การสอบสวนโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายเท่ากับว่าไม่มีการสอบสวนมาก่อน‬ และย่อมส่งผลให้พนักงานอัยการไม่มีอำนาจฟ้องตาม ป.วิ.อ. 120

          ป.วิ.อ.‪ มาตรา 120   "ห้ามมิให้พนักงานอัยการยื่นฟ้องคดีใดต่อศาล โดยมิได้มีการสอบสวนในความผิดนั้นก่อน" 
          
          ซึ่งการสอบสวนที่จะทำให้อัยการมีอำนาจฟ้องนั้น จะต้องเป็นการสอบสวนที่ชอบด้วยกฎหมายด้วย หากเป็นการสอบสวนที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายเท่ากับไม่มีการสอบสวนมาก่อน ย่อมมีผลถึงอำนาจฟ้องคดีของพนักงานอัยการ


          คำพิพากษาศาลฎีกาที่‬ 13990/2556   เจตนารมณ์ของกฎหมายว่าด้วยการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดบังคับให้พนักงานสอบสวนนำตัวผู้ต้องหาที่เข้าหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 19 วรรคหนึ่ง ไปศาลภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เพื่อให้ศาลพิจารณามีคำสั่งให้ส่งตัวผู้นั้นไปตรวจพิสูจน์การเสพหรือติดยาเสพติดเพื่อดำเนินการต่อไปตามมาตรา 22 โดยให้คณะอนุกรรมการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดตรวจวินิจฉัยว่าผู้ต้องหานั้นเป็นผู้เสพหรือติดยาเสพติดหรือไม่ เพื่อจะได้คัดแยกว่าผู้ต้องหานั้นเป็นผู้มีสิทธิเข้ารับการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดหรือต้องถูกดำเนินคดีต่อไปตาม ป.วิ.อ. การที่พนักงานสอบสวนทำการสอบสวนจำเลยโดยมิได้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ในมาตรา 19 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว จึงเป็นการสอบสวนโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายเท่ากับว่าไม่มีการสอบสวนมาก่อนและย่อมส่งผลให้พนักงานอัยการไม่มีอำนาจฟ้องตาม ป.วิ.อ. 120 ซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย ศาลย่อมมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้
‪          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า‬ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า เมื่อพนักงานสอบสวนยื่นคำร้องขอฝากขังจำเลยและศาลชั้นต้นอนุญาตให้ฝากขังแล้ว ต่อมาพนักงานสอบสวนส่งสำนวนให้โจทก์ ซึ่งโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยโดยขอให้ศาลเบิกตัวจำเลยตามหมายขังมาพิจารณาดำเนินคดี หากศาลชั้นต้นเห็นว่าหมายขังไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลชั้นต้นชอบที่จะเพิกถอนหมายขังเสียก่อนแล้วมีคำสั่งไม่รับประทับฟ้อง เพื่อที่โจทก์จะได้แจ้งให้พนักงานสอบสวนรับตัวจำเลยกลับไปยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งให้ส่งตัวจำเลยไปตรวจพิสูจน์การเสพหรือการติดยาเสพติด เพื่อให้จำเลยมีสิทธิได้รับการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด การที่ศาลชั้นต้นไม่ดำเนินการเป็นการจำกัดสิทธิของจำเลย ทำให้จำเลยไม่ได้รับการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดไม่ต้องด้วยเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด พ.ศ.2545 ตราบใดที่ศาลชั้นต้นยังมิได้มีคำสั่งให้เพิกถอนหมายขังที่มิชอบด้วยกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ประกอบประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 15 ศาลชั้นต้นจึงยังไม่อาจวินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า เหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด พ.ศ.2545 ท้ายพระราชบัญญัติดังกล่าวระบุว่า ผู้เสพยาเสพติดมีสภาพเป็นผู้ป่วยอย่างหนึ่ง มิใช่อาชญากรปกติ พระราชบัญญัตินี้จึงกำหนดให้มีกระบวนการคัดแยกผู้เสพยาเสพติด เสพและมีไว้ในครอบครอง เสพและมีไว้ในครอบครองเพื่อจำหน่าย หรือเสพและจำหน่ายยาเสพติดตามลักษณะ ชนิด ประเภท และปริมาณที่กำหนดในกฎกระทรวงไปดำเนินการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด ก่อนที่จะให้พนักงานสอบสวนดำเนินการสอบสวนสรุปสำนวน เสนอพนักงานอัยการฟ้องศาลเพื่อลงโทษผู้นั้นเหมือนผู้กระทำความผิดอาญาอื่น ๆ ซึ่งในระหว่างการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด พนักงานสอบสวนยังคงดำเนินการสอบสวนคดีต่อไป และเมื่อผู้เสพยาเสพติดได้รับการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดจนครบถ้วนตามที่กำหนดในแผนการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด และผลการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดเป็นที่พอใจของคณะอนุกรรมการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดแล้ว มาตรา 33 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ให้ถือว่าผู้นั้นพ้นจากความผิดที่ถูกกล่าวหาตามมาตรา 19 และให้คณะอนุกรรมการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดมีคำสั่งให้ปล่อยตัวผู้นั้นไป แต่ถ้าผลของการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดยังไม่เป็นที่พอใจ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้คณะอนุกรรมการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดรายงานความเห็นไปยังพนักงานสอบสวนหรือพนักงานอัยการ แล้วแต่กรณี เพื่อประกอบการพิจารณาดำเนินคดีผู้นั้นต่อไป โดยมาตรา 19 กำหนดหลักเกณฑ์ผู้ซึ่งจะได้รับการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดว่า ต้องเป็นผู้ต้องหาว่ากระทำความผิดฐานเสพยาเสพติด เสพและมีไว้ในครอบครอง เสพและมีไว้ในครอบครองเพื่อจำหน่าย หรือเสพและจำหน่ายยาเสพติดตามลักษณะ ชนิด ประเภท และปริมาณที่กำหนดในกฎกระทรวง และไม่ปรากฏว่าต้องหาหรืออยู่ในระหว่างถูกดำเนินคดีในความผิดฐานอื่น ซึ่งเป็นความผิดที่มีโทษจำคุกหรืออยู่ในระหว่างรับโทษจำคุกตามคำพิพากษาของศาล ให้พนักงานสอบสวนนำตัวผู้ต้องหาไปศาลภายในสี่สิบแปดชั่วโมงนับแต่เวลาที่ผู้ต้องหานั้นมาถึงที่ทำการของพนักงานสอบสวน เพื่อให้ศาลพิจารณามีคำสั่งให้ส่งตัวผู้นั้นไปตรวจพิสูจน์การเสพหรือการติดยาเสพติด จึงเห็นได้ว่าเจตนารมณ์ของกฎหมายว่าด้วยการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดได้บังคับให้พนักงานสอบสวนนำตัวผู้ต้องหา ซึ่งเป็นบุคคลที่เข้าหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 19 วรรคหนึ่ง ไปศาลภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เพื่อให้ศาลพิจารณามีคำสั่งให้ส่งตัวผู้นั้นไปตรวจพิสูจน์การเสพหรือการติดยาเสพติดเพื่อดำเนินการต่อไปตามมาตรา 22 โดยให้คณะอนุกรรมการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดได้ตรวจวินิจฉัยว่า ผู้ต้องหานั้นเป็นผู้เสพหรือติดยาเสพติดหรือไม่ เพื่อจะได้คัดแยกว่าผู้ต้องหานั้นเป็นผู้มีสิทธิเข้ารับการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติดหรือต้องถูกดำเนินคดีต่อไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญาดังเช่นผู้กระทำความผิดทางอาญาอื่น ๆ ซึ่งขั้นตอนดังกล่าวจึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่พนักงานสอบสวนจะต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย คดีนี้โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเสพเมทแอมเฟตามีนและมีเมทแอมเฟตามีน น้ำหนัก 0.03 กรัม อันเป็นยาเสพติด ตามลักษณะ ชนิด ประเภท และปริมาณที่กำหนดในกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดลักษณะ ชนิด ประเภท และปริมาณของยาเสพติด พ.ศ.2546 โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยต้องหาหรืออยู่ในระหว่างถูกดำเนินคดีในความผิดฐานอื่น ซึ่งเป็นความผิดที่มีโทษจำคุกหรืออยู่ในระหว่างรับโทษจำคุกตามคำพิพากษาของศาล ถือว่าจำเลยเป็นผู้มีคุณสมบัติตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 วรรคหนึ่ง แต่พนักงานสอบสวนไม่ได้นำตัวจำเลยไปศาลภายในกำหนดระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อให้ศาลพิจารณามีคำสั่งให้ส่งตัวจำเลยไปตรวจพิสูจน์การเสพหรือการติดยาเสพติด เพื่อให้จำเลยได้รับประโยชน์ในการที่จะได้รับการพิจารณาเข้าสู่ระบบการฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด แทนการถูกดำเนินคดีตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด พ.ศ.2545 แต่อย่างใด ดังนี้ การที่พนักงานสอบสวนทำการสอบสวนจำเลยโดยมิได้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ในมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว จึงเป็นการสอบสวนโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย เท่ากับว่าไม่มีการสอบสวนคดีนี้มาก่อน และย่อมส่งผลให้พนักงานอัยการไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 120 ซึ่งปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย ศาลชั้นต้นย่อมมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ทั้งกรณีดังกล่าวมิใช่กรณีที่ศาลชั้นต้นออกหมายขังจำเลยโดยมิชอบด้วยกฎหมาย อันเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ประกอบประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 15 ดังที่โจทก์ฎีกา แต่เป็นกรณีที่พนักงานสอบสวนไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติฟื้นฟูสมรรถภาพผู้ติดยาเสพติด พ.ศ.2545 ดังวินิจฉัยข้างต้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
          พิพากษายืน

อายุความมรดก จะยกขึ้นต่อสู้ได้ก็แต่โดยทายาท หรือบุคคลซึ่งชอบที่จะใช้สิทธิของทายาท หรือโดยผู้จัดการมรดก

          ป.พ.พ.มาตรา 1755  อายุความ(มรดก)หนึ่งปีนั้น จะยกขึ้นต่อสู้ได้ก็แต่โดยบุคคลซึ่งเป็นทายาท หรือบุคคลซึ่งชอบที่จะใช้สิทธิของทายาท หรือโดยผู้จัดการมรดก          

          การฟ้องคดีมรดกต้องฟ้องภายในอายุความมรดก ซึ่งอายุความมรดกมีกำหนดหนึ่งปี นับแต่เจ้ามรดกตาย หรือนับแต่เมื่อได้รู้หรือควรรู้ถึงความตายของเจ้ามรดก แต่ไม่ว่าอย่างไรก็ตามมิให้ฟ้องเมื่อพ้นสิบปีนับแต่เจ้ามรดกตาย ตามมาตรา 1754 หากฟ้องคดีมรดกเมื่อขาดอายุความแล้ว หากอีกฝ่ายที่ถูกฟ้องต่อสู้เรื่องอายุความก็อาจจะมีผลให้แพ้คดีได้ 

          แต่อย่างไรก็ตาม ฝ่ายที่จะยกอายุความมรดกขึ้นอ้างได้นั้น กฎหมายอนุญาตให้กับบุคคล 3 ประเภทเท่านั้น ได้แก่ 1.ทายาท  2.ผู้ที่ชอบจะใช้สิทธิของทายาท และ 3.ผู้จัดการมรดก ส่วนบุคคลอื่นไม่อาจยกอายุความขึ้นต่อสู้คดีได้ 

          

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่‬ 2434/2549  โจทก์เป็นบุตรของนาง ศ. จึงเป็นทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกในที่ดินพิพาทส่วนของนาง ศ. เมื่อโจทก์ไปขอให้จำเลยดำเนินการแบ่งแยกที่ดินพิพาทแก่โจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย ถือว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
          แม้จำเลยจะเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทเพียงผู้เดียวก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยกับนาง ศ. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาท นาง ศ. ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทกึ่งหนึ่ง และไม่ปรากฏว่าจำเลยได้กระทำการใด ๆ อันเป็นการบ่งชี้ว่าจำเลยได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินพิพาทแต่อย่างใด การที่จำเลยครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท จึงเป็นการครอบครองไว้แทนนาง ศ. เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมด้วย
          โจทก์เป็นบุตรของนาง ศ. ผู้ตาย จึงอยู่ในฐานะทายาทโดยธรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1629 (1) มีสิทธิรับมรดกของนาง ศ. ส่วนจำเลยเป็นเพียงพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันกับนาง ศ. เป็นทายาทโดยธรรมในลำดับถัดลงไปไม่มีสิทธิในทรัพย์มรดกของนาง ศ. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1630 วรรคหนึ่ง ดังนั้น เมื่อจำเลยมิใช่ทายาทผู้มีสิทธิในทรัพย์มรดกรายนี้ และโจทก์ฟ้องคดีนี้เพื่อเรียกทรัพย์มรดกจากจำเลยผู้ครอบครองแทน กรณีมิใช่เรื่องเรียกร้องส่วนแบ่งในทรัพย์มรดก จำเลยจึงไม่อาจยกอายุความมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคหนึ่ง มาตัดฟ้องโจทก์ได้ ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
          สรุป ตามข้อเท็จจริงในคำพิพากษาศาลฎีกาข้างต้น เป็นกรณีที่โจทก์ซึ่งเป็นทายาทชั้นบุตรในฐานะทายาทโดยธรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1629 (1) มีสิทธิรับมรดกของเจ้ามรดก ส่วนจำเลยเป็นเพียงพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันกับเจ้ามรดก เป็นทายาทโดยธรรมในลำดับถัดลงไป ย่อมไม่มีสิทธิในทรัพย์มรดกของเจ้ามรดก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1630 วรรคหนึ่ง

การสำคัญผิดในคุณสมบัติอาคารพิพาทตามสัญญาจะซื้อขายว่าก่อสร้างถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้าง นิติกรรมนั้นเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 วรรคหนึ่ง

          การทำนิติกรรมสัญญานั้น จะต้องเป็นไปโดยถูกต้องตรงตามเจตนาแท้จริงของคู่สัญญานั้นๆด้วย ถ้าไม่ตรงตามเจตนาแล้ว ก็อาจมีผลให้สัญญาตกเป็นโมฆะหรือโมฆียะได้
          ป.พ.พ. มาตรา 156  การแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมเป็นโมฆะ
          ความสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง ได้แก่ ความสำคัญผิดในลักษณะของนิติกรรม  ความสำคัญผิดในตัวบุคคลซึ่งเป็นคู่กรณีแห่งนิติกรรมและความสำคัญผิดในทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรม เป็นต้น
          ป.พ.พ.มาตรา 157  การแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของบุคคลหรือทรัพย์สินเป็นโมฆียะ
          ความสำคัญผิดตามวรรคหนึ่ง  ต้องเป็นความสำคัญผิดในคุณสมบัติซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าวการอันเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น

          จำเลยทราบว่าอาคารพิพาทก่อสร้างไม่ถูกต้องตามใบอนุญาตตั้งแต่ปี 2549 แต่จำเลยก็ไม่เคยคิดจะไปขออนุญาตเพิ่มเติมเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้อง ซึ่งหากจำเลยมีความสุจริตใจประสงค์จะขายอาคารพิพาทตามสภาพที่มีการก่อสร้างไม่ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาต ก็ควรแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย เพราะหากโจทก์เข้าครอบครองเป็นเจ้าของอาคารแล้วโจทก์อาจถูกระงับการใช้อาคารพิพาทหรือถูกปรับในอัตราค่าปรับสูง และการไปขออนุญาตเพิ่มเติมภายหลังเป็นเรื่องยุ่งยากและเสียเวลา พฤติการณ์ที่โจทก์ยอมทำสัญญาจะซื้อขายตามที่ฝ่ายจำเลยจัดทำขึ้นซึ่งไม่มีเงื่อนไขว่าจำเลยต้องไปจัดการเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องก่อน และไม่มีการกำหนดเบี้ยปรับทั้งที่โจทก์ต้องวางเงินมัดจำจำนวนมาก เชื่อว่าโจทก์ไม่ทราบมาก่อนว่าอาคารพิพาทก่อสร้างไม่ถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้างก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย การทำสัญญาจะซื้อขายของโจทก์จึงเป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติอาคารพิพาทว่าก่อสร้างถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้าง นิติกรรมที่โจทก์ทำไปจึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมแล้วจึงมีผลเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรกตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่  19696/2557)

ทรัพย์ส่วนกลาง (อาคารชุด) ระเบียงหน้าห้องชุด ถ้าผู้ขาย(เจ้าของโครงการ)ไม่มีความประสงค์จะให้ใช้ระเบียงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ก็ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลาง

           พ.ร.บ.อาคารชุดฯ

          “ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

          มาตรา 15  ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

          (1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด

          (2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

          (3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด

          (4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

          (5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

          (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด

          (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

          (8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด

          (9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1)

          (10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล

          (11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา

          มาตรา 48  มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

          (1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

          ทรัพย์ส่วนกลาง (อาคารชุด)  ระเบียงหน้าห้องชุด ถ้าไม่มีความประสงค์จะใช้ระเบียงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยตกลงให้ผู้ซื้อเป็นผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงดังกล่าวผู้เดียวเท่านั้น ดังนี้ระเบียงหน้าห้องชุดพิพาทที่ผู้ขาย(เจ้าของโครงการ) ทำสัญญาโอนให้แก่ผู้ซื้อจึงไม่ใช่ทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน จึงไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง

          โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดโดยโจทก์ตกลงจะซื้อห้องชุดจากจำเลย 1 ห้องพร้อมระเบียงหน้าห้องชุดเพื่อโจทก์ใช้พักผ่อนและจำเลยได้แสดงเจตนาชัดแจ้งในขณะทำสัญญาว่าจำเลยไม่มีความประสงค์จะใช้ระเบียงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง โจทก์เป็นผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงดังกล่าวเท่านั้นดังนี้ ระเบียงพิพาทที่จำเลยทำสัญญาโอนให้แก่โจทก์จึงไม่ใช่ทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน ไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 15(4)(6) และ(7) ข้อตกลงจะซื้อจะขายระเบียงพิพาทจึงหาต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนไม่
           เรื่องนี้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อห้องชุดกัน 1 ห้องพร้อมระเบียงหน้าห้องชุดนั้นด้วยกับจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ แต่ต่อมาปรากฏว่า จำเลยแจ้งว่าไม่สามารถให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในระเบียงเป็นการส่วนตัวได้ เพราะจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางแล้ว โจทก์จึงฟ้องคดีนี้
           โดย ... โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2534 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับโจทก์ โดยตกลงให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในระเบียงซึ่งตั้งอยู่ชั้นที่ 24 เนื้อที่ประมาณ 34ตารางเมตร เพื่อการพักผ่อนได้แต่เพียงผู้เดียว ในราคารวมทั้งสิ้น 6,435,870 บาท และตกลงขายที่จอดรถในโครงการให้โจทก์เพิ่มขึ้นอีก 1 คัน ในราคา 120,000 บาท โจทก์ตกลงซื้อ และในวันทำสัญญาจำเลยจัดให้โจทก์เข้าทำสัญญากับบริษัทพีคเดคคอร์เรเตอร์ จำกัด เป็นผู้ตกแต่งห้องชุดและควบคุมงานเป็นเงิน 2,758,230 บาท โดยอ้างว่าเพื่อให้การก่อสร้างและติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ตกแต่งห้องชุดเป็นไปตามมาตรฐาน โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยตรงตามงวดเป็นเงิน 3,091,500 บาท และได้ชำระค่าตกแต่งห้องชุดเป็นเงิน 1,273,500 บาท ระหว่างรอรับโอนพร้อมชำระเงินส่วนที่เหลือ จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ว่า ไม่อาจให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในระเบียงเป็นส่วนตัวได้ เพราะได้จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางแล้ว โจทก์ถือว่าจำเลยผิดสัญญา จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย จำเลยต้องรับผิดคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย ขอให้บังคับจำเลยใช้เงินจำนวน 5,385,358.21 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 4,365,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
          จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา การที่จำเลยไม่สามารถให้โจทก์ใช้ระเบียงได้แต่เพียงผู้เดียวเนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินไม่ดำเนินการให้อ้างว่าเป็นข้อตกลงที่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด เพราะระเบียบถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยจึงไม่ต้องคืนเงินให้โจทก์ และเงินที่โจทก์ชำระแก่บริษัทพีคเดคเคอร์เรเตอร์ จำกัด เป็นการชำระแก่บุคคลอื่น จำเลยไม่ต้องรับผิด ข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยถือเป็นสาระสำคัญและมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นโมฆะ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี และเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินไปขอให้ยกฟ้อง
          คดีนี้ถึงที่สุดโดยคำพิพากษาศาลฎีกา
           ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดซึ่งจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยโจทก์ตกลงซื้อห้องชุด ชั้นที่ 24 จากจำเลยจำนวน 1 ห้อง พร้อมระเบียงหน้าห้องชุดเพื่อโจทก์ใช้เป็นที่พักผ่อนได้เพียงผู้เดียว รายละเอียดปรากฎตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด แผนผังและบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 
          คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า บันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่โดยจำเลยฎีกาว่า ตามข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทในคดีนี้ จำเลยทำสัญญาจะขายห้องชุดพร้อมระเบียบให้แก่โจทก์ด้วย ระเบียงที่ว่านี้จำเลยไม่สามารถโอนให้แก่โจทก์ได้ เพราะเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 มาตรา 15(4)(6) และ (7) ข้อตกลงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า  ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 15 บัญญัติ ว่า "ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน" จะเห็นได้ว่า ทรัพย์ที่จะถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามที่ระบุไว้ในมาตรา 15 (4) (6) และ (7) ดังกล่าว ข้างต้นจะต้องเป็นทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน  แต่ระเบียงพิพาทที่จำเลยขายพร้อมห้องชุดให้แก่โจทก์ตามสัญญาในคดีนี้ ปรากฎว่าจำเลยได้แสดงเจตนาชัดแจ้งในขณะทำสัญญาว่า จำเลยไม่มีความประสงค์จะให้ระเบียงพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง และผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงพิพาทคงมีเฉพาะโจทก์เท่านั้นเอง เพราะฉะนั้นระเบียงพิพาทที่จำเลยทำสัญญาตกลงโอนให้แก่โจทก์ตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 จึงไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดตามที่จำเลยอ้างแต่ประการใด นอกจากนี้นาย ศ. เจ้าหน้าที่ที่ดินผู้รับจดทะเบียนอาคารชุดคดีนี้พยานจำเลยก็ยังได้ตอบคำถามค้านทนายโจทก์ว่า ในการจดทะเบียนอาคารชุดโดยให้ระเบียงทุกชั้นเป็นทรัพย์ส่วนกลางนั้นเป็นความประสงค์ของจำเลย หากจำเลยไม่ประสงค์จะให้ระเบียงทุกชั้นเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ทางสำนักงานที่ดินก็สามารถจดทะเบียนอาคารชุดให้แก่จำเลยได้ ซึ่งก็เป็นการสนับสนุนให้เห็นว่าระเบียงของแต่ละชั้นไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ส่วนที่นาย ศ.ตอบคำถามติงทนายจำเลยว่าโดยปกติทั่วไป หากอาคารชุดแต่ละชั้นมีห้องพักหลายห้อง ระเบียงจะถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของสำนักงานที่ดิน แต่ระเบียบดังกล่าวมิใช่กฎหมาย จึงไม่จำต้องปฏิบัติตามโดยเคร่งครัด จากเหตุผลดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วจะเห็นได้ว่าบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.5 หาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใดไม่ จึงไม่เป็นโมฆะ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน 
          # คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5672/2539 

นิติบุคคลอาคารชุด มีสิทธิเพียงจัดการ ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น หาได้มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่

พ.ร.บ.อาคารชุดฯ

มาตรา 4  ในพระราชบัญญัตินี้

“อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
            “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
            “ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล

“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

.................

มาตรา 33 วรรคสอง "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้"

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 ให้ความหมายของคำว่า “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้ความหมายของคำว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” ว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอย จำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและออกระเบียบข้อบังคับในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดก็ตาม แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่า “นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้” จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิเพียงจัดการ ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น หามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การที่จำเลยที่ 1 ติดตั้งประตูนิรภัยบริเวณด้านหน้าลิฟต์และบันไดของอาคารชุด โดยกำหนดระเบียบว่าจะส่งมอบบัตรผ่านประตูให้แก่เจ้าของร่วมที่ไม่ติดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น การออกระเบียบข้อบังคับเช่นนี้ทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ทั้งเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น (คำพิพากษาศาลฎีกาที่  8512/2553)