องแย้งของจำเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) เมื่อโจทก์ร่วมอยู่ในฐานะจำเลยร่วมตามฟ้องแย้ง มิใช่อยู่ในฐานะเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ จึงเข้าเป็นคู่ความในฐานะถูกฟ้องตามมาตรา 58 วรรคหนึ่ง โจทก์ร่วมย่อมไม่อาจมีคำขอบังคับให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทได้ดังเช่นคำฟ้อง และคงเป็นเพียงคำให้การแก้ฟ้องแย้งและขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ราชพัสดุพิพาท
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1278/2558  ส. บิดาโจทก์เช่าที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินราชพัสดุจากกรมธนารักษ์ และ ส. อนุญาตให้จำเลยอยู่อาศัยในที่พิพาท ต่อมา ส. ถึงแก่ความตาย โจทก์ทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากกรมธนารักษ์ต่อจาก ส. โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในที่พิพาทอีกต่อไปจึงฟ้องให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่พิพาท แม้โจทก์ในฐานะผู้เช่าจะมีสิทธิเข้าใช้สอยทำประโยชน์ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าก็ตาม แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เคยเข้าครอบครองที่พิพาทตามสัญญาเช่ามาก่อน และจำเลยอยู่ในที่พิพาทก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. ผู้เช่าเดิมไม่ได้อาศัยสิทธิโจทก์ การที่จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยไม่ได้รับอนุญาตจึงเป็นการละเมิดต่อกรมธนารักษ์เจ้าของที่พิพาท หาใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ไม่ โจทก์ก็ไม่ได้ขอให้ศาลเรียกกรมธนารักษ์ผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 545 การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยลำพัง ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยเพิ่งกล่าวอ้างในชั้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)

          📌 ปรึกษาทนาย ปรึกษาคดี

สัญญาเช่าทรัพย์

           

          มาตรา 537  “อันว่าสัญญาเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” 

          สาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์สิน
          1. เป็นสัญญาที่มีบุคคล 2 ฝ่าย คือ ผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นบุคคลที่ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินโดยได้รับค่าเช่าตอบแทน กับผู้เช่าอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นบุคคลซึ่งได้ใช้หรือหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน โดยตกลงจะชำระค่าเช่า          
          2. ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง  สัญญาเช่ามิได้มีขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า แต่มีวัตถุประสงค์ที่จะให้ผู้เช่าได้ครอบครองทรัพย์สินที่เช่า เพื่อที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น โดยหลักแล้วผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า และเมื่อผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าแล้ว จะโต้เถียงว่าผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจให้เช่าไม่ได้
          3. ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น สัญญาเช่าทรัพย์สินเป็นสัญญาต่างตอบแทนเนื่องจากว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายต่างมีหนี้ตอบแทนกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าได้ใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าโดยได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน ในทางตรงกันข้ามฝ่ายผู้เช่าซึ่งเมื่อได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ก็มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่า หากสัญญาเช่านั้นไม่มีการจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน ก็อาจไม่ใช่สัญญาเช่า แต่อาจเป็นสัญญาอื่น เช่น สัญญายืม หรือหากเป็นการให้อยู่ในอาคารโดยไม่คิดค่าเช่าก็เป็นเรื่องสิทธิอาศัย เป็นต้น          
          4. การเช่านั้นมีกำหนดระยะเวลาจำกัด การเช่าทรัพย์สินจะต้องมีการกำหนดระยะเวลาในการเช่าเสมอ ซึ่งคู่สัญญาอาจตกลงกันได้เป็น 2 ลักษณะคือ อาจกำหนดเป็นชั่วโมง วัน สัปดาห์ เดือน หรือปี ก็ได้ หรือจะกำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่าก็ได้ แต่อย่างไรก็ตาม หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จะกำหนดระยะเวลาการเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้ากำหนดไว้เกินกว่า 30 ปี สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้เสียเปล่าหรือตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ยังคงใช้บังคับได้แต่ให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนด 30 ปีแล้วคู่สัญญาอาจต่อสัญญาเช่ากันต่อไปอีกก็ได้ แต่กำหนดระยะเวลาที่ต่อออกไปจะต้องไม่เกิน 30 ปี ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์          
          แต่สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาก็อาจมีได้ เนื่องจากกฎหมายบัญญัติว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจสันนิษฐานได้ คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แสดงเห็นได้ว่าการเช่าที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเอาไว้ ก็มีเวลาสิ้นสุดเช่นกัน โดยถือว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจำกัด ตามมาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

           หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าทรัพย์สิน
          แบ่งทรัพย์สินที่เช่าออกเป็น 2 ประเภท คือ สังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
          1. การเช่าสังหาริมทรัพย์ 
          กฎหมายมิได้กำหนดว่าจะต้องทำตามแบบหรือจะต้องทำตามหลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใด ดังนั้น แม้ตกลงเช่ากันด้วยวาจาก็สามารถทำได้และมีผลผูกพันคู่สัญญา 
          2. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ 
          กฎหมายกำหนดหลักเกณฑ์แตกต่างกันออกไปตามกำหนดระยะเวลาของการเช่า กล่าวคือ
          (1) กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี และไม่ได้กำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่า ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ 
          (2) กรณีเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป หรือการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี 
          (3) กรณีเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการกำหนดระยะเวลาเช่ากันไว้ หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับได้เพียง 3 ปี

          หน้าที่ของผู้ให้เช่า คือ ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้มีหน้าที่อื่นๆ อีก เช่น ต้องออกค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาจำนวนครึ่งหนึ่ง ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินที่เช่า

          หน้าที่ของผู้เช่า คือ ต้องชำระค่าเช่าและกฎหมายยังกำหนดให้มีหน้าที่อื่นๆ อีก เช่น ต้องออกค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาจำนวนครึ่งหนึ่ง หน้าที่เกี่ยวกับการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่า หน้าที่ในการสงวนรักษาและดูแลทรัพย์สิน หน้าที่คืนทรัพย์สินที่เช่า

          สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา 

          สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาคืออะไร โดยสรุปคือ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่งที่ผู้เช่า ต้องจ่ายค่าตอบแทนใดๆ เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าตามปกติ เช่น การเช่าอาคารโดยผู้เช่าจะต้องปลูกสร้างอาคารขึ้นมาแล้ว ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้แก่เจ้าของที่ดิน การออกเงินช่วยเจ้าของที่ดินเพื่อทำการก่อสร้างอาคาร และผู้ให้เช่าจึงจะให้เช่าอาคารนั้น การเช่าที่ดินโดยผู้เช่าจะต้องปลูกต้นไม้ลงบนที่ดินนั้นแล้วยกกรรมสิทธิ์ใน ต้นไม้ให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น
          ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานี้ มิได้ถูกกำหนด หรือบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด หากแต่เกิดขึ้นเพราะแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาที่กำหนดขึ้นมาด้วยวัตถุประสงค์ ที่จะให้เกิดความเป็นธรรมระหว่างคู่กรณี เพราะในสัญญาเช่าธรรมดาผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่าเท่านั้น แต่ในสัญญาเช่าที่มีสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซ้อนอยู่นี้ นอกจากค่าเช่าตามปกติแล้ว ผู้เช่ายังจะต้องให้ค่าตอบแทนพิเศษอย่างอื่นแก่ผู้ให้เช่าด้วย ดังนั้น หากจะให้บังคับกันเยี่ยงสัญญาเช่าธรรมดาก็อาจก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ ผู้เช่าได้ ซึ่งจะพบตามคำพิพากษาฎีกาเป็นการทั่วไปว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ศาลจะไม่นำบทบัญญัติว่าด้วยสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้ เช่น หากเป็นกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์แม้จะมิได้ทำตามแบบก็มีผลใช้บังคับ ถือเป็นบุคคลสิทธิ แต่ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวสามารถตกทอดแก่ทายาทได้เป็นต้น
          อย่างไรก็ดี ค่าตอบแทนพิเศษต่างๆ ในบางกรณีก็ไม่ถือว่าเป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่า เช่น กรณีเงิน กินเปล่าหรือเงินแป๊ะเจี๊ยะ เงินค่าหน้าดิน เป็นต้น ซึ่งเมื่อไม่เป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่าแล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวก็จะต้องบังคับกันเช่นสัญญาเช่าธรรมดาทั่วไปเท่านั้น

          ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  15922/2553  การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น  การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบ และต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันด้วย เพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป การที่จำเลยที่ 2 ยังครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

          ให้สิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ใช้ที่ดินจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537      
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  752/2553  ที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทโจทก์ ส. มีวัตถุประสงค์จะตั้งสาขาในการขายประกันและให้บริการแก่ลูกค้าของโจทก์ในบริเวณท้องที่ที่ที่ดินนั้นถูกเวนคืน ส. จึงให้สิทธิแก่โจทก์ใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่โจทก์ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่ ส. เป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่าง ส. กับโจทก์ดังกล่าวจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ฉะนั้น การที่โจทก์ครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ถูกเวนคืนจึงเป็นการครอบครองในฐานะผู้เช่า ซึ่งเป็นการครอบครองแทน ส. ผู้ให้เช่า ถือไม่ได้ว่าโจทก์ยึดถือที่ดินที่ถูกเวนคืนโดยเจตนายึดถือเพื่อตน โจทก์จึงไม่ได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 ส่งผลให้โจทก์ไม่มีฐานะเป็นผู้มีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายในที่ดินที่ถูกเวนคืนอันจะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 18 (1) โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

          สัญญาเช่ามีกำหนดเวลานั้น ย่อมสิ้นสุดลงเพื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2153/2552  เมื่อสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิดก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง

          สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินนั้นด้วย
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  454/2552  สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาท เว้นแต่โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจะได้ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงยินยอมที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้โจทก์จะทราบว่ามีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ในขณะรับโอนที่ดินพิพาท สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาก็ไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ถือว่าโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่ฎีกาโต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 20358 ถึงเลขที่ 20362 เลขที่ 20365 เลขที่ 12112 และเลขที่ 14423 รวม 8 แปลง เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ม. ที่ได้จำนองเป็นประกันหนี้ไว้แก่โจทก์เมื่อปี 2534 และวันที่ 6 มิถุนายน 2541 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทและที่ดินของบริษัท ม. อีก 3 แปลง รวม 11 แปลง เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ เพื่อปรับปรุงพื้นที่และก่อสร้างตลาดและจำเลยยินยอมยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดให้แก่บริษัท ม. แต่จำเลยมีสิทธิให้เช่าหรือให้เช่าช่วงตลาดและสิ่งปลูกสร้างโดยบริษัท ม. ตกลงให้สัญญาเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดามีกำหนด 10 ปี นับแต่วันครบกำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างตามเอกสารหมาย ล.2 สัญญาเช่าดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 เมษายน 2543 โจทก์ได้รับโอนที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้จากบริษัท ม.
          คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างบริษัท ม. กับจำเลยผูกพันโจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาท เว้นแต่โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจะได้ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม แต่ข้อเท็จจริงกลับได้ความตามที่จำเลยนำสืบว่า เมื่อปี 2542 บ. กรรมการของบริษัท ม. แจ้งจำเลยว่า ที่ดินพิพาทติดจำนองกับโจทก์ต้องนำที่ดินไปทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้แต่มีเงื่อนไขว่าที่ดินต้องปลอดภาระผูกพันใดๆ จำเลยจึงตกลงทำสัญญาขึ้นอีกฉบับหนึ่งมีข้อความตรงกับสัญญาเช่าและเขียนข้อความเพิ่มเติมว่า มีการทำบันทึกยกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยลงชื่อมอบให้ บ.นำไปทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ โดยจำเลยกับ บ.ไม่ได้มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญาดังกล่าว แต่ทั้งสองฝ่ายยังคงถือตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 ดังนี้เท่ากับเป็นการยืนยันว่า จำเลยกับบริษัท ม. ร่วมกันแจ้งต่อโจทก์ว่ามีการยกเลิกสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 แล้ว ย่อมเป็นข้อบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงยินยอมที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้จำเลยจะอ้างว่าเป็นการแสดงเจตนาลวงก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ผู้ร่วมแสดงเจตนาลวงเท่านั้น ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้โจทก์จะทราบว่ามีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ในขณะรับโอนที่ดินพิพาทดังที่จำเลยฎีกา สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาก็ไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ถือว่าโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทไม่ประสงค์จะให้จำเลยและบริวารอยู่บนที่ดินพิพาทและได้บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”

          เปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารพิพาทจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์และทำการซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3005/2551  จำเลยเช่าอาคารจากโจทก์เป็นเวลา 10 ปี การที่จำเลยเปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังได้ว่า ตั้งแต่ปี 2530 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์สองชั้นเลขที่ 1 และเลขที่ 5 ถนนลอยเคราะห์ ตำบลช้างคลาน อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ จากโจทก์ มีกำหนดระยะเวลาเช่า 1 ปี โดยมีการทำสัญญากันใหม่ทุกปี ต่อมาปี 2540 โจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายมีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2540 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2541 อัตราค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท และ 6,000 บาท ตามลำดับ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1
          ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ จำเลยนำสืบว่า เดิมจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นร้านอาหาร จึงตกลงกับโจทก์ว่า จำเลยจะออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมปรับปรุงอาคารพิพาทจำนวน 500,000 บาท ถึง 600,000 บาท โดยจะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ขอให้จำเลยทำสัญญาเช่าปีต่อปีเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ต้องเสียภาษี จำเลยดำเนินการซ่อมแซมอาคารพิพาทโดยเปลี่ยนกระเบื้องหลังคา ทำฝ้าเพดานใหม่ ทำผิวพื้นชั้นบนใหม่ ทาสีผนังใหม่ เทคอนกรีตพื้นชั้นล่างใหม่ ทำห้องน้ำห้องครัว ฉาบปูนผนังชั้นล่างแล้วทาสี และทำประตูเหล็กชั้นล่าง จำเลยต้องซื้อวัสดุก่อสร้างเป็นเงิน 100,000 บาท และต้องเสียคาจ้างช่างเป็นเงิน 50,000 บาท หลังจากนั้นได้เปิดเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์ ต่อมาปี 2541 โจทก์ขอขึ้นค่าเช่าอาคารเลขที่ 1 จากเดิมเดือนละ 8,000 บาท เป็นเดือนละ 15,000 บาท อาคารเลขที่ 5 จากเดิมเดือนละ 6,000 บาท เป็นเดือนละ 10,000 บาท แต่จำเลยไม่ยอม โจทก์จึงไม่ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยและไม่ยอมรับชำระค่าเช่าสำหรับเดือนมิถุนายน 2541 จำเลยได้ส่งเงินค่าเช่าให้แก่โจทก์ทางไปรษณีย์ธนาณัติตามใบแจ้งความเอกสารหมาย จ.1 แต่โจทก์ไม่ไปรับธนาณัติดังกล่าว เห็นว่า ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า เมื่อจำเลยออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมปรับปรุงอาคารพิพาทจำนวน 500,000 บาท ถึง 600,000 บาทแล้ว โจทก์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 10 ปี นั้น คงมีแต่เพียงคำเบิกความลอยๆ ของตัวจำเลย โจทก์หาได้ยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่ ทั้ง ม. พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ซ่อมแซมอาคารพิพาทเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า การซ่อมแซมดังกล่าวเป็นเพียงแต่ต่อเติมและซ่อมแซมอาคารพิพาทซึ่งชำรุดทรุดโทรมเท่านั้น ไม่ได้เป็นการก่อสร้างขึ้นใหม่ และ ส. พยานจำเลยอีกปากหนึ่งซึ่งร่วมในการซ่อมแซมอาคารพิพาทกัน ม. เบิกความตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ว่า การซ่อมแซมดังกล่าวเป็นการปรับปรุงตกแต่งใหม่เมื่อคำนึงถึงค่าจ้างช่างและค่าวัสดุก่อสร้างที่ใช้ซ่อมอาคารพิพาทเป็นเงิน 150,000 บาท แสดงว่ามิใช่เป็นการซ่อมแซมใหญ่ ประกอบกับสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญาเช่ากันตามที่จำเลยอ้าง พยานหลักฐานของจำเลยจึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยมีข้อตกลงเรื่องโจทก์ยอมให้จำเลยซ่อมแซมอาคารพิพาทด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเองแล้ว โจทก์จะยอมให้จำเลยเช่าอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 10 ปี ดังที่จำเลยอ้าง พฤติการณ์ของจำเลยที่เปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารพิพาทจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์แสดงให้เห็นว่าการซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อจำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในอาคารพิพาทอีกต่อไป การที่จำเลยยังคงอยู่ในอาคารพิพาทต่อมาจึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์

          จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินที่เช่า ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  451/2551  เดิมจำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อทำสวน โดยเสียค่าเช่ารายปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปี แล้วและในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลย ระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนสามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็มเนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกันอีก เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเช่า 1 ปี จากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอีก ในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาท เห็นว่า จำเลยจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก จึงต้องพิจารณาระยะเวลาเช่าในปี 2536 จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวแล้วตั้งแต่ปี 2537 ทั้งโจทก์ยังเบิกความยอมรับว่าในการปรับระดับที่ดินและยกร่องสวนใหม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 50,000 บาท จะเห็นได้ว่าตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิได้มีหน้าที่เพียงแต่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ได้คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วย มิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อตกลงคือได้พัฒนาที่ดิน กลบร่องสวนเดิม ยกร่องสวนใหม่ ตบแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ และปลูกต้นมะนาวแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์

          ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารที่เช่าเป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น เพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของผู้เช่าเอง สัญญาเช่าจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7717/2550   การที่จำเลยได้ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทเป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น เป็นเรื่องที่จำเลยกระทำเพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์มิได้เรียกร้องให้จำเลยกระทำแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่าพื้นที่และหนังสือสัญญาให้ความยินยอมต่อสัญญาเช่าก็ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าถึง 20 ปี แต่กลับปรากฏว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้เช่ามีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกลับคืนไปได้ทั้งหมด ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากจำเลยนอกเหนือไปจากค่าเช่าเท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          สิทธิของผู้เช่ามีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาท
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  9201/2551  สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาททั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท. ที่ยกสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่เช่าและไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 จะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป จำเลยที่ 1 ย่อมพิจารณาให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นผู้เช่าที่ดินแต่ละแปลงต่อไปได้

          ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าก็ต้องบอกเลิกตามข้อตกลงที่ระบุในสัญญาหรือตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ มิเช่นนั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าย่อมไม่ชอบ มีผลให้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด ผู้เช่าจึงยังคงมีหน้าที่ชำระค่าเช่า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6239/2551  จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่า จำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ การที่จำเลยจะบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ถึง 389
          จำเลยเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามมาตรา 213 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา
          โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งการที่โจทก์ฟัองจำเลยก็ไม่เป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิได้รับชดใช้ค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ แม้จำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าไปก่อนครบกำหนดเวลาการเช่าก็ตาม
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากที่จำเลยเช่าพื้นที่ของอาคารดังกล่าวได้ 2 ปี จำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 30 เมษายน 2544 บอกเลิกการเช่าไปยังโจทก์และไม่ชำระค่าเช่าปีสุดท้ายให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 ไปถึงจำเลยและแจ้งให้ทราบว่าโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยบอกเลิกการเช่า ทั้งยังเตือนให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าปีสุดท้ายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมชำระค่าเช่า ครั้นต่อมาวันที่ 8 กรกฎาคม 2544 จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่าของโจทก์
          คงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 เอกสารหมาย จ.5 ที่จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มิได้มีข้อความระบุว่าจำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์จึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ถึงมาตรา 389 กล่าวโดยสรุปว่าโจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ได้ แต่ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตรงกันข้ามกลับได้ความจากโจทก์ว่าหลังจากที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว โจทก์ยังมีหนังสือฉบับลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 เอกสารหมาย จ.8 ไปถึงจำเลย แจ้งให้จำเลยใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าต่อไปและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ด้วย โดยส่งหนังสือฉบับดังกล่าวไปยังจำเลยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ซึ่งปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือฉบับนั้นเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2544 จำเลยมิได้นำสืบหักล้างในข้อนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ได้ทักท้วงจำเลยแล้วว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของจำเลยเป็นไปโดยมิชอบทั้งยังยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ด้วย แต่จำเลยยังเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง ส่วนที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เห็นว่าการที่โจทก์นำคดีนี้มาฟ้องก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยสัญญาเช่าจึงระงับสิ้นไป โจทก์มีสิทธิเรียกร้องเพียงค่าใช้ทรัพย์ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาทั้งหนังสือโต้แย้งของโจทก์ เอกสารหมาย จ. 8 ก็ยืนยันว่าไม่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้จากจำเลยดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์โดยคิดคำนวณเป็นค่าใช้สถานที่ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับจึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”

          ข้อตกลงให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินแล้วได้รับค่าตอบแทนเป็นรายปี มีลักษณะเป็นการเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7722/2550  การที่โจทก์ทั้งสองยอมให้จำเลยทั้งสองได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในพื้นที่ด้านนอกบริเวณด้านข้างและด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ของโจทก์ที่ 1 ในการติดป้ายโฆษณาสินค้าของจำเลยที่ 1 ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดเป็นรายปี และจำเลยทั้งสองตกลงชำระค่าตอบแทนให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 80,000 บาท ถือว่าจำเลยทั้งสองจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ข้อตกลงระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงเป็นการเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537
          เมื่ออาคารพาณิชย์ของโจทก์ที่ 1 เป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 และทรัพย์สินที่เช่าเป็นพื้นที่ด้านข้างและด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นผนังตึกติดตรึงตราโดยลักษณะถาวรกับอาคารพาณิชย์จึงเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบัญญัติให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่
          เมื่อข้อตกลงการเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสองไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของจำเลยทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจฟ้องร้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าตามข้อตกลงการเช่าได้

          สาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน ไม่มีสิทธินำมาให้ผู้ใดเช่า
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4437/2550   ส. บิดาโจทก์ทั้งสองได้อุทิศที่ดินพิพาทให้แก่มัสยิดเพื่อใช้ประกอบพิธีกรรมทางศาสนาอิสลาม ต่อมาได้มีการก่อสร้างมัสยิดลงบนที่ดินดังกล่าวรวมทั้งบางส่วนได้ทำเป็นสุสานฝังศพผู้นับถือศาสนาอิสลาม การอุทิศที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทเป็นการอุทิศเพื่อประโยชน์แก่ชาวบ้านผู้นับถือศาสนาอิสลามหรืออิสลามนิกชนโดยทั่วไป มิได้จำกัดแต่เพียงเพื่อประโยชน์แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่งหรือคณะบุคคลใดคณะบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ ถือได้ว่าที่ดินดังกล่าวตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันนับแต่เวลาที่อุทิศแล้ว แม้โจทก์ทั้งสองจะมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินดังกล่าว โจทก์ทั้งสองก็ไม่มีอำนาจนำที่ดินดังกล่าวรวมทั้งที่ดินพิพาทให้จำเลยเช่า

          ผู้เช่าที่มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นตามสัญญาเช่าใช้สิทธินั้นปลูกสร้างตึกแถวไว้ในที่ดินนั้น ตึกแถวไม่ใช่ส่วนควบกับที่ดิน ผู้เช่าสามารถนำตึกแถวออกให้เช่าได้ แต่ไม่มีอำนาจให้เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4260/2550  เดิมที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของ ท. ต่อมาผู้จัดการมรดกของ ท. ได้ทำสัญญาให้ ธ. เช่าที่ดินมีกำหนด 20 ปี การที่ ธ. ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดิน จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 โจทก์ซื้อที่ดินมาจากผู้จัดการมรดกของ ท. ระหว่างอายุสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถว แต่เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดิน ธ. ย่อมหมดสิทธิในที่ดินต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป เว้นแต่ ธ. ยินยอมให้ตึกแถวตกเป็นของโจทก์ ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง เมื่อโจทก์ได้รับมอบสิทธิในตึกแถวแล้ว ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง แต่ ธ. ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวไม่มีอำนาจให้เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าที่ดินครบกำหนดแล้ว ระยะเวลาการเช่าห้องพิพาทส่วนที่เกินกว่านั้นย่อมไม่ตกมายังโจทก์ตามมาตรา 569 เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทอีกต่อไป แต่จำเลยไม่ยอมออกไป จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

          ผู้เช่าต้องผูกพันตามสัญญาเช่า แม้ผู้ให้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าก็ตาม
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5387/2549   จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ไว้ เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ปัญหาที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่เป็นสาระแก่คดี และตามสัญญาเช่าอาคารกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 17,000 บาท เมื่อครบกำหนดการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนสัญญาข้ออื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่า ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่าอาคาร โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 20,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดชำระค่าเช่าที่ค้างชำระเดือนละ 17,000 บาท ตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิม

          การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  983 - 984/2549   จำเลยที่ 19 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจาก ส. แต่ขณะนั้น ส. เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 1 (ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โจทก์ในสำนวนหลัง) โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับโจทก์ที่ 1 มีข้อตกลงว่าในระหว่างการผ่อนชำระเงินค่าที่ดิน ส. จะต้องไม่ทำนิติกรรมใด ๆ ก่อให้เกิดภาระผูกพันที่ดินพิพาทด้วย ดังนั้น สัญญาเช่านาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เท่านั้น หาได้มีผลผูกพันโจทก์ที่ 1 ไม่
          ส. มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาเช่า ดังนั้น แม้ ส. จะให้จำเลยที่ 19 เช่าที่ดินพิพาททำนาก็หาใช่เป็นการที่ผู้เช่านำทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นไปให้เช่าช่วง อันจะมีผลทำให้การเช่าที่ดินระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เข้าลักษณะเป็นการเช่าตามความหมายแห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 ทั้งโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ยินยอมให้จำเลยที่ 19 ใช้ที่ดินพิพาทเพื่องานเกษตรกรรมทำนาโดยได้รับค่าเช่า และมิได้กระทำนิติกรรมอื่นใดต่อกันอันจะเป็นการอำพรางการเช่านาด้วย ดังนั้น การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมทำนาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงมิได้มีผลถือว่าเป็นการเช่านาระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 19 ตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 จำเลยที่ 19 จึงมิได้รับสิทธิและความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

           📌 ปรึกษาทนาย ปรึกษาคดี

คำมั่นจะให้เช่า

 

          ตามบทบัญญัติมาตรา 538 กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ และการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น จะบังคับได้เพียง 3 ปี ดังนั้น ถ้าหากคู่สัญญาเพียงแค่มีหลักฐานการเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนังสือ หรืออาจจะทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็มีผลให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

          ในกรณีที่คู่สัญญาอาจจะยังไม่แน่ใจว่าจะเช่าระยะยาวท่าใด ก็อาจจะทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่เกิน 3 ปี โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินนั้นต่อไป กรณีเช่นนี้ เป็นเรื่องผู้ให้เช่าแสดงเจตนาเพียงฝ่ายเดียว ซึ่งเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าจะตกลงต่อสัญญาเช่าต่อไปหรือไม่ก็ยังไม่แน่นอน การแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าดังกล่าว จึงเป็นเพียงคำมั่นที่จะให้เช่า และมีผลบังคับได้ 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 626/2490  ทำสัญญาเช่าและมีข้อสัญญาว่า "ถ้าครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว" ดังนี้เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าซึ่งสมบูรณ์ ผู้เช่าบังคับตามสัญญาได้

          หลักเกณฑ์เกี่ยวกับคำมั่นจะให้เช่า

          1. คำมั่นจะให้เช่าต้องมีลักษณะเป็นคำเสนอของผู้ให้เช่า โดยมีข้อความชัดเจน และแสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่าตกลงผูกพันจะให้เช่าต่อไป ถ้าผู้เช่าต้องการ แต่ถ้ามีข้อความที่ไม่แน่ชัด เช่น จะต้องมาตกลงเงื่อนไขหรือค่าเช่ากันใหม่ ดังนี้ ก็มิใช่คำมั่น 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3801/2555  สัญญาเช่ามีคำมั่นว่าก่อนครบสัญญาเช่า โจทก์และจำเลยจะปรับเปลี่ยนค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าในอัตราที่เป็นธรรม ดังที่ปฏิบัติมาเป็นปกติประเพณี ข้อความดังกล่าวไม่มีรายละเอียดชัดเจนเกี่ยวกับค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าที่แน่นอนอันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า จึงยังไม่เข้าลักษณะคำมั่นจะให้เช่า

          คำมั่นจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวาจาก็อาจเกิดขึ้นได้ เนื่องจากคำมั่นเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว จึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 538 แต่ทั้งนี้ ตราบใดที่มิได้มีการทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ให้เช่า ผู้เช่าก็ไม่อาจบังคับให้ผู้ให้เช่าให้ต้องยอมให้เช่าทรัพย์สินนั้นได้ 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2539  คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

          2. ถ้าคำมั่นจะให้เช่ามีกำหนดเวลา ย่อมมีผลผูกพันผู้ให้เช่าที่จะต้องยินยอมตกลงให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินนั้นภายในเวลาที่กำหนดไว้ถ้าหากผู้เช่าต้องการ แต่ถ้าคู่สัญญาตกลงยกเลิกคำมั่นก่อนครบกำหนดเวลา คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวก็ย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่าอีกต่อไป 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2509/2555  ประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทยมีข้อความระบุถึงการจัดพื้นที่ชดเชยให้แก่กลุ่มร้านค้าบริเวณตลาดนัดซันเดย์ที่ตกลงยินยอมเข้าร่วมโครงการพัฒนาพื้นที่กับจำเลย จะได้รับสิทธิการเช่าโครงการใหม่มีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ข้อความดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ประกาศดังกล่าวจึงถือเป็นคำมั่นแก่ผู้ค้ารวมทั้งโจทก์ว่าหากผู้ค้าตกลงเข้าร่วมโครงการจะได้รับสิทธิเช่าอาคารมีกำหนด 10 ปี โดยเงื่อนไขว่าผู้จะได้รับสิทธิการเช่าจะต้องร่วมออกค่าก่อสร้างโครงการใหม่ ต้องชำระค่าเช่าตามอัตราที่จำเลยกำหนด และชำระค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ล่วงหน้าจำนวน 10,000 บาท ตลอดจนให้ความร่วมมือในการรื้อถอนอาคารร้านค้าเดิมที่กีดขวางการก่อสร้างโครงการใหม่

          โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทต่อกัน แสดงว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศของจำเลยซึ่งเป็นคำมั่นจะให้เช่า และเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่จะสนองรับคำมั่นตามประกาศของจำเลยภายในเวลาที่กำหนดแล้ว จำเลยจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตนและตกเป็นลูกหนี้ที่โจทก์มีสิทธิจะฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ต่อไปจนครบระยะเวลาตามประกาศดังกล่าวได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3078 - 3079/2552  แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 976/2495  ทำสัญญาเช่าห้องกันมีกำหนด 3 ปี สัญญาข้อหนึ่งมีว่า "เมื่อผู้ให้เช่าจะต้องการคืนห้องทั้งสองฝ่ายจะต้องบอกให้รู้ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนไม่น้อยกว่า 30 วัน" แต่คู่สัญญาก็ได้เขียนสัญญาต่อไปอีกข้อหนึ่งว่า "เมื่อสิ้นอายุสัญญาฉะบับนี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินดีจะทำสัญญาต่อให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกเป็นงวด ๆ จนครบ 10 ปี" ดังนี้ ก็ต้องแปลข้อสัญญาข้อหลังนี้เป็นข้อยกเว้นข้อสัญญาข้อแรกเสียแล้ว โดยผู้ให้เช่ายอมสละสิทธิตามที่เขียนไว้แต่เดิมในข้อแรกนั้นเสียแล้ว ฉะนั้นเมื่อผู้เช่าได้แสดงเจตนาขอเช่าต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้

          3. ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นก่อนครบกำหนดสัญญาเดิม ถ้าหากผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นภายหลังสัญญาเดิมครบกำหนดแล้ว คำมั่นจะให้เช่านั้นย่อมระงับไปโดยไม่มีผลผูกพันผู้ให้เช่าอีก 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1170/2506  คำมั่นที่ผู้ให้เช่าตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว ยินยอมจะให้ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกได้นั้น ผู้เช่าต้องแสดงความจำนงขอปฏิบัติตามคำมั่นเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า มิฉะนั้น หามีผลที่จะบังคับกันได้ไม่

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1051/2514  สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างห้องแถวมีกำหนดระยะเวลาสามปีและผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ว่า จะยอมให้ผู้เช่าได้เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกครั้งละสามปีจนกว่าห้องแถวจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพ หากผู้เช่าไม่แสดงความจำนงสนองรับคำมั่นโดยแจ้งขอเช่าที่ดินตามคำมั่นต่อไปเสียก่อนสัญญาเช่าสิ้นอายุ คำมั่นนั้นย่อมสิ้นผล

          4. เมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นภายในกำหนดเวลาโดยถูกต้อง ย่อมมีผลให้เกิดสัญญาเช่าใหม่ขึ้นทันที โดยไม่ต้องไปทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือกันใหม่ 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1925/2517  สัญญาเช่ามีข้อความว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามเงื่อนไขประเพณีที่ได้กระทำกันในวันทำสัญญานี้ ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันสัญญาเช่านี้ครบกำหนด ดังนี้ เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ เมื่อผู้เช่ามีหนังสือแสดงความจำนงขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนดเวลา เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าแล้ว และถือว่ามีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก

          

          แต่ถ้าคำมั่นจะให้เช่าที่ผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับนั้นมีผลทำให้ระยะเวลาการเช่าครั้งใหม่มีกำหนดเกิน 3 ปี ก็ต้องไปจดทะเบียนการเช่าเพื่อให้มีผลบังคับได้เกิน 3 ปีตามกฎหมาย 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533  หนังสือสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้ โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกจะบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ และตามข้อตกลงนี้มีผลทำให้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า ผู้เช่าได้แจ้งความจำนงขอเช่าต่ออีก 10 ปี ผู้ให้เช่าจะไม่ยอมให้เช่าไม่ได้.

          5. ถ้าผู้ให้เช่าซึ่งเป็นผู้ให้คำมั่นได้ถึงแก่ความตายหรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ และผู้เช่าได้ทราบข้อเท็จจริงนั้นก่อนสนองรับคำมั่น คำมั่นจะให้เช่าย่อมสิ้นผลผูกพัน ตามมาตรา 360 ประกอบมาตรา 169 วรรค 2

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 (ประชุมใหญ่)  หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ. เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ. ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของนาย จ. ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5995 - 5996/2538  สัญญาเช่ามีข้อความว่า "มีกำหนดเวลาการเช่า 10 ปี และให้ผู้เช่ายินยอมต่อสัญญาให้ผู้เช่า 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปีนับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป" ข้อความตามสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นของ ย.ว่าจะให้โจทก์เช่าที่ดินต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญา เมื่อโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อน ย.ตาย และโจทก์รู้แล้วว่า ย ตายก่อนจะครบกำหนด 10 ปี ตามสัญญาเช่า กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง (ที่แก้ไขใหม่มาตรา 169 วรรคสอง) มาใช้บังคับ คำมั่นของ ย. ย่อมไม่มีผลบังคับ แม้สัญญาเช่าข้อ 3 จะระบุให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันไปถึงทายาทผู้รับพินัยกรรมของ ย. ด้วยก็ตาม แต่เมื่อคำมั่นของ ย. ไม่มีผลบังคับเสียแล้ว ก็ไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันจำเลยในฐานะทายาท

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4392/2547  ต. ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 30 ปี และจะให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อไปอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงถ้าจำเลยที่ 1 ต้องการ โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้ ต. กู้ยืมเงิน 300,000 บาท เพื่อนำไปซื้อที่ดินพิพาท การกู้ยืมเงิน ต. จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ยังไม่เรียกให้ ต. ชำระดอกเบี้ยนับแต่กู้ยืมเงินแต่ให้ชำระเมื่อครบกำหนดการเช่า 30 ปี ถ้ามีการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นงวดที่สองอีก 30 ปี จำเลยที่ 1 จะไม่เรียกร้องดอกเบี้ยดังกล่าว ดังนี้ การได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี หาใช่ข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่าง ต. กับจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          ข้อความตามข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นแต่เพียงคำมั่นของ ต. ว่าจะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปเท่านั้น ยังไม่ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพัน ต. เพราะยังไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้สนองรับก่อน ต. ถึงแก่ความตาย ทั้งเมื่อจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วว่า ต. ถึงแก่ความตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด 30 ปี กรณีก็ต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของ ต. ย่อมไม่มีผลบังคับ และไม่เป็นมรดกของ ต. จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 เช่าให้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1599 และมาตรา 1600 จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนต่ออายุการเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 อีก 30 ปีไม่ได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1602/2548  สัญญาเช่ามีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของ ป. ผู้ให้เช่า ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่า ป. ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้ว กรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นจึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนซึ่งเป็นทายาทให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลผูกพันตลอดไปไม่

          แม้ข้อความในสัญญาเช่าจะมีคำมั่นที่ ป. ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อ ป. ถึงแก่ความตายแล้วตึกแถวพิพาทตกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาท จำเลยทราบว่า ป. ถึงแก่ความตายแล้งจึงมีหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากว่าก่อนจะสนองรับนั้นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาท หนังสือต่ออายุสัญญาเช่าจึงไร้ผลและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่ออายุสัญญาเช่า โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้

          6. คำมั่นจะให้เช่านั้นไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากคำมั่นจะให้เช่าเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากที่อยู่นอกเหนือสัญญาเช่า จึงไม่ตกทอดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วย

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6491/2539  สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ ไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไป คงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาท ซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6975/2537  เดิมตึกแถวตามฟ้องเป็นของ ด.ให้จำเลยเช่า ต่อมา ด.โอนตึกแถวให้ อ. แล้ว อ. โอนขายให้โจทก์ แม้ ด.จะให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ด. จะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่ออีก 3 ปี คำมั่นดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก

          7. คำมั่นจะให้เช่านั้น จะต้องมีเงื่อนไขในการกำหนดระยะเวลาสัญญาเช่าไม่เกินระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรา 538 ด้วย 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7609/2555  โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย แม้ในสัญญาเช่ามีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นสัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปีไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

           📌 ปรึกษาทนาย ปรึกษาคดี