สิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งไม่มีกำหนดเวลา เจ้าของที่ดินจะบอกเลิกเสียเมื่อใดก็ได้

          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
          มาตรา 1410  "เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่นโดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น"
          มาตรา 1413  "ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง"
          มาตรา 1298 " ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น"

          เจ้าของที่ดินยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของตนบางส่วนทำแปลงเพาะชำต้นกล้าโดยไม่มีค่าตอบแทน และไม่มีกำหนดระยะเวลา หากเจ้าของที่ดินต้องการที่ดินคืนวันใดจะแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร ดังนี้ เป็นการยอมให้โจทก์เข้าใช้สิทธิในที่ดินของเจ้าของที่ดินเป็นการชั่วคราวในลักษณะสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง เมื่อเป็นกรณีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาและเจ้าของที่ดินไม่ต้องการให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินดังกล่าวต่อไป เจ้าของที่ดินย่อมบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินนั้นได้ ไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และไม่เป็นการผิดสัญญาหรือละเมิดต่อโจทก์

          
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1170/2543  - จำเลยยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยบางส่วนทำแปลงเพาะชำต้นกล้ากระท้อนโดยไม่มีค่าตอบแทน และไม่มีกำหนดระยะเวลา หากจำเลยต้องการที่ดินคืนวันใดจะแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร ดังนี้ เป็นการยอมให้โจทก์เข้าใช้สิทธิในที่ดินของจำเลยเป็นการชั่วคราวในลักษณะสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง โจทก์จะอ้างว่าในการเข้าใช้ที่ดินเพื่อเพาะชำต้นกล้ากระท้อนย่อมเป็นที่รู้กันดีว่าต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี เพื่อประโยชน์ของโจทก์ฝ่ายเดียวมิได้ เมื่อเป็นกรณีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาและจำเลยไม่ต้องการให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินดังกล่าวต่อไป จำเลยย่อมบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินนั้นได้ ไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และไม่เป็นการผิดสัญญาหรือละเมิดต่อโจทก์
          แม้จำเลยจะบอกกล่าวให้โจทก์ออกจากที่ดินของจำเลยภายใน 2 วันแต่โจทก์ก็ไม่ได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปภายในกำหนดดังกล่าว ตรงข้ามโจทก์กลับห้ามคนงานมิให้เข้าไป และโจทก์ได้ขนของออกไปจากที่ดินของจำเลยหลังจากจำเลยบอกกล่าวถึง 1 เดือนเศษ นับว่าจำเลยได้ให้เวลาแก่โจทก์พอสมควรแล้วเมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิโดยไม่สุจริตกลั่นแกล้งโจทก์ แม้จะเกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์
           
          คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เลขที่ 3928 จำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าไปทำแปลงเพาะชำต้นกล้ากระท้อนเพื่อจำหน่ายในที่ดินดังกล่าวบางส่วนเนื้อที่ 2 งาน 50 ตารางวา โดยไม่มีค่าตอบแทนและไม่มีกำหนดเวลา มีข้อตกลงว่า หากจำเลยต้องการที่ดินคืน จะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร เพื่อให้โจทก์มีเวลาเพียงพอในการขนย้ายทรัพย์สินโจทก์จ้างคนงานถากวัชพืชและปรับพื้นที่ให้ราบเรียบพร้อมทั้งขนเครื่องมือเครื่องใช้อุปกรณ์ต่าง ๆ อันจำเป็นต้องใช้ในแปลงเพาะชำและทำรั้วกั้นตาข่ายรอบบริเวณแปลงเพาะชำ โจทก์ทำแปลงเพาะชำเพาะต้นกล้ากระท้อน 7,000 ถุง ต่อมาจำเลยห้ามโจทก์และบริวารไม่ให้เข้าไปในที่ดินโดยไม่กำหนดเวลาพอสมควรแก่โจทก์ในการขนย้ายทรัพย์สิน โจทก์และบริวารไม่อาจเข้าไปในแปลงเพาะชำได้ตามปกติเป็นเหตุให้ต้นกล้ากระท้อนจำนวน 7,000 ถุง ของโจทก์ตายเสียหายหมด การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 735,860 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
          จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องโจทก์
           
          คดีได้ขึ้นสู่ศาลฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3928 เมื่อต้นเดือนสิงหาคม 2537 จำเลยยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยบางส่วนทำแปลงเพาะชำต้นกล้ากระท้อนโดยไม่มีค่าตอบแทน และไม่มีกำหนดระยะเวลาโจทก์เริ่มเข้าใช้ที่ดินวันที่ 22 สิงหาคม 2537 โดยปรับที่ดิน ระหว่างนั้นคนงานของโจทก์ขุดพบเหรียญเงินโบราณสมัยรัชกาลที่ 5 จำนวน 61 เหรียญ ในที่ดินของจำเลยโจทก์ได้คืนเหรียญเงินดังกล่าวแก่จำเลยแล้ว 18 เหรียญ
          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การที่จำเลยไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นการผิดสัญญากับโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาในประการแรกว่าการเข้าไปเพาะชำต้นกล้ากระท้อนต้องถากพื้นดิน กั้นรั้ว และแปลงเพาะชำต้องใช้เวลาประมาณ 1 ปี ต้นกล้าจึงจะโต ซึ่งจำเลยย่อมรู้ดีอยู่แล้วเท่ากับจำเลยตกลงยอมให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลา 1 ปี 6 เดือน การที่จำเลยให้โจทก์ออกไปจากที่ดินก่อนเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตนั้น เห็นว่าการที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเพื่อดำเนินการเกี่ยวกับเพาะชำต้นกล้ากระท้อนเป็นการยอมให้โจทก์เข้าใช้สิทธิในที่ดินของจำเลยเป็นการชั่วคราวในลักษณะสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซึ่งตามฟ้องโจทก์ก็ระบุว่าจำเลยยอมให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินโดยไม่มีกำหนดเวลาไว้ หากจำเลยต้องการที่ดินคืนวันใดจะแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร ดังนี้ โจทก์จะอ้างว่าในการเข้าใช้ที่ดินเพื่อเพาะชำต้นกล้ากระท้อนย่อมเป็นที่รู้กันดีว่าต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ซึ่งเป็นการกล่าวอ้างเพื่อประโยชน์ของตนฝ่ายเดียวนั้นมิได้ เมื่อเป็นกรณีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาและจำเลยไม่ต้องการให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินดังกล่าวต่อไป จำเลยย่อมบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินนั้นได้จำเลยจึงมิได้ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และไม่ผิดสัญญาหรือละเมิดต่อโจทก์
          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการต่อไปว่า การที่จำเลยบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินโดยให้เวลาเพียง 2 วัน เป็นการบอกกล่าวโดยไม่ให้เวลาตามสมควรทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือไม่ เห็นว่า แม้จำเลยจะบอกกล่าวให้โจทก์ออกจากที่ดินของจำเลยภายใน 2 วัน โดยบอกกล่าวเมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2537แต่โจทก์ก็ไม่ได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปภายในกำหนดดังกล่าว ตรงข้ามกลับห้ามคนงานมิให้เข้าไป และปรากฏว่าโจทก์ได้ขนของออกไปจากที่ดินของจำเลยในวันที่ 14 ตุลาคม 2537 หลังจากจำเลยบอกกล่าวถึง 1 เดือนเศษ นับว่าจำเลยได้ให้เวลาแก่โจทก์พอสมควรแล้ว ซึ่งโดยปกติเมื่อจำเลยบอกกล่าวให้โจทก์ขนของออกไปแล้วโจทก์ไม่ยอมขนออกไปย่อมเป็นการละเมิดต่อจำเลย จำเลยมีสิทธิไปแจ้งความให้เจ้าพนักงานตำรวจดำเนินคดีแก่โจทก์ได้ แม้จำเลยจะแจ้งความระบุถึงเรื่องการที่โจทก์ไม่คืนเหรียญเงินโบราณสมัยรัชกาลที่ 5 ก็เป็นผลสืบเนื่องมาจากการที่คนงานของโจทก์ขุดดินในที่ดินของจำเลย แล้วทำให้จำเลยได้รับความเสียหายจนถึงขั้นไม่ยอมอนุญาตให้โจทก์ใช้สิทธิในที่ดินของจำเลยต่อไปนั่นเอง เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิโดยไม่สุจริตกลั่นแกล้งโจทก์อย่างใด แม้จะเกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์
       

แสดงเจตนาทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินเพราะถูกคู่กรณีอีกฝ่ายใช้กลฉ้อฉลว่าได้โอนเงินเข้าบัญชีของบุตรผู้ขายแล้ว สัญญาซื้อขายที่ดินจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. 159 โจทก์มีสิทธิบอกล้างเสียได้ตามมาตรา 175 (3) เท่านั้น

          ป.พ.พ.
          มาตรา 159 "การแสดงเจตนาเพราะถูกกลฉ้อฉลเป็นโมฆียะ
          การถูกกลฉ้อฉลที่จะเป็นโมฆียะตามวรรคหนึ่ง จะต้องถึงขนาดซึ่งถ้ามิได้มีกลฉ้อฉลดังกล่าว การอันเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น
          ถ้าคู่กรณีฝ่ายหนึ่งแสดงเจตนาเพราะถูกกลฉ้อฉลโดยบุคคลภายนอก การแสดงเจตนานั้นจะเป็นโมฆียะต่อเมื่อคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้หรือควรจะได้รู้ถึงกลฉ้อฉลนั้น"
          มาตรา 175  "โมฆียะกรรมนั้น บุคคลต่อไปนี้จะบอกล้างเสียก็ได้
          (1) ...............................
          (2) ...............................
          (3) บุคคลผู้แสดงเจตนาเพราะสำคัญผิด หรือถูกกลฉ้อฉล หรือถูกข่มขู่
          (4)................................."
          มาตรา 176  "โมฆียะกรรมเมื่อบอกล้างแล้ว ให้ถือว่าเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก และให้ผู้เป็นคู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม ถ้าเป็นการพ้นวิสัยจะให้กลับคืนเช่นนั้นได้ ก็ให้ได้รับค่าเสียหายชดใช้ให้แทน
          ถ้าบุคคลใดได้รู้หรือควรจะได้รู้ว่าการใดเป็นโมฆียะ เมื่อบอกล้างแล้ว ให้ถือว่าบุคคลนั้นได้รู้ว่าการนั้นเป็นโมฆะ นับแต่วันที่ได้รู้หรือควรจะได้รู้ว่าเป็นโมฆียะ
          ห้ามมิให้ใช้สิทธิเรียกร้องอันเกิดแต่การกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามวรรคหนึ่ง เมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่วันบอกล้างโมฆียะกรรม"

          ผู้ขายจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ เพราะหลงเชื่อตามที่ผู้ซื้อหลอกลวงว่าได้โอนเงินค่าที่ดินเข้าบัญชีเงินฝากของบุตรผู้ขายแล้ว เป็นเรื่องที่ผู้ขายแสดงเจตนาทำนิติกรรมเพราะถูกผู้ซื้อใช้กลฉ้อฉล หากผู้ขายทราบความจริงว่ายังไม่มีการโอนเงินเข้าบัญชี การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อก็คงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ จึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. 159 ผู้ขายมีสิทธิบอกล้างเสียได้ตามมาตรา 175 (3) เท่านั้น สัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะ หาใช่ผู้ขายแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในลักษณะของนิติกรรมหรือตัวบุคคลซึ่งเป็นคู่กรณีแห่งนิติกรรม หรือทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรม อันจะถือว่าเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมซึ่งจะมีผลให้นิติกรรมเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 156
       
          ดังมีคำพิพากษาศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7394/2550 - ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 1 หลอกลวงโจทก์ให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 31421 ตำบลท่าไข่ อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา แก่จำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2539 ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินโดยทำให้โจทก์หลงเชื่อว่าจำเลยที่ 1 โอนเงิน 36,500,000 บาท เข้าบัญชีเงินฝากของบุตรโจทก์ เพื่อชำระเป็นค่าที่ดินแก่โจทก์เรียบร้อยแล้วแต่ความจริงไม่มีการโอนเงินเข้าบัญชี และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 มีกำหนด 1 ปี เป็นเงิน 6,500,000 บาท กำหนดสินไถ่ไว้เป็นเงิน 7,350,000 บาท ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินสำหรับปัญหาที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาทั้งข้อเท็จจริงและข้อกฎหมาย เห็นสมควรวินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเสียก่อนว่า จำเลยที่ 2 รับซื้อฝากที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตหรือไม่เห็นว่า เมื่อโจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 2 กระทำการโดยไม่สุจริตภาระการพิสูจน์จึงตกแก่โจทก์ที่ต้องเป็นฝ่ายนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต... และศาลฎีกาวินิจฉัยว่า... พยานหลักฐานของจำเลยที่ 2 มีน้ำหนักดีว่าพยานหลักฐานของโจทก์เหตุอื่นๆ ที่โจทก์อ้างมาในฎีกาเป็นเพียงความคิดเห็นของโจทก์เองไม่ทำให้ผลของการวินิจฉัยเปลี่ยนแปลงไป ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 2 รับซื้อฝากที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริต
           ปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 156 หรือไม่ เห็นว่า โจทก์จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 เพราะหลงเชื่อตามที่จำเลยที่ 1 หลอกลวงว่าได้โอนเงินค่าที่ดินเข้าบัญชีเงินฝากของบุตรโจทก์แล้ว เป็นเรื่องที่โจทก์แสดงเจตนาทำนิติกรรมเพราะถูกจำเลยที่ 1 ใช้กลฉ้อฉล หากโจทก์ทราบความจริงว่ายังไม่มีการโอนเงินเข้าบัญชี การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 ก็คงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. 159 โจทก์มีสิทธิบอกล้างเสียได้ตามมาตรา 175 (3) เท่านั้น สัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะ หาใช่โจทก์แสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในลักษณะของนิติกรรมหรือตัวบุคคลซึ่งเป็นคู่กรณีแห่งนิติกรรม หรือทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรม อันจะถือว่าเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมซึ่งจะมีผลให้นิติกรรมเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 156
          ปัญหาสุดท้ายที่โจทก์ฎีกาว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 โจทก์อุทธรณ์ฝ่ายเดียวโดยจำเลยทั้งสองมิได้อุทธรณ์ แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 ด้วย จึงเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “โมฆียะกรรมเมื่อบอกลางแล้วให้ถือว่าเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก และให้ผู้เป็นคู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม ถ้าเป็นการพ้นวิสัยจะให้กลับคืนเช่นนั้นได้ ก็ให้ได้รับค่าเสียหายชดใช้ให้แทน” คดีนี้โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 1 หลอกลวงโจทก์ให้ขายที่ดินแก่จำเลยที่ 1 แล้วจำเลยทั้งสองคบคิดกันฉ้อฉลโจทก์โดยจำเลยที่ 1 ขายฝากที่ดินแก่จำเลยที่ 2 ขอให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองและให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินคืนโจทก์ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมแล้วโดยการฟ้องจำเลยที่ 1 แต่ไม่อาจยกเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งรับซื้อฝากโดยสุจริต และพิพากษาให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กับให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 แม้โจทก์จะอุทธรณ์ฝ่ายเดียวก็ตาม แต่การที่โจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ต้องโอนที่ดินคืนโจทก์ อันเป็นการกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนที่ดินคืนโจทก์เพราะจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตแล้ว ศาลชั้นต้นชอบที่จะพิพากษายกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 เสียเท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงไม่ถูกต้อง เพราะมีผลกระทบให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งจำเลยที่ 2 ได้รับโอนต่อเนื่องมาทางทะเบียนต้องขาดสาย ศาลอุทธรณ์มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบ มาตรา 246 โดยพิพากษาให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย แม้จำเลยทั้งสองจะมิได้อุทธรณ์เพราะเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน
          หลังจากโจทก์ฟ้องคดีแรกแล้ว โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 คดีหลังโดยมีสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับจำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับคดีแรก ข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาก็เป็นอย่างเดียวกัน เพียงแต่มีคำขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เพิ่มเติมจากคดีแรกเท่านั้น คำขอบังคับในคดีหลังโจทก์อาจขอได้ในคดีแรกอยู่แล้ว จึงเป็นการฟ้องเรื่องเดียวกัน เมื่อโจทก์ฟ้องคดีหลังขณะคดีแรกอยู่ระหว่างการพิจารณา ฟ้องโจทก์ในคดีหลังจึงเป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1)

สัญญาเช่าและคำมั่นจะให้ต่อสัญญาเช่า โดยผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ากู้เงินเพื่อซื้อที่ดินแล้วนำที่ดินมาจดจำนองไว้แก่ผู้เช่า เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา แต่ไม่ได้มีข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่ผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          ป.พ.พ.
          มาตรา 169  "การแสดงเจตนาที่กระทำต่อบุคคลซึ่งมิได้อยู่เฉพาะหน้าให้ถือว่ามีผลนับแต่เวลาที่การแสดงเจตนานั้นไปถึงผู้รับการแสดงเจตนา แต่ถ้าได้บอกถอนไปถึงผู้รับการแสดงเจตนานั้น ก่อนหรือพร้อมกันกับที่การแสดงเจตนานั้นไปถึงผู้รับการแสดงเจตนา การแสดงเจตนานั้นตกเป็นอันไร้ผล
          การแสดงเจตนาที่ได้ส่งออกไปแล้วย่อมไม่เสื่อมเสียไป แม้ภายหลังการแสดงเจตนานั้นผู้แสดงเจตนาจะถึงแก่ความตาย หรือถูกศาลสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ" 
          มาตรา 360  "บทบัญญัติแห่งมาตรา 169 วรรคสอง นั้น ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหากว่าขัดกับเจตนาอันผู้เสนอได้แสดง หรือหากว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตายหรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ"
          มาตรา 454 "การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายนั้น จะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จตลอดไป และคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงบุคคลผู้ให้คำมั่นแล้ว
          ถ้าในคำมั่นมิได้กำหนดเวลาไว้เพื่อการบอกกล่าวเช่นนั้นไซร้ ท่านว่าบุคคลผู้ให้คำมั่นจะกำหนดเวลาพอสมควร และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลากำหนดนั้นก็ได้ ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้าและไม่ตอบเป็นแน่นอนภายในกำหนดเวลานั้นไซร้ คำมั่นซึ่งได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไร้ผล"

          สัญญาเช่าและคำมั่นจะให้ต่อสัญญาเช่า โดยผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ากู้เงินเพื่อซื้อที่ดินแล้วนำที่ดินมาจดจำนองไว้แก่ผู้เช่า เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี  แต่ไม่ได้มีข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่ผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          ดังที่มีคำพิพากษาศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4392/2547  -  ต. ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 30 ปี และจะให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อไปอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงถ้าจำเลยที่ 1 ต้องการ โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้ ต. กู้ยืมเงิน 300,000 บาท เพื่อนำไปซื้อที่ดินพิพาท การกู้ยืมเงิน ต. จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ยังไม่เรียกให้ ต. ชำระดอกเบี้ยนับแต่กู้ยืมเงินแต่ให้ชำระเมื่อครบกำหนดการเช่า 30 ปี ถ้ามีการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นงวดที่สองอีก 30 ปี จำเลยที่ 1 จะไม่เรียกร้องดอกเบี้ยดังกล่าว ดังนี้ การได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี หาใช่ข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่าง ต. กับจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          ข้อความตามข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นแต่เพียงคำมั่นของ ต. ว่าจะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปเท่านั้น ยังไม่ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพัน ต. เพราะยังไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้สนองรับก่อน ต. ถึงแก่ความตาย ทั้งเมื่อจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วว่า ต. ถึงแก่ความตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด 30 ปี กรณีก็ต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของ ต. ย่อมไม่มีผลบังคับ และไม่เป็นมรดกของ ต. จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 เช่าให้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1599 และมาตรา 1600 จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนต่ออายุการเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 อีก 30 ปีไม่ได้
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ผู้เช่า และจำเลยที่ 2 และที่ 3 ผู้อยู่โดยอาศัยสิทธิของจำเลยที่ 1 ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตามสัญญาเช่าปีละ 6,000 บาท ซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องชั้นอุทธรณ์และฎีกาไม่เกินเดือนละ 4,000 บา และ 10,000 บาท ตามลำดับ แม้โจทก์จะกล่าวมาในฟ้องด้วยว่าหากโจทก์จะให้ผู้อื่นเช่าในปัจจุบันจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 3,000,000 บาท และโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายเดือนละ 3,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสามจะส่งมอบที่ดินพิพาทในสภาพเรียบร้อยคืนโจทก์ โดยโจทก์มิได้เรียกร้องค่าเสียหายนี้มาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่น หากแต่เรียกร้องมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยออกจากที่ดินพิพาทเท่านั้น คู่ความจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์หรือฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง และมาตรา 248 วรรคสอง
          ประเด็นตามฎีกาของจำเลยทั้งสามข้อแรกมีว่า สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างนาย ต. กับจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ เห็นว่า จำเลยที่ 1 ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยที่ 1 ซึ่งมิใช่การเรียกร้องเอาทรัพย์สินจากโจทก์ จึงเป็นคดีที่ขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ซึ่งไม่ต้องห้ามอุทธรณ์หรือฎีกาในข้อเท็จจริงตามบทกฎหมายเบื้องต้น สำหรับข้ออ้างการได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของนาย ต.เพราะเหตุจำเลยที่ 1 ให้กู้ยืมเงิน กับการเช่าที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 ข้างต้นเป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี หาใช่ข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติธรรมดาไม่ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างนาย ต. กับจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.4 จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสามในประเด็นข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
          ประเด็นตามฎีกาของจำเลยทั้งสามข้อสองมีว่า จำเลยที่ 1 จะฟ้องแย้งขอให้พิพากษาบังคับโจทก์ปฏิบัติตามข้อความในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ได้หรือไม่ ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว คดีนี้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ตามสัญญาที่ดินพิพาทเอกสารหมาย จ.4 ในข้อ 3.2 มีข้อตกลงว่านาย ต.ผู้ให้เช่าจะให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงถ้าจำเลยที่ 1 ต้องการ โดยจำเลยที่ 1 ต้องมีหนังสือแจ้งแก่นาย ต.ผู้ให้เช่าก่อนสิ้นอายุการเช่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า และเมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2539 โจทก์ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกและผู้จัดการมรดกของนาย ต.ผู้ให้เช่าได้มีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.9 แจ้งแก่จำเลยที่ 1 ทราบว่านาย ต.ผู้ให้เช่าได้ถึงแก่ความตายไปแล้วเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2539 และจำเลยที่ 1 ได้รับแจ้งแล้วตามใบตอบรับในประเทศเอกสารหมาย จ.10 ต่อมาเมื่อวันที่ 3 เมษายน 2540 ซึ่งเป็นเวลาก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้มีหนังสือตามเอกสารหมาย ล.3 (ตรงกับเอกสารหมาย จ.11) แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพาทต่อไปอีก 30 ปี แก่โจทก์และโจทก์ได้รับแจ้งแล้ว โจทก์ปฏิเสธที่จะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก เห็นว่า ข้อความตามข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ดังกล่าวข้างต้นนั้นเป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย ต.ว่าจะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปเท่านั้นยังไม่ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมตามเอกสารหมาย จ.4 จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพันนาย ต.เพราะยังไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้สนองรับก่อนนาย ต.ถึงแก่ความตาย ทั้งเมื่อจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วว่านาย ต.ถึงแก่ความตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด 30 ปี กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ เหตุนี้คำมั่นของนาย ต.ย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกของนาย ต. จึงไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 เช่าให้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 และมาตรา 1600 ดังจำเลยทั้งสามฎีกา จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนต่ออายุการเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 อีก 30 ปี ไม่ได้ ส่วนที่จำเลยทั้งสามฎีกาอ้างว่าการที่จะให้ผู้เช่าสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าก่อนผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายย่อมไม่อาจกระทำได้ เพราะการถึงแก่ความตายของผู้ให้เช่าก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าเดิมเป็นเรื่องสุดวิสัยที่ทางผู้เช่าจะทราบได้นั้น เห็นว่า ถ้าข้อเท็จจริงไม่ปรากฏหรือฟังไม่ได้ว่าผู้เช่าได้รู้หรือทราบก่อนจะสนองรับว่าผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายไปก่อนแล้ว กรณีก็ไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของผู้ให้เช่าจึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันทายาทผู้รับมรดกหรือผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตาม แต่สำหรับคดีนี้เมื่อข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นฟังมาว่าจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วหรือทราบก่อนจะสนองรับว่านาย ต.ผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายไปก่อนแล้ว กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ดังที่ได้วินิจฉัยมาดังกล่าวแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามในประเด็นข้อนี้ฟังไม่ขึ้น