สัญญาเช่าและคำมั่นจะให้ต่อสัญญาเช่า โดยผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ากู้เงินเพื่อซื้อที่ดินแล้วนำที่ดินมาจดจำนองไว้แก่ผู้เช่า เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา แต่ไม่ได้มีข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่ผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          ป.พ.พ.
          มาตรา 169  "การแสดงเจตนาที่กระทำต่อบุคคลซึ่งมิได้อยู่เฉพาะหน้าให้ถือว่ามีผลนับแต่เวลาที่การแสดงเจตนานั้นไปถึงผู้รับการแสดงเจตนา แต่ถ้าได้บอกถอนไปถึงผู้รับการแสดงเจตนานั้น ก่อนหรือพร้อมกันกับที่การแสดงเจตนานั้นไปถึงผู้รับการแสดงเจตนา การแสดงเจตนานั้นตกเป็นอันไร้ผล
          การแสดงเจตนาที่ได้ส่งออกไปแล้วย่อมไม่เสื่อมเสียไป แม้ภายหลังการแสดงเจตนานั้นผู้แสดงเจตนาจะถึงแก่ความตาย หรือถูกศาลสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ" 
          มาตรา 360  "บทบัญญัติแห่งมาตรา 169 วรรคสอง นั้น ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหากว่าขัดกับเจตนาอันผู้เสนอได้แสดง หรือหากว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตายหรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ"
          มาตรา 454 "การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายนั้น จะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จตลอดไป และคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงบุคคลผู้ให้คำมั่นแล้ว
          ถ้าในคำมั่นมิได้กำหนดเวลาไว้เพื่อการบอกกล่าวเช่นนั้นไซร้ ท่านว่าบุคคลผู้ให้คำมั่นจะกำหนดเวลาพอสมควร และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลากำหนดนั้นก็ได้ ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้าและไม่ตอบเป็นแน่นอนภายในกำหนดเวลานั้นไซร้ คำมั่นซึ่งได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไร้ผล"

          สัญญาเช่าและคำมั่นจะให้ต่อสัญญาเช่า โดยผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ากู้เงินเพื่อซื้อที่ดินแล้วนำที่ดินมาจดจำนองไว้แก่ผู้เช่า เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี  แต่ไม่ได้มีข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่ผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          ดังที่มีคำพิพากษาศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4392/2547  -  ต. ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 30 ปี และจะให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อไปอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงถ้าจำเลยที่ 1 ต้องการ โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้ ต. กู้ยืมเงิน 300,000 บาท เพื่อนำไปซื้อที่ดินพิพาท การกู้ยืมเงิน ต. จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ยังไม่เรียกให้ ต. ชำระดอกเบี้ยนับแต่กู้ยืมเงินแต่ให้ชำระเมื่อครบกำหนดการเช่า 30 ปี ถ้ามีการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นงวดที่สองอีก 30 ปี จำเลยที่ 1 จะไม่เรียกร้องดอกเบี้ยดังกล่าว ดังนี้ การได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี หาใช่ข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่าง ต. กับจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
          ข้อความตามข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นแต่เพียงคำมั่นของ ต. ว่าจะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปเท่านั้น ยังไม่ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพัน ต. เพราะยังไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้สนองรับก่อน ต. ถึงแก่ความตาย ทั้งเมื่อจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วว่า ต. ถึงแก่ความตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด 30 ปี กรณีก็ต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของ ต. ย่อมไม่มีผลบังคับ และไม่เป็นมรดกของ ต. จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 เช่าให้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1599 และมาตรา 1600 จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนต่ออายุการเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 อีก 30 ปีไม่ได้
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ผู้เช่า และจำเลยที่ 2 และที่ 3 ผู้อยู่โดยอาศัยสิทธิของจำเลยที่ 1 ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าตามสัญญาเช่าปีละ 6,000 บาท ซึ่งถือได้ว่ามีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องชั้นอุทธรณ์และฎีกาไม่เกินเดือนละ 4,000 บา และ 10,000 บาท ตามลำดับ แม้โจทก์จะกล่าวมาในฟ้องด้วยว่าหากโจทก์จะให้ผู้อื่นเช่าในปัจจุบันจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 3,000,000 บาท และโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายเดือนละ 3,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสามจะส่งมอบที่ดินพิพาทในสภาพเรียบร้อยคืนโจทก์ โดยโจทก์มิได้เรียกร้องค่าเสียหายนี้มาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่น หากแต่เรียกร้องมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยออกจากที่ดินพิพาทเท่านั้น คู่ความจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์หรือฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง และมาตรา 248 วรรคสอง
          ประเด็นตามฎีกาของจำเลยทั้งสามข้อแรกมีว่า สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างนาย ต. กับจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ เห็นว่า จำเลยที่ 1 ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยที่ 1 ซึ่งมิใช่การเรียกร้องเอาทรัพย์สินจากโจทก์ จึงเป็นคดีที่ขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ซึ่งไม่ต้องห้ามอุทธรณ์หรือฎีกาในข้อเท็จจริงตามบทกฎหมายเบื้องต้น สำหรับข้ออ้างการได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของนาย ต.เพราะเหตุจำเลยที่ 1 ให้กู้ยืมเงิน กับการเช่าที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 ข้างต้นเป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี หาใช่ข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติธรรมดาไม่ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างนาย ต. กับจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.4 จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสามในประเด็นข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
          ประเด็นตามฎีกาของจำเลยทั้งสามข้อสองมีว่า จำเลยที่ 1 จะฟ้องแย้งขอให้พิพากษาบังคับโจทก์ปฏิบัติตามข้อความในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ได้หรือไม่ ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว คดีนี้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ตามสัญญาที่ดินพิพาทเอกสารหมาย จ.4 ในข้อ 3.2 มีข้อตกลงว่านาย ต.ผู้ให้เช่าจะให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงถ้าจำเลยที่ 1 ต้องการ โดยจำเลยที่ 1 ต้องมีหนังสือแจ้งแก่นาย ต.ผู้ให้เช่าก่อนสิ้นอายุการเช่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า และเมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2539 โจทก์ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกและผู้จัดการมรดกของนาย ต.ผู้ให้เช่าได้มีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.9 แจ้งแก่จำเลยที่ 1 ทราบว่านาย ต.ผู้ให้เช่าได้ถึงแก่ความตายไปแล้วเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2539 และจำเลยที่ 1 ได้รับแจ้งแล้วตามใบตอบรับในประเทศเอกสารหมาย จ.10 ต่อมาเมื่อวันที่ 3 เมษายน 2540 ซึ่งเป็นเวลาก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้มีหนังสือตามเอกสารหมาย ล.3 (ตรงกับเอกสารหมาย จ.11) แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพาทต่อไปอีก 30 ปี แก่โจทก์และโจทก์ได้รับแจ้งแล้ว โจทก์ปฏิเสธที่จะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก เห็นว่า ข้อความตามข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3.2 ดังกล่าวข้างต้นนั้นเป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย ต.ว่าจะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปเท่านั้นยังไม่ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมตามเอกสารหมาย จ.4 จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพันนาย ต.เพราะยังไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้สนองรับก่อนนาย ต.ถึงแก่ความตาย ทั้งเมื่อจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วว่านาย ต.ถึงแก่ความตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด 30 ปี กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ เหตุนี้คำมั่นของนาย ต.ย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกของนาย ต. จึงไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 เช่าให้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 และมาตรา 1600 ดังจำเลยทั้งสามฎีกา จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนต่ออายุการเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 อีก 30 ปี ไม่ได้ ส่วนที่จำเลยทั้งสามฎีกาอ้างว่าการที่จะให้ผู้เช่าสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าก่อนผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายย่อมไม่อาจกระทำได้ เพราะการถึงแก่ความตายของผู้ให้เช่าก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าเดิมเป็นเรื่องสุดวิสัยที่ทางผู้เช่าจะทราบได้นั้น เห็นว่า ถ้าข้อเท็จจริงไม่ปรากฏหรือฟังไม่ได้ว่าผู้เช่าได้รู้หรือทราบก่อนจะสนองรับว่าผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายไปก่อนแล้ว กรณีก็ไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของผู้ให้เช่าจึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันทายาทผู้รับมรดกหรือผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตาม แต่สำหรับคดีนี้เมื่อข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นฟังมาว่าจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วหรือทราบก่อนจะสนองรับว่านาย ต.ผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายไปก่อนแล้ว กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ดังที่ได้วินิจฉัยมาดังกล่าวแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามในประเด็นข้อนี้ฟังไม่ขึ้น