สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ดังนั้น สิทธิเหนือพื้นดินจึงต้องจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนจึงจะสามารถใช้ต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9683-9685/2558 พินัยกรรมพิพาทมีลักษณะเป็นพินัยกรรมแบบธรรมดา หรือพินัยกรรมแบบมีพยาน เป็นหนังสือที่มีการลงวัน เดือน ปี ในขณะที่ทำพินัยกรรม รอยลบ ขีด ฆ่า เติมข้อความที่ช่องวัน เดือน ปี และอายุของผู้ตายมีการลงลายมือชื่อผู้ตายและลงลายมือชื่อของ ว. กับ ศ. ผู้เป็นพยานรับรองลายมือชื่อผู้ตายซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้วทั้งสองคนกำกับไว้ ทั้งผู้ตายได้ลงลายมือชื่อกับพิมพ์ลายพิมพ์นิ้วมือไว้ที่ช่องผู้ทำพินัยกรรม โดยมีลายมือชื่อของ ศ. และ ว. ที่ช่องพยานครบถ้วน แม้พินัยกรรมที่พิพาทไม่มีข้อความที่เป็นถ้อยคำระบุการเผื่อตายไว้โดยชัดแจ้ง แต่ก็มีข้อความว่า “พินัยกรรม” ที่หัวกระดาษตรงกลาง ซึ่งหมายถึงเอกสารแสดงเจตนากำหนดการเผื่อตายในเรื่องทรัพย์สินหรือการต่าง ๆ อันจะให้เกิดเป็นผลบังคับได้ตามกฎหมายเมื่อผู้ทำพินัยกรรมตาย และยังมีข้อความระบุไว้ว่า “....ข้าพเจ้าขอให้ ผ. บุตรสาวเป็นผู้จัดการมรดกให้ปฏิบัติตามเจตนาของข้าพเจ้าในการแบ่งปันทรัพย์สิน... ขอทำพินัยกรรมให้แบ่งทรัพย์สินดังนี้...” กรณีจึงมีความหมายอยู่ในตัวว่าข้อกำหนดในเอกสารดังกล่าวจะมีผลต่อเมื่อผู้ตายถึงแก่ความตาย พินัยกรรมที่พิพาทจึงเป็นไปตามแบบที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 1656 แห่ง ป.พ.พ. และมีผลบังคับตามกฎหมาย หาได้เป็นโมฆะไม่
การที่โจทก์ได้รับอนุญาตจากผู้ตายให้ปลูกสร้างอาคารห้องเช่า 26 ห้อง บนที่ดินของผู้ตายเป็นเรื่องที่โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410 อันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งที่ไม่อาจได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้มานั้นยังไม่บริบูรณ์และไม่อาจใช้ยันบุคคลภายนอกได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อข้อตกลงที่ผู้ตายอนุญาตให้โจทก์ปลูกสร้างอาคารห้องเช่าบนที่ดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ โจทก์จึงปราศจากสิทธิตามกฎหมายที่จะใช้ยันต่อจำเลยที่ 6 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก จำเลยที่ 6 ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินชอบที่จะขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินตามฟ้องแย้งได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5215/2554 จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินพิพาทโดยได้รับความยินยอมจากธนาคาร ท. เจ้าของที่ดินเดิม จึงก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยที่ 1 โดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากธนาคาร และได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและออกไปจากที่ดินพิพาท แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1413 บัญญัติว่า ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร การที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินและจำเลยทั้งสองได้รับแล้ว ถือได้ว่าโจทก์บอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยทั้งสองโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว นอกจากนี้ยังปรากฏว่าสิทธิเหนือพื้นดินพิพาทของจำเลยทั้งสองที่ได้มานั้นมิได้มีการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้สิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงไม่บริบูรณ์ ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1298 ประกอบมาตรา 1299 วรรคหนึ่งจำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากธนาคารส่วนที่จำเลยทั้งสองอ้างว่าสิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นเป็นเหตุสุดวิสัยก็เป็นเรื่องที่สิ่งปลูกสร้างพังทลายหรือสลายไป โดยที่อายุการใช้สิทธิเหนือพื้นดินนั้นยังคงอยู่ ส่วนกรณีนี้เป็นเรื่องโจทก์ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยทั้งสองตามกฎหมายแล้ว สิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยทั้งสองจึงหมดไป เมื่อจำเลยทั้งสองยังคงเพิกเฉยไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป จึงเป็นการกระทำละเมิดแก่โจทก์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6188/2545 แม้ ท. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. จะทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอยอมให้จำเลยปลูกบ้านบนที่ดินของตนก็ตาม แต่บันทึกสัญญาที่ ท. และจำเลยทำต่อกันนั้นเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้าน ไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลบังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น หามีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจาก ท. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 667/2542 ตามข้อกำหนดพินัยกรรมระบุให้โจทก์มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินได้ชั่วชีวิตของโจทก์ สิทธิอยู่อาศัยดังกล่าวเป็นสิทธิเหนือพื้นดินตาม ป.พ.พ.มาตรา 1410 และเป็นทรัพยสิทธิซึ่งโจทก์ได้รับมาตามพินัยกรรมโดยชอบ โจทก์จึงชอบที่จะใช้สิทธิให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์ เพื่อให้โจทก์มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดก โดยการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามที่ ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติไว้ แม้ตามข้อกำหนดพินัยกรรมมิได้ระบุให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อเจ้าพนักงานก็ตาม
โจทก์ได้ปลูกบ้านอยู่ในที่ดินซึ่งโจทก์มีสิทธิอาศัยได้ชั่วชีวิตโจทก์ตามข้อกำหนดพินัยกรรมอยู่ก่อนที่ ท.เจ้ามรดกจะทำพินัยกรรมและก่อนที่เจ้ามรดกถึงแก่ความตาย แม้ว่าจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกได้จัดการโอนที่ดินซึ่งโจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่ทายาทตามพินัยกรรมแล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ยังคงอาศัยอยู่ในบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดิน กรณีเช่นนี้จึงเปรียบได้เสมือนหนึ่งว่า โจทก์ในฐานะทายาทตามพินัยกรรมได้ครอบครองทรัพย์มรดกซึ่งยังมิได้แบ่งกัน โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์มรดกนั้นโดยฟ้องเรียกตามข้อกำหนดพินัยกรรมให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์ได้ แม้จะล่วงพ้นกำหนดอายุความ 1 ปีแล้ว โดยปรับเข้ากับ ป.พ.พ.มาตรา 1748 ซึ่งเป็นบทมาตราข้อยกเว้นที่จะใช้บังคับตามมาตรา 1754 ดังนี้แม้โจทก์จะฟ้องคดีนี้เมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่โจทก์ควรรู้ถึงสิทธิซึ่งตนมีอยู่ตามพินัยกรรมก็ตาม คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2539 การที่จำเลยที่ 1 ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ว. เจ้าของที่ดินเดิม และ ว. ยอมให้จำเลยที่ 1 เอาตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 เช่ามีกำหนดเวลารวม 20 ปี เป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ว. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิอันผูกพันจำเลยที่ 1 กับ ว. คู่สัญญา โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบ 20 ปีแล้ว ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว. ทันที แต่ข้อตกลงนี้มิได้จดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ว. กับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้โจทก์จะทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป ส่วนจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปีก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้ว ก็ต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ด้วย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5851/2538 สัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินกำหนดไว้ว่า "ผู้ใช้ (จำเลย) มีสิทธิปรับปรุงที่ดินโดยถม ขุดดินมาถม ทำสะพาน ถนนเชื่อมต่อกับที่ดินของผู้ใช้ (จำเลย)หรือผู้ใกล้เคียง หรือออกสู่ถนนได้" ดังนี้ จำเลยซึ่งเป็นผู้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินจึงมีสิทธิตามสัญญาที่จะทำถนนบนที่ดินได้
แม้ตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในตอนต้นจะกำหนดว่า ผู้ใช้(จำเลย) จะต้องใช้สิทธิเหนือพื้นดินตามสัญญาเพื่อเป็นสวัสดิการสำหรับพนักงานของผู้ใช้ (จำเลย)เท่านั้นก็ตาม แต่ข้อความในตอนท้ายได้กำหนดไว้ด้วยว่า "รวมทั้งการใช้เป็นถนนผ่านเข้าออกเพียงบางส่วนเพื่อสะดวกในกิจการของผู้ใช้ได้ด้วย"โดยที่การขนส่งคนทางอากาศ ครัวการบินและกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับกิจการดังกล่าวเป็นกิจการตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ได้จดทะเบียนไว้ ดังนั้นที่จำเลยใช้ถนนคอนกรีตบนที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทางเข้าออกบางส่วน สำหรับการลำเลียงอาหารฝ่ายโภชนาการของจำเลยไปยังเครื่องบินของจำเลยก็ดี ที่จำเลยอนุญาตให้พนักงานสายการบินอื่นใช้ถนนคอนกรีตดังกล่าวเป็นทางผ่านไปยังครัวการบินของจำเลยก็ดี ถือได้ว่าเป็นการใช้ที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นถนนผ่านเข้าออกเพียงบางส่วนเพื่อความสะดวกในกิจการของจำเลยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจำเลยมีสิทธิทำได้โดยชอบ หาได้เป็นการผิดสัญญาไม่
จำเลยได้จัดให้มีพนักงานรักษาความปลอดภัยเฝ้าทางเข้าออกของถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ตลอดเวลา บุคคลภายนอกที่จะใช้ถนนดังกล่าวได้มีเฉพาะพนักงานของบริษัทสายการบินอื่นที่เป็นลูกค้าของจำเลย ซึ่งมาติดต่อธุรกิจกับจำเลย ส่วนบุคคลอื่นจะใช้ถนนดังกล่าวได้เฉพาะเมื่อมาติดต่อภายในอาคารของจำเลย ทั้งจะต้องลงเวลาเข้าออกและติดบัตรผู้มาติดต่อไว้ด้วย และจะใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางผ่านไม่ได้ บุคคลภายนอกที่ไม่มีธุรกิจกับจำเลยจะใช้ถนนดังกล่าวไม่ได้ ดังนั้นการที่บุคคลภายนอกใช้ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์นั้น เป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของจำเลย ทั้งไม่ปรากฏว่าบุคคลภายนอกที่ใช้ถนนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่นแต่อย่างใด ดังนั้นแม้บุคคลภายนอกจะได้ใช้ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์เป็นเวลานานเท่าใด ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ก็ไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมการที่จำเลยให้บุคคลภายนอกใช้ถนนจึงหาได้เป็นการไม่สงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเองไม่ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5560/2537 ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่าง บ. กับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ มีลักษณะที่ บ. ยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ย ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ.มาตรา 1410 ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วยป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ บ. กับจำเลยเท่านั้น ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทจาก บ. จะรู้ถึงข้อความระหว่าง บ. กับจำเลยมาก่อนหรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 749/2536 การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและมิได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก หาได้ไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2536 ข้อตกลงตามหนังสือก่อสร้างต่างตอบแทนว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้มีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น ข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินจึงไม่บริบูรณ์ ใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้
สิทธิเหนือพื้นดินนั้นสามารถโอนได้และรับมรดกกันได้ เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินนั้น ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1411
สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้ แต่ถ้าก่อให้เกิดสิทธิพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาแล้วจะต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้ากำหนดเวลาไว้เกิน 30 ปี ก็ต้องลดลงมาเป็น 30 ปี แต่เมื่อครบกำหนดเวลาก็อาจต่อเวลาต่อไปได้ไม่เกินครั้งละ 30 ปี ตามมาตรา 1412 ประกอบมาตรา 1403 วรรคสาม
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8015/2551 ตามบันทึกข้อตกลงที่ทำขึ้นระหว่างโจทก์กับ ช. มารดาจำเลยทั้งสองนั้นเป็นบันทึกข้อตกลงที่ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่แม้จะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาทำให้เป็นโมฆะเสียเปล่าไม่ ยังคงบังคับกันได้ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญา เมื่อโจทก์เป็นคู่สัญญาตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นบุคคลภายนอกที่จะได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง
บันทึกข้อตกลงระบุให้ ช. และบริวารอยู่อาศัยในห้องแถวทั้งสี่ห้องจนกว่าจะทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้ อันเป็นข้อตกลงที่ระบุเงื่อนไขไว้ชัดแจ้งว่า ช. และบริวารสามารถอยู่อาศัยในห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ได้จนกว่าห้องแถวนั้นจะทรุดโทรมประการหนึ่งและการทรุดโทรมนั้นต้องทำให้ไม่สามารถอยู่ในห้องแถวได้อีกประการหนึ่ง เมื่อครบทั้งสองประการดังกล่าว ช. และบริวารจึงจะอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ต่อไปไม่ได้ต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์ ซึ่งเงื่อนไขทั้งสองประการเป็นที่เห็นได้ว่าการทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้นั้น ไม่อาจกำหนดเวลาได้ว่าจะทรุดโทรมเมื่อใดและเมื่อทรุดโทรมแล้วเมื่อใดจึงจะถือว่าอยู่อาศัยไม่ได้ กรณีจึงถือไม่ได้ว่าบันทึกข้อตกลงเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดเวลา อันจะต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 1412 วรรคสอง ประกอบมาตรา 1403 วรรคสาม
ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลา คู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กัน ก็จะต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง ตามมาตรา 1413
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2577/2551 จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมโดยได้รับอนุญาตจากโจทก์ บ้านหรือโรงเรือนที่จำเลยปลูกสร้างย่อมไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินที่ โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 ประกอบมาตรา 1410 โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านที่จำเลยสร้างขึ้นใหม่ บ้านดังกล่าวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย แต่การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านหรือโรงเรือนบนที่ดินที่โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมย่อมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย แต่สิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับจำเลย เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1413 โดยการบอกกล่าวล่วงหน้าแก่จำเลยตามสมควร
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1170/2543 จำเลยยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยบางส่วนทำแปลงเพาะชำต้นกล้ากระท้อนโดยไม่มีค่าตอบแทน และไม่มีกำหนดระยะเวลา หากจำเลยต้องการที่ดินคืนวันใดจะแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร ดังนี้ เป็นการยอมให้โจทก์เข้าใช้สิทธิในที่ดินของจำเลยเป็นการชั่วคราวในลักษณะสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง โจทก์จะอ้างว่าในการเข้าใช้ที่ดินเพื่อเพาะชำต้นกล้ากระท้อนย่อมเป็นที่รู้กันดีว่าต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี เพื่อประโยชน์ของโจทก์ฝ่ายเดียวมิได้ เมื่อเป็นกรณีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาและจำเลยไม่ต้องการให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินดังกล่าวต่อไป จำเลยย่อมบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินนั้นได้ ไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และไม่เป็นการผิดสัญญาหรือละเมิดต่อโจทก์
แม้จำเลยจะบอกกล่าวให้โจทก์ออกจากที่ดินของจำเลยภายใน 2 วัน แต่โจทก์ก็ไม่ได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปภายในกำหนดดังกล่าว ตรงข้ามโจทก์กลับห้ามคนงานมิให้เข้าไป และโจทก์ได้ขนของออกไปจากที่ดินของจำเลยหลังจากจำเลยบอกกล่าวถึง 1 เดือนเศษ นับว่าจำเลยได้ให้เวลาแก่โจทก์พอสมควรแล้วเมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิโดยไม่สุจริตกลั่นแกล้งโจทก์ แม้จะเกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์
ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้น หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติด ๆ กัน คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินนั้นเสียก็ได้ ตามมาตรา 1414 แต่อย่างไรก็ตาม สิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้จะเป็นเหตุสุดวิสัยก็ตาม
มาตรา 1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร
📌 ปรึกษาทนาย ปรึกษาคดี
