สัญญาประนีประนอมยอมความ

          สัญญาประนีประนอมยอมความ ได้แก่ สัญญาซึ่งผู้เป็นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงระงับข้อพิพาทอันใดอันหนึ่งซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นนั้นให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน ตามมาตรา 850 และต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือลายมือชื่อตัวแทนของฝ่ายนั้นเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ ตามมาตรา 851

          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

          มาตรา 850  อันว่าประนีประนอมยอมความนั้น คือสัญญาซึ่งผู้เป็นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายระงับข้อพิพาทอันใดอันหนึ่งซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นนั้นให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน

          มาตรา 851  อันสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือลายมือชื่อตัวแทนของฝ่ายนั้นเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

          สัญญาประนีประนอมยอมความ คือสัญญาซึ่งผู้เป็นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายระงับข้อพิพาทอันใดอันหนึ่งซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นนั้นให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1280/2568 ในระหว่างการบังคับให้เป็นไปตามคำพิพากษาในคดีเดิม โจทก์และจำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 1 พร้อมกับคู่สัญญารวม 5 ฝ่าย ได้ลงลายมือชื่อในสัญญาประนีประนอมยอมความ ระบุว่าคู่สัญญาทุกฝ่ายสมัครใจและยินยอมที่จะยุติข้อพิพาทในคดีให้เสร็จสิ้นจากศาล ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงระงับข้อพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองในฐานะคู่สัญญาฝ่ายที่ 1 กับคู่สัญญาฝ่ายอื่น รวมถึงโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญาฝ่ายที่ 5 ให้เสร็จสิ้นไปจากศาลโดยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน เมื่อไม่มีข้อความตอนใดขัดต่อกฎหมาย ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 ผลของสัญญาทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงในสัญญานั้นว่าเป็นของตน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวมีลักษณะเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนที่มุ่งจะบังคับให้มีการซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่คู่สัญญาฝ่ายที่ 3 แล้ว คู่สัญญาฝ่ายที่เหลือยินยอมจะปฏิบัติตามข้อตกลงแห่งสัญญาเป็นลำดับ เมื่อได้ความว่า จำเลยทั้งสองในฐานะคู่สัญญาฝ่ายที่ 1 ไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่คู่สัญญาฝ่ายที่ 3 ซึ่งเป็นมารดาของโจทก์ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์ในฐานะคู่สัญญาฝ่ายที่ 5 จึงไม่จำต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านและที่ดินพิพาท การที่จำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขับไล่โจทก์โดยขอให้ศาลออกหมายจับโจทก์ ทั้งที่ทราบดีว่าโจทก์ยังคงมีสิทธิอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทได้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ในสัญญา เช่นนี้ย่อมต้องถือว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาประนีประนอมยอมความ

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1160/2568  ป.พ.พ. มาตรา 850 บัญญัติว่า "อันว่าประนีประนอมยอมความนั้น คือ สัญญาซึ่งผู้เป็นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายระงับข้อพิพาทอันใดอันหนึ่งซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นนั้นให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน" ดังนั้น ลักษณะสำคัญของสัญญาประนีประนอมยอมความจึงต้องเป็นสัญญาระหว่างคู่กรณีพิพาท เพื่อระงับข้อพิพาทอันใดอันหนึ่งซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นให้เสร็จสิ้นไปและคู่กรณีต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน เมื่อพิจารณาสัญญาประนีประนอมยอมความข้อพิพาททางแพ่งแล้ว เป็นสัญญาที่พนักงานอัยการสำนักงานอัยการคุ้มครองสิทธิและช่วยเหลือทางกฎหมายและการบังคับคดีจังหวัดตราดได้ทำการไกล่เกลี่ยเรื่องการกู้ยืมเงินระหว่างโจทก์ผู้ถูกร้องกับจำเลยทั้งสี่ผู้ร้อง จำเลยทั้งสี่ตกลงจะชำระหนี้ต้นเงินกู้ 1,930,000 บาท ให้แก่โจทก์จนครบถ้วน โดยผ่อนชำระหนี้เป็นงวดรายเดือน ไม่ต่ำกว่าเดือนละ 50,000 บาท ไม่เกิน 39 งวด นับแต่งวดสิ้นเดือนสิงหาคม 2562 เป็นต้นไป โจทก์ยินยอมไม่คิดดอกเบี้ยจากจำเลยทั้งสี่ และคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไม่ประสงค์จะดำเนินคดีใดต่อกันตามสัญญากู้เงินที่มีก่อนหน้านี้ และจะผูกพันต่อกันตามสัญญานี้ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีได้ทันที ดังนี้ เป็นกรณีที่โจทก์และจำเลยทั้งสี่ตกลงระงับข้อพิพาทในเรื่องการกู้ยืมเงินซึ่งมีมาก่อนวันทำสัญญาให้เสร็จสิ้นไปโดยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันแล้ว มิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์เป็นฝ่ายยอมผ่อนผันเพียงฝ่ายเดียวแต่อย่างใด สัญญาประนีประนอมยอมความข้อพิพาททางแพ่งจึงมีลักษณะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามนัย ป.พ.พ. มาตรา 850 แล้ว

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15721/2558  ตามบันทึกถ้อยคำไม่รับมรดกที่โจทก์ทั้งสอง จำเลยทั้งสอง และ ก. ให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานที่ดินมีใจความสำคัญว่า ที่ดินพิพาทที่มีชื่อ ว. เจ้ามรดกเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ อ. สามีของ ว. ได้มายื่นเรื่องราวขอรับมรดกที่ดินแปลงนี้ของ ว. ซึ่งโจทก์ทั้งสอง จำเลยทั้งสอง และ ก. ทายาทของ ว. ไม่ประสงค์จะขอรับมรดกที่ดินแปลงนี้ และยินยอมให้ อ. เป็นผู้ขอรับมรดกแต่เพียงผู้เดียว ต่อมา อ. จดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยทั้งสอง ดังนี้ ไม่ใช่การสละมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1612, 1613 เพราะการสละมรดกต้องเป็นการสละส่วนของตนโดยไม่เจาะจงว่าจะให้แก่ทายาทคนใด แต่บันทึกถ้อยคำดังกล่าวมีลักษณะเป็นการประนีประนอมยอมความมีผลบังคับได้ตามมาตรา 850, 852 และ 1750 วรรคสอง โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ว. จึงไม่มีสิทธิฟ้องแบ่งที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสอง

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3237/2567  ตามรายงานการประชุมการไกล่เกลี่ยครั้งที่ 3 ปรากฏข้อความในช่องรายการอื่น ๆ ว่า โจทก์ตกลงถอนฟ้อง โดยจำเลยทั้งสองเสนอให้ขายที่ดินพิพาทในราคาไม่ต่ำกว่า 30,000,000 บาท ภายใน 1 ปี หากไม่มีผู้ซื้อ จำเลยที่ 2 ตกลงเป็นผู้ซื้อเอง เมื่อขายที่ดินพิพาทได้แล้ว จำเลยทั้งสองจะแบ่งเงินที่ได้จากการขายที่ดินตามสัดส่วนการถือหุ้นของโจทก์ให้แก่โจทก์ แต่จะจ่ายให้โจทก์ไม่ต่ำกว่า 8,500,000 บาท และในวันเดียวกันโจทก์และจำเลยทั้งสองต่างยื่นคำร้องขอถอนฟ้องและถอนฟ้องแย้ง ศาลแพ่งอนุญาตให้โจทก์ถอนฟ้องและจำเลยทั้งสองถอนฟ้องแย้ง และจำหน่ายคดีออกจากสารบบความ กรณีเช่นนี้ย่อมถือได้ว่า โจทก์และจำเลยทั้งสองต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันที่จะระงับข้อพิพาทที่มีอยู่เดิมตามคำฟ้อง คำให้การ ฟ้องแย้ง และคำให้การแก้ฟ้องแย้ง โดยโจทก์และจำเลยทั้งสองต่างมีเจตนามุ่งหมายให้มีการบังคับต่อกันตามบันทึกข้อตกลงที่ปรากฏในรายงานการประชุมการไกล่เกลี่ยครั้งที่ 3 จนถึงกับแต่ละฝ่ายต่างยอมถอนฟ้องและฟ้องแย้ง ยิ่งสนับสนุนให้เชื่อว่า ต่างฝ่ายมุ่งประสงค์ที่จะระงับข้อพิพาทเดิมและผ่อนผันให้ถือตามข้อตกลงใหม่ จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 แม้ตามคำร้องขอถอนฟ้องและฟ้องแย้งจะมีข้อความว่า มีแนวโน้มที่จะตกลงกันได้ ก็เป็นเพียงข้อบ่งชี้ให้เห็นว่า คู่กรณียอมผ่อนผันเพื่อจะนำไปสู่การปฏิบัติตามข้อตกลงไม่ใช่เป็นเพียงแนวทางในการเจรจาเบื้องต้นหรือเป็นเงื่อนไขที่จะทำให้สัญญาประนีประนอมยอมความไม่มีผลสมบูรณ์แต่อย่างใด เพราะมิเช่นนั้นทั้งโจทก์และจำเลยทั้งสองคงไม่ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องและฟ้องแย้ง ส่งผลให้การเรียกร้องซึ่งแต่ละฝ่ายได้ยอมสละนั้นระงับสิ้นไปและทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงไว้ในสัญญานั้นว่าเป็นของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 727/2567 ตามบันทึกตกลงไว้เป็นหลักฐานได้ความว่า วันที่ 21 พฤษภาคม 2562 โจทก์และจำเลยกับพวกตกลงกันได้โดยโจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 1,500,000 บาท ในวันดังกล่าว แล้วจำเลยกับพวกต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินทั้ง 3 แปลง ออกไปภายใน 15 วัน โดยวันที่ 23 พฤษภาคม 2562 เวลา 8 นาฬิกา ต้องให้ช่างรังวัดจากสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสงครามรังวัดที่ดินทั้ง 3 แปลง (รวมที่ดินโฉนดเลขที่ 40775) เพื่อให้ทราบแนวเขตที่ชัดเจน เมื่อได้แนวเขตที่ชัดเจนแล้ว โจทก์และจำเลยตกลงเป็นอันยุติตามผลการรังวัด และต่างฝ่ายจะไม่เข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินของกันและกันอีกต่อไป บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงระงับข้อพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยให้เสร็จไปโดยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 และผลของสัญญาประนีประนอมยอมความย่อมทำให้การเรียกร้องซึ่งแต่ละฝ่ายได้ยอมสละนั้นระงับสิ้นไป และทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงในสัญญานั้นว่าเป็นของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 จึงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย แสดงว่าโจทก์และจำเลยทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวโดยมุ่งที่จะรังวัดที่ดินเพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินให้ชัดเจนเป็นสำคัญ เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าได้มีการรังวัดที่ดินเพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินที่ชัดเจนตามที่ได้ตกลงกันไว้ และในข้อนี้ได้ความจากนายช่างรังวัดชำนาญงาน สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสงคราม ผู้ทำแผนที่พิพาท เบิกความตอบคำถามค้านว่า ในการรังวัดจัดทำแผนที่พิพาทไม่พบหลักหมุดของที่ดินทั้งหมด เช่นนี้ ย่อมไม่อาจทราบได้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 40775 หรือไม่ เนื่องจากยังไม่ทราบแนวเขตที่ดินที่แน่นอน กรณีเป็นเรื่องที่โจทก์ยังไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวซึ่งเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความให้ครบถ้วน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง แม้จำเลยจะไม่ได้ให้การต่อสู้และยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ แต่ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยย่อมยกขึ้นฎีกาได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคสอง ประกอบมาตรา 252

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3805/2566  ขณะที่โจทก์สมัครใจลงลายมือชื่อท้ายหนังสือเลิกจ้าง โจทก์ทราบอยู่แล้วว่าถูกจำเลยเลิกจ้างอย่างแน่นอน โจทก์มีอำนาจในการตัดสินใจโดยไม่อยู่ในภาวะที่ต้องเกรงกลัวจำเลยซึ่งเป็นนายจ้างอีกต่อไป โจทก์ทราบถึงจำนวนค่าจ้างซึ่งนำเพียงฐานเงินเดือนเท่านั้นที่นำมาเป็นฐานในการคำนวณค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้าให้แก่โจทก์ และพอใจในจำนวนเงิน 1,098,236.95 บาท ที่จำเลยเสนอให้เป็นอย่างดี โจทก์จึงขอรับเงินตามที่จำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ โดยโจทก์จะไม่ดำเนินการเรียกร้องเงินหรือค่าเสียหายใด ๆ เกี่ยวกับการทำงานเพิ่มเติมจากจำเลยอีก และขอสละสิทธิทั้งหลายที่โจทก์พึงมีต่อจำเลยในเรื่องดังกล่าวทั้งสิ้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาซึ่งโจทก์และจำเลยตกลงระงับข้อพิพาทตามสัญญาจ้างแรงงานที่มีแก่กันให้เสร็จสิ้นไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันตามที่ตกลงกันดังกล่าว จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ มีผลใช้บังคับระหว่างโจทก์และจำเลย โจทก์ย่อมผูกพันตามข้อตกลงดังกล่าว จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้าจากจำเลยเพิ่มเติมอีก

          ในขณะที่จำเลยทำข้อตกลงกับโจทก์ จำเลยย่อมมีสิทธิเสนอข้อตกลงที่นำเพียงฐานเงินเดือนที่จำเลยเข้าใจว่าเป็นค่าจ้างมาคิดคำนวณค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้าให้แก่โจทก์พิจารณาได้ การเสนอข้อตกลงจ่ายเงินดังกล่าวของจำเลยจึงหาใช่เป็นการกระทำโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นข้อเสนอที่มุ่งเอาเปรียบโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้าต่ำกว่าที่กฎหมายคุ้มครองแรงงานกำหนดไม่ ข้อตกลงอันเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงมีผลสมบูรณ์ หาได้ขัดต่อ พ.ร.บ.คุ้มครองแรงงาน พ.ศ. 2541 และความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน อันจะส่งผลให้เป็นโมฆะแต่อย่างใดไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องในส่วนค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกล่วงหน้า จำเลยไม่จำต้องจ่ายเงินดังกล่าวให้แก่โจทก์

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10008/2558   จำเลยที่ 1 ผู้เยาว์บุตรจำเลยที่ 2 ที่ 3 ขับรถจักรยานยนต์เฉี่ยวชนรถยนต์ที่ อ. ขับซึ่งเอาประกันภัยไว้กับโจทก์ เป็นเหตุให้รถยนต์ได้รับความเสียหาย พนักงานสอบสวนทำบันทึกตามรายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีว่า อ. ไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด โดยคู่กรณีลงลายมือชื่อเป็นหลักฐาน จึงเป็นการระงับข้อพิพาทให้เสร็จไป มีลักษณะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 เป็นผลให้ อ. ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ได้อีก ที่โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้ อ. เป็นการปฏิบัติตามข้อสัญญาในกรมธรรม์ประกันภัย ข้อสัญญาในกรมธรรม์ประกันภัยไม่ได้จำกัดสิทธิ์ อ. หรือผู้เสียหายที่จะทำสัญญาประนีประนอมยอมความโดยต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิรับช่วงสิทธิจากผู้เอาประกันภัยเนื่องจากมูลหนี้ละเมิดระงับไป

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13706/2557    การที่โจทก์ จำเลยและทายาททำบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการจัดการมรดกของทายาทตระกูล อ. ว่าจำเลยเพียงผู้เดียวจะรับผิดในหนี้สินที่มีอยู่กับธนาคาร โดยทายาทยินยอมยกที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย และให้กิจการขายรถจักรยานยนต์บริษัท บ. จำกัด พร้อมหนี้สินทั้งหมดที่มีอยู่เกี่ยวกับกิจการดังกล่าวให้จำเลยเป็นผู้รับผิดชอบเพียงผู้เดียว โดยให้กิจการเป็นของจำเลย ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการแบ่งปันทรัพย์มรดกและหนี้สินเพื่อระงับข้อพิพาทอันใดอันหนึ่งซึ่งมีอยู่ให้เสร็จไปโดยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 เมื่อจำเลยชำระหนี้ให้แก่ธนาคารเสร็จสิ้น จำเลยย่อมมีสิทธิในที่ดินตามบันทึกข้อตกลง

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13357/2557   เมื่อพิจารณาสัญญาประนีประนอมยอมความโดยตลอดแล้ว แสดงให้เห็นเจตนาว่าโจทก์ประสงค์จะนำที่ดินทั้งหมดกลับมาขายด้วยตนเอง แต่ใช้วิธีทยอยไถ่ถอนที่ดินจากธนาคารทีละจำนวน แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่า คู่ความทั้งสองฝ่ายผ่อนผันเวลาให้แก่กันเช่นนี้ จะอ้างว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดผิดสัญญาประนีประนอมยอมความไม่ได้ หากจำเลยทั้งสามผิดสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์ชอบที่จะบังคับคดีให้เป็นไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความได้ แต่โจทก์หาได้ดำเนินการไม่ และการที่จำเลยทั้งสามโอนที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกไปแล้ว ซึ่งที่ดินดังกล่าวถือเป็นสาระสำคัญของข้อตกลงในสัญญาประนีประนอมยอมความ ทำให้การชำระหนี้ของจำเลยทั้งสามเป็นการพ้นวิสัยไปด้วย คู่ความทั้งสองฝ่ายจึงไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้ และสัญญาประนีประนอมยอมความย่อมตกไปไม่มีผลบังคับ เช่นนี้ คู่ความทั้งสองฝ่ายต่างต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7068/2557   ป.พ.พ. มาตรา 1613 บัญญัติว่า การสละมรดกนั้นจะทำแต่เพียงบางส่วนหรือทำโดยมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาไม่ได้ สัญญาประนีประนอมแบ่งมรดกระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุว่า จำเลยตกลงแบ่งปันทรัพย์มรดกบ้าน 4 หลังซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่เช่าจากวัดกับเงินอีก 10,000 บาท ให้โจทก์ โจทก์ยอมรับส่วนแบ่งดังกล่าว ไม่ติดใจเรียกร้องทรัพย์สินอย่างหนึ่งอย่างใดจากจำเลยอีก เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า นอกจากบ้าน 4 หลังดังกล่าวแล้ว ยังมีบ้านอีก 7 หลังซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่เช่าจากวัดกับที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกอีกส่วนหนึ่ง แต่สัญญาดังกล่าวไม่ได้กล่าวถึง หากเป็นการสละมรดกก็เป็นการสละเพียงบางส่วน จึงถือไม่ได้ว่าสัญญาประนีประนอมแบ่งมรดกดังกล่าวเป็นการสละมรดก และโจทก์มิได้สละสิทธิในที่ดินพิพาท อย่างไรก็ดีข้อเท็จจริงได้ความว่า หลังจากจำเลยไปยื่นคำขอรับโอนทรัพย์มรดกบ้าน 7 หลังแล้วได้ยื่นคำขอจดทะเบียนรับโอนทรัพย์มรดกที่ดินพิพาท โดยโจทก์แสดงเจตนาให้ความยินยอมแก่จำเลยในการรับโอนทรัพย์มรดกที่ดินพิพาทดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน พฤติการณ์ดังกล่าวเท่ากับเป็นการตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความในการสละมรดกถูกต้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 1612 ตอนท้าย และมาตรา 850 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอแบ่งที่ดินพิพาท

          บันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ในข้อที่ 1 ระบุว่า “ส่วนเรื่องหย่าและสินสมรสนั้นจะได้ตกลงกันในภายหลัง” แสดงว่าโจทก์ไม่ได้ให้อภัยแก่จำเลยที่ 1 อันจะเป็นเหตุให้สิทธิฟ้องหย่าระงับสิ้นไป บันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงไม่เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13552/2558   บุคคลที่มีข้อพิพาทซึ่งอาจใช้สิทธิทางศาลต่อกัน อาจตกลงระงับข้อพิพาทดังกล่าวได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 ด้วยการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ อันมีผลทำให้หนี้เดิมระงับตามมาตรา 852 แล้วผูกพันกันตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว แต่บันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ในข้อที่ 1 ระบุว่า “ส่วนเรื่องหย่าและสินสมรสนั้นจะได้ตกลงกันในภายหลัง” แล้วตกลงกันเพียงว่า จำเลยที่ 1 จะส่งค่าเลี้ยงดูให้โจทก์เดือนละ 20,000 บาท ทั้งๆ ที่ข้อพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองเกิดจากจำเลยที่ 1 มีความสัมพันธ์กับจำเลยที่ 2 จนมีบุตร ทั้งจำเลยทั้งสองอยู่กินด้วยกัน อันเป็นการยกย่องหญิงอื่นฉันภริยาซึ่งมีผลให้โจทก์มีสิทธิฟ้องหย่าจำเลยที่ 1 ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1516 และการหย่ายังทำให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเลี้ยงชีพจากจำเลยที่ 1 ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1526 นอกจากนี้การที่จำเลยทั้งสองมีความสัมพันธ์กันฉันชู้สาว ทำให้โจทก์เรียกค่าทดแทนได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1523 ข้อพิพาทที่ทำให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ทั้งสามประการมิได้มีการตกลงเพื่อระงับกันให้เสร็จไปแต่อย่างใด บันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงไม่เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ และตามพฤติการณ์ที่มีการระบุไว้ว่าจะมีการตกลงเรื่องหย่าและสินสมรสกันในภายหลังนั้นแสดงว่าโจทก์ไม่ได้ให้อภัยแก่จำเลยที่ 1 อันจะเป็นเหตุให้สิทธิฟ้องหย่าระงับสิ้นไป การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเรียกร้องตามสิทธิที่โจทก์มีอยู่จึงชอบแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่อาจอ้างบันทึกข้อตกลงดังกล่าว มาเป็นข้อต่อสู้ได้

           ข้อตกลงที่ไม่มีผลให้ระงับข้อพิพาททั้งหมด ไม่ใช่สัญญาประนีประนอมยอมความ
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4037/2558   ข้อตกลงที่ระบุไว้ในรายงานประจำวันเกี่ยวกับคดี มีข้อความสรุปว่า ความเสียหายของรถยนต์พิพาทนั้น พ. ผู้ครอบครองรถยนต์จะใช้สิทธิการซ่อมตามประกันภัยของตน ส่วนความเสียหายจากเหตุประมาทได้เรียกร้องจำเลยที่ 1 เป็นเงิน 15,000 บาท ซึ่งจำเลยที่ 1 ได้มอบเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่ พ. แล้ว ไม่ติดใจดำเนินคดีกับฝ่ายจำเลยที่ 1 แสดงว่า พ. ผู้ครอบครองรถยนต์คันที่โจทก์รับประกันภัยไว้ประสงค์ที่จะให้โจทก์ในฐานะผู้รับประกันภัยเป็นผู้รับผิดชอบค่าซ่อมรถยนต์ให้อยู่ในสภาพดีดังเดิมตามสัญญาประกันภัย ส่วนความเสียหายจากเหตุประมาทที่เรียกร้องจากจำเลยที่ 1 เป็นเงิน 15,000 บาทนั้น เป็นกรณีที่ พ. เรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ นอกเหนือจากค่าสินไหมทดแทนในการซ่อมรถยนต์ ดังนั้น ข้อตกลงดังกล่าวไม่ทำให้สิทธิในการเรียกร้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนสิ้นสุดลงอันเป็นการระงับข้อพิพาทตามลักษณะสัญญาประนีประนอมยอมความ เมื่อโจทก์ในฐานะผู้รับประกันภัยได้จัดการซ่อมแซมรถยนต์พิพาท โจทก์ย่อมรับช่วงสิทธิของผู้เอาประกันภัยที่จะเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1
          
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3664/2557 ตามบันทึกข้อตกลงมีข้อความระบุไว้แต่เพียงว่า ช. และจำเลยต่างยืนยันว่าไม่ติดใจที่จะเรียกร้องค่าเสียหายหรือดำเนินคดีอย่างใดซึ่งกันและกัน ค่าเสียหายที่เกิดจากรถเฉี่ยวชนกันดังกล่าวมีทั้งค่าซ่อมรถ ค่ารถยก และค่ารักษาพยาบาลของผู้ที่บาดเจ็บ แต่ตามบันทึกดังกล่าวไม่มีรายละเอียดหรือข้อตกลงที่ชัดแจ้งว่าทั้งสองฝ่ายตกลงระงับข้อพิพาทโดยยอมสละข้อเรียกร้องที่เกิดขึ้นโดยสิ้นเชิงแต่อย่างใด อีกทั้งข้อเท็จจริงได้ความว่า ผู้เอาประกันรถยนต์กระบะคือ ธ. มิใช่ ช. สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายเป็นค่าซ่อมรถหรือค่ายกรถจึงเป็นสิทธิของ ธ. ไม่ใช่สิทธิของ ช. ทั้งไม่ปรากฏว่า ธ. ได้มอบอำนาจให้ ช. ดำเนินการตกลงกับคู่กรณีแต่อย่างใด บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงมิใช่เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความอันจะทำให้หนี้ในมูลละเมิดครั้งนี้ระงับสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 ถึง 852

          สัญญาประนีประนอมยอมความที่ทำขึ้นโดยผู้ที่ไม่มีอำนาจ ไม่มีผลผูกพันคู่กรณี
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 20920/2556   สิทธิในการเรียกร้องค่าขาดไร้อุปการะของ ส. และของโจทก์ซึ่งเป็นบิดาและมารดาของผู้ตายตาม ป.พ.พ. มาตรา 443 วรรคท้าย ถือเป็นสิทธิเฉพาะตัว มิใช่เป็นสิทธิร่วมกันที่กฎหมายกำหนดให้บิดาหรือมารดาคนหนึ่งคนใดสามารถใช้สิทธิเรียกร้องได้เพียงคนเดียว เมื่อโจทก์มิได้มอบอำนาจให้ ส. ทำแทนโจทก์ การที่ ส. บิดาผู้ตาย ทำบันทึกข้อตกลงกับ ท. พนักงานขับรถของจำเลยจากการที่ ท. ทำละเมิดต่อผู้ตายและต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนว่าจะไม่นำคดีไปฟ้องร้องไม่ว่าทางแพ่งหรือทางอาญา อันเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 มีผลทำให้สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจาก ท. และจำเลย ระงับสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 จึงไม่ผูกพันโจทก์ สิทธิของโจทก์จึงไม่ระงับสิ้นไป โจทก์จึงฟ้องเรียกค่าขาดไร้อุปการะจากจำเลยได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10454/2558   การที่ ส. นำคดีมาฟ้องจำเลยเป็นคดีแพ่ง 4 คดี และศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รวมการพิจารณาคดีทั้งหมดเข้าด้วยกัน แม้ ส. แถลงต่อศาลชั้นต้นว่า กระทำในฐานะทายาทเจ้ามรดก และกระทำแทนทายาทอื่นของเจ้ามรดกในการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 851 แต่เมื่อไม่ปรากฏหลักฐานเป็นหนังสือว่า ส. ได้รับแต่งตั้งจากทายาทอื่นและโจทก์ให้เป็นผู้กระทำการแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 798 สัญญาประนีประนอมยอมความที่ ส. ทำกับจำเลยซึ่งมีการตกลงแบ่งที่ดินทรัพย์มรดกรวมทั้งที่ดินพิพาทจึงไม่ผูกพันโจทก์ แม้การตกลงระหว่างบุคคลทั้งสองจะมีข้อตกลงตามสัญญาดังกล่าวเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 และโจทก์เข้าถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นแล้ว แต่ก็ไม่มีบทกฎหมายใดห้ามมิให้โจทก์ในฐานะทายาทของเจ้ามรดกใช้สิทธิฟ้องเรียกคืนทรัพย์มรดกจากผู้ที่ได้รับไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

          ผลของสัญญาประนีประนอมยอมความ
          เมื่อทำสัญญาประนีประนอมยอมความขึ้นแล้ว ย่อมมีผลทำให้การเรียกร้องซึ่งแต่ละฝ่ายได้ยอมสละนั้นระงับสิ้นไป และทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงในสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นว่าเป็นของตน ตามมาตรา 852
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4888/2558   จำเลยที่ 1 เป็นผู้ทำละเมิดต่อโจทก์และเป็นผู้เอาประกันภัยโดยทำสัญญาประกันภัยค้ำจุนกับจำเลยที่ 2 เพื่อคุ้มครองความรับผิดต่อบุคคลภายนอกรวมถึงความเสียหายต่อชีวิต ร่างกาย หรืออนามัยและทรัพย์สิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 887 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “อันว่าประกันภัยค้ำจุนนั้นคือสัญญาประกันภัยซึ่งผู้รับประกันภัยตกลงว่าจะใช้ค่าสินไหมทดแทนในนามของผู้เอาประกันภัยเพื่อความวินาศภัยอันเกิดขึ้นแก่บุคคลอีกคนหนึ่งและซึ่งผู้เอาประกันภัยจะต้องรับผิดชอบ” และวรรคสอง บัญญัติว่า “บุคคลผู้ต้องเสียหายชอบที่จะได้รับค่าสินไหมทดแทนตามที่ตนควรจะได้นั้นจากผู้รับประกันภัยโดยตรง แต่ค่าสินไหมทดแทนเช่นว่านี้หาอาจจะคิดเกินไปกว่าจำนวนอันผู้รับประกันภัยจะพึงต้องใช้ตามสัญญานั้นได้ไม่...” มีความหมายว่าบุคคลผู้ต้องเสียหายมีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเพื่อความวินาศภัยอันเกิดขึ้นแก่ตนจากผู้รับประกันภัยโดยตรงและเป็นค่าสินไหมทดแทนที่ผู้เอาประกันภัยต้องรับผิดชอบฐานละเมิด คือจำนวนค่าเสียหายทั้งหมดที่โจทก์ได้รับ และมาตรา 877 บัญญัติว่า “ผู้รับประกันภัยจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) เพื่อจำนวนวินาศภัยแท้จริง...” คำว่า “วินาศภัยอันเกิดขึ้นและซึ่งผู้เอาประกันภัยจะต้องรับผิดชอบ” จึงหมายความว่า เมื่อเกิดวินาศภัยขึ้น ผู้รับประกันภัยต้องรับผิดชอบความเสียหายทั้งหมดที่เกิดขึ้นเพื่อจำนวนวินาศภัยอันแท้จริงแต่ไม่เกินจำนวนเงินที่ระบุในกรมธรรม์ ส่วนผู้เอาประกันภัยต้องรับผิดชอบค่าสินไหมทดแทนในหนี้ละเมิดทั้งหมดที่เกิดขึ้นกับโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ประกอบมาตรา 438 กรณีที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความทำให้หนี้ละเมิดระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ระงับเกิดเป็นหนี้ใหม่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 และ 852 เป็นเรื่องระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นคู่สัญญา เมื่อจำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นคู่สัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงยังต้องรับผิดตามกรมธรรม์ประกันภัยที่มีอยู่ก่อนแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 รับผิดค่าเสียหายที่โจทก์ควรได้รับในส่วนที่เหลือ
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2905/2558   จำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าเสียหายอันเกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่าซื้อแก่โจทก์เป็นเงิน 90,543 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี โดยจะชำระเงิน 5,000 บาท ภายในวันที่ 10 ตุลาคม 2541 ส่วนที่เหลือชำระเป็นรายเดือน เดือนละไม่ต่ำกว่า 4,000 บาท จนกว่าจะครบภายในกำหนดระยะเวลา 1 ปี หากจำเลยที่ 1 ชำระโดยไม่ผิดนัดจนครบจำนวนเงิน 50,000 บาท โจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องหนี้ส่วนที่เหลืออีกต่อไป ข้อตกลงดังกล่าวมีการลดค่าเสียหายจาก 90,543 บาท เหลือเพียง 50,000 บาท และกำหนดจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระกับระยะเวลาชำระเสร็จขึ้นใหม่แตกต่างจากข้อตกลงและจำนวนค่าเสียหายตามสัญญาเช่าซื้อเดิมซึ่งโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาไปแล้ว นอกจากนี้ยังได้ตกลงกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้ากรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้ตามข้อตกลงให้ครบ 50,000 บาท ภายใน 1 ปี ด้วย จึงเป็นกรณีที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงระงับข้อพิพาทที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าซื้อให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 มิใช่หนังสือรับสภาพหนี้ และผลของสัญญาประนีประนอมยอมความทำให้หนี้เดิมตามสัญญาเช่าซื้อระงับไป และก่อให้เกิดหนี้ใหม่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 สิทธิเรียกร้องของโจทก์อันเนื่องมาจากการผิดสัญญาเช่าซื้อจึงระงับไป
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15467/2558   อ. ลูกจ้างโจทก์เคยใช้สิทธิเรียกร้องค่าล่วงเวลาที่พิพาทจากโจทก์พร้อมเงินอื่น เนื่องจากถูกโจทก์เลิกจ้างในคดีหมายเลขแดงที่ รย.310/2551 ของศาลแรงงานภาค 2 ซึ่งระหว่างการพิจารณาในคดีดังกล่าว อ. กับโจทก์ตกลงกันได้และ อ. ได้สละสิทธิเรียกร้องในเงินค่าล่วงเวลาดังกล่าวแล้ว สิทธิเรียกร้องในค่าล่วงเวลาดังกล่าวนั้นจึงระงับสิ้นไป อ. จึงไม่อาจนำเอาสิทธิเรียกร้องค่าล่วงเวลาที่ระงับไปแล้วไปยื่นคำร้องต่อจำเลยเพื่อให้พิจารณาและมีคำสั่งได้อีก ดังนั้น อ. จึงไม่มีสิทธิได้รับค่าล่วงเวลาจากโจทก์ คำสั่งของจำเลยที่ 78/2551 ลงวันที่ 28 สิงหาคม 2551 ที่ให้โจทก์จ่ายค่าล่วงเวลาแก่ อ. จึงไม่ชอบ
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3604/2558   โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จำเลยทั้งสองมิได้ให้การโต้แย้งถึงความมีอยู่หรือความสมบูรณ์ของสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว กรณีต้องถือว่าจำเลยทั้งสองรับแล้วว่า จำเลยที่ 1 กับโจทก์ได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวจริง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 (3) ดังนั้น กรณีจึงถือว่าสัญญาประนีประนอมยอมความมีผลบังคับระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นคู่สัญญา และผลของสัญญาประนีประนอมยอมความย่อมเป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 นั่นคือ การเรียกร้องซึ่งแต่ละฝ่ายได้ยอมสละนั้นระงับสิ้นไปและทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงในสัญญานั้นว่าเป็นของตน ด้วยเหตุนี้ เมื่อจำเลยที่ 1 เข้าผูกพันตนตามสัญญากับโจทก์ยอมยกที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้เป็นของบุตรทั้งสองเมื่อบรรลุนิติภาวะแล้ว โดยจำเลยที่ 1 จะไม่โอนขายบ้านและที่ดินดังกล่าวเด็ดขาด แม้ว่าสัญญาดังกล่าวจะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอกคือ บุตรทั้งสอง และบุคคลภายนอกตามที่ระบุไว้ในสัญญายังมิได้แสดงเจตนาว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นเพราะยังไม่บรรลุนิติภาวะตามเงื่อนไขในสัญญาก็ตาม จำเลยที่ 1 ก็ยังคงต้องผูกพันตนตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว จะย้อนมาอ้างสิทธิว่าที่ดินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรสหรือไม่อย่างไรไม่ได้ เพราะสิทธิของจำเลยที่ 1 ตามที่มีอยู่เดิมเหนือที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวได้ระงับสิ้นไปแล้ว จำเลยที่ 1 จึงได้แต่สิทธิและพันธะหน้าที่ตามสัญญาประนีประนอมยอมความเท่านั้น

          📌 ปรึกษาทนาย ปรึกษาคดี

คำมั่นจะให้เช่า

 

          ตามบทบัญญัติมาตรา 538 กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ และการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น จะบังคับได้เพียง 3 ปี ดังนั้น ถ้าหากคู่สัญญาเพียงแค่มีหลักฐานการเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนังสือ หรืออาจจะทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็มีผลให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

          ในกรณีที่คู่สัญญาอาจจะยังไม่แน่ใจว่าจะเช่าระยะยาวท่าใด ก็อาจจะทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่เกิน 3 ปี โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินนั้นต่อไป กรณีเช่นนี้ เป็นเรื่องผู้ให้เช่าแสดงเจตนาเพียงฝ่ายเดียว ซึ่งเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าจะตกลงต่อสัญญาเช่าต่อไปหรือไม่ก็ยังไม่แน่นอน การแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าดังกล่าว จึงเป็นเพียงคำมั่นที่จะให้เช่า และมีผลบังคับได้ 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 626/2490  ทำสัญญาเช่าและมีข้อสัญญาว่า "ถ้าครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว" ดังนี้เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าซึ่งสมบูรณ์ ผู้เช่าบังคับตามสัญญาได้

          หลักเกณฑ์เกี่ยวกับคำมั่นจะให้เช่า

          1. คำมั่นจะให้เช่าต้องมีลักษณะเป็นคำเสนอของผู้ให้เช่า โดยมีข้อความชัดเจน และแสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่าตกลงผูกพันจะให้เช่าต่อไป ถ้าผู้เช่าต้องการ แต่ถ้ามีข้อความที่ไม่แน่ชัด เช่น จะต้องมาตกลงเงื่อนไขหรือค่าเช่ากันใหม่ ดังนี้ ก็มิใช่คำมั่น 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3801/2555  สัญญาเช่ามีคำมั่นว่าก่อนครบสัญญาเช่า โจทก์และจำเลยจะปรับเปลี่ยนค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าในอัตราที่เป็นธรรม ดังที่ปฏิบัติมาเป็นปกติประเพณี ข้อความดังกล่าวไม่มีรายละเอียดชัดเจนเกี่ยวกับค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าที่แน่นอนอันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า จึงยังไม่เข้าลักษณะคำมั่นจะให้เช่า

          คำมั่นจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวาจาก็อาจเกิดขึ้นได้ เนื่องจากคำมั่นเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว จึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 538 แต่ทั้งนี้ ตราบใดที่มิได้มีการทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ให้เช่า ผู้เช่าก็ไม่อาจบังคับให้ผู้ให้เช่าให้ต้องยอมให้เช่าทรัพย์สินนั้นได้ 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2539  คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

          2. ถ้าคำมั่นจะให้เช่ามีกำหนดเวลา ย่อมมีผลผูกพันผู้ให้เช่าที่จะต้องยินยอมตกลงให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินนั้นภายในเวลาที่กำหนดไว้ถ้าหากผู้เช่าต้องการ แต่ถ้าคู่สัญญาตกลงยกเลิกคำมั่นก่อนครบกำหนดเวลา คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวก็ย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่าอีกต่อไป 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2509/2555  ประกาศการรถไฟแห่งประเทศไทยมีข้อความระบุถึงการจัดพื้นที่ชดเชยให้แก่กลุ่มร้านค้าบริเวณตลาดนัดซันเดย์ที่ตกลงยินยอมเข้าร่วมโครงการพัฒนาพื้นที่กับจำเลย จะได้รับสิทธิการเช่าโครงการใหม่มีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ข้อความดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ประกาศดังกล่าวจึงถือเป็นคำมั่นแก่ผู้ค้ารวมทั้งโจทก์ว่าหากผู้ค้าตกลงเข้าร่วมโครงการจะได้รับสิทธิเช่าอาคารมีกำหนด 10 ปี โดยเงื่อนไขว่าผู้จะได้รับสิทธิการเช่าจะต้องร่วมออกค่าก่อสร้างโครงการใหม่ ต้องชำระค่าเช่าตามอัตราที่จำเลยกำหนด และชำระค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ล่วงหน้าจำนวน 10,000 บาท ตลอดจนให้ความร่วมมือในการรื้อถอนอาคารร้านค้าเดิมที่กีดขวางการก่อสร้างโครงการใหม่

          โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทต่อกัน แสดงว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศของจำเลยซึ่งเป็นคำมั่นจะให้เช่า และเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่จะสนองรับคำมั่นตามประกาศของจำเลยภายในเวลาที่กำหนดแล้ว จำเลยจึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตนและตกเป็นลูกหนี้ที่โจทก์มีสิทธิจะฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์ต่อไปจนครบระยะเวลาตามประกาศดังกล่าวได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3078 - 3079/2552  แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีก และผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีก

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 976/2495  ทำสัญญาเช่าห้องกันมีกำหนด 3 ปี สัญญาข้อหนึ่งมีว่า "เมื่อผู้ให้เช่าจะต้องการคืนห้องทั้งสองฝ่ายจะต้องบอกให้รู้ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนไม่น้อยกว่า 30 วัน" แต่คู่สัญญาก็ได้เขียนสัญญาต่อไปอีกข้อหนึ่งว่า "เมื่อสิ้นอายุสัญญาฉะบับนี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินดีจะทำสัญญาต่อให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกเป็นงวด ๆ จนครบ 10 ปี" ดังนี้ ก็ต้องแปลข้อสัญญาข้อหลังนี้เป็นข้อยกเว้นข้อสัญญาข้อแรกเสียแล้ว โดยผู้ให้เช่ายอมสละสิทธิตามที่เขียนไว้แต่เดิมในข้อแรกนั้นเสียแล้ว ฉะนั้นเมื่อผู้เช่าได้แสดงเจตนาขอเช่าต่อไปแล้ว ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้

          3. ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นก่อนครบกำหนดสัญญาเดิม ถ้าหากผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นภายหลังสัญญาเดิมครบกำหนดแล้ว คำมั่นจะให้เช่านั้นย่อมระงับไปโดยไม่มีผลผูกพันผู้ให้เช่าอีก 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1170/2506  คำมั่นที่ผู้ให้เช่าตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว ยินยอมจะให้ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกได้นั้น ผู้เช่าต้องแสดงความจำนงขอปฏิบัติตามคำมั่นเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า มิฉะนั้น หามีผลที่จะบังคับกันได้ไม่

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1051/2514  สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างห้องแถวมีกำหนดระยะเวลาสามปีและผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ว่า จะยอมให้ผู้เช่าได้เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกครั้งละสามปีจนกว่าห้องแถวจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพ หากผู้เช่าไม่แสดงความจำนงสนองรับคำมั่นโดยแจ้งขอเช่าที่ดินตามคำมั่นต่อไปเสียก่อนสัญญาเช่าสิ้นอายุ คำมั่นนั้นย่อมสิ้นผล

          4. เมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นภายในกำหนดเวลาโดยถูกต้อง ย่อมมีผลให้เกิดสัญญาเช่าใหม่ขึ้นทันที โดยไม่ต้องไปทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือกันใหม่ 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1925/2517  สัญญาเช่ามีข้อความว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามเงื่อนไขประเพณีที่ได้กระทำกันในวันทำสัญญานี้ ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันสัญญาเช่านี้ครบกำหนด ดังนี้ เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ เมื่อผู้เช่ามีหนังสือแสดงความจำนงขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนดเวลา เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าแล้ว และถือว่ามีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก

          

          แต่ถ้าคำมั่นจะให้เช่าที่ผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับนั้นมีผลทำให้ระยะเวลาการเช่าครั้งใหม่มีกำหนดเกิน 3 ปี ก็ต้องไปจดทะเบียนการเช่าเพื่อให้มีผลบังคับได้เกิน 3 ปีตามกฎหมาย 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533  หนังสือสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้ โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกจะบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ และตามข้อตกลงนี้มีผลทำให้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า ผู้เช่าได้แจ้งความจำนงขอเช่าต่ออีก 10 ปี ผู้ให้เช่าจะไม่ยอมให้เช่าไม่ได้.

          5. ถ้าผู้ให้เช่าซึ่งเป็นผู้ให้คำมั่นได้ถึงแก่ความตายหรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ และผู้เช่าได้ทราบข้อเท็จจริงนั้นก่อนสนองรับคำมั่น คำมั่นจะให้เช่าย่อมสิ้นผลผูกพัน ตามมาตรา 360 ประกอบมาตรา 169 วรรค 2

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 (ประชุมใหญ่)  หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ. เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ. ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของนาย จ. ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5995 - 5996/2538  สัญญาเช่ามีข้อความว่า "มีกำหนดเวลาการเช่า 10 ปี และให้ผู้เช่ายินยอมต่อสัญญาให้ผู้เช่า 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปีนับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป" ข้อความตามสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นของ ย.ว่าจะให้โจทก์เช่าที่ดินต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญา เมื่อโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อน ย.ตาย และโจทก์รู้แล้วว่า ย ตายก่อนจะครบกำหนด 10 ปี ตามสัญญาเช่า กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง (ที่แก้ไขใหม่มาตรา 169 วรรคสอง) มาใช้บังคับ คำมั่นของ ย. ย่อมไม่มีผลบังคับ แม้สัญญาเช่าข้อ 3 จะระบุให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันไปถึงทายาทผู้รับพินัยกรรมของ ย. ด้วยก็ตาม แต่เมื่อคำมั่นของ ย. ไม่มีผลบังคับเสียแล้ว ก็ไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันจำเลยในฐานะทายาท

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4392/2547  ต. ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 30 ปี และจะให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อไปอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงถ้าจำเลยที่ 1 ต้องการ โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้ ต. กู้ยืมเงิน 300,000 บาท เพื่อนำไปซื้อที่ดินพิพาท การกู้ยืมเงิน ต. จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ยังไม่เรียกให้ ต. ชำระดอกเบี้ยนับแต่กู้ยืมเงินแต่ให้ชำระเมื่อครบกำหนดการเช่า 30 ปี ถ้ามีการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นงวดที่สองอีก 30 ปี จำเลยที่ 1 จะไม่เรียกร้องดอกเบี้ยดังกล่าว ดังนี้ การได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี หาใช่ข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่าง ต. กับจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

          ข้อความตามข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นแต่เพียงคำมั่นของ ต. ว่าจะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปเท่านั้น ยังไม่ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพัน ต. เพราะยังไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้สนองรับก่อน ต. ถึงแก่ความตาย ทั้งเมื่อจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วว่า ต. ถึงแก่ความตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด 30 ปี กรณีก็ต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของ ต. ย่อมไม่มีผลบังคับ และไม่เป็นมรดกของ ต. จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 เช่าให้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1599 และมาตรา 1600 จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนต่ออายุการเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 อีก 30 ปีไม่ได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1602/2548  สัญญาเช่ามีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของ ป. ผู้ให้เช่า ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่า ป. ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้ว กรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นจึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนซึ่งเป็นทายาทให้ต้องปฏิบัติตาม โดยให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม โจทก์ต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 ส่วนการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะ 3 ปีถัดมานับแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 เป็นต้นไป ต้องแยกพิจารณาต่างหากอีกกรณีหนึ่ง หาใช่มีผลผูกพันตลอดไปไม่

          แม้ข้อความในสัญญาเช่าจะมีคำมั่นที่ ป. ผู้ให้เช่าให้ไว้ แต่คำมั่นดังกล่าวจะมีผลผูกพันในการต่ออายุสัญญาเช่าครั้งต่อไปและตกทอดแก่โจทก์ได้ก็ต่อเมื่อคำมั่นนั้นมีผลบังคับก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งท้ายสุดด้วยการที่จำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อ ป. ถึงแก่ความตายแล้วตึกแถวพิพาทตกเป็นของโจทก์ผู้เป็นทายาท จำเลยทราบว่า ป. ถึงแก่ความตายแล้งจึงมีหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่าไปยังโจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2538 กรณีเช่นนี้จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับหากว่าก่อนจะสนองรับนั้นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย คำมั่นดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับและไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นทายาท หนังสือต่ออายุสัญญาเช่าจึงไร้ผลและไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ต่ออายุสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือไปยังจำเลย แจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไปและบอกเลิกสัญญาเช่า สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจึงต้องสิ้นสุดลงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 อันเป็นวันครบกำหนดการต่ออายุสัญญาเช่า โจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้

          6. คำมั่นจะให้เช่านั้นไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากคำมั่นจะให้เช่าเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากที่อยู่นอกเหนือสัญญาเช่า จึงไม่ตกทอดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วย

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6491/2539  สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ ไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไป คงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาท ซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6975/2537  เดิมตึกแถวตามฟ้องเป็นของ ด.ให้จำเลยเช่า ต่อมา ด.โอนตึกแถวให้ อ. แล้ว อ. โอนขายให้โจทก์ แม้ ด.จะให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ด. จะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่ออีก 3 ปี คำมั่นดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก

          7. คำมั่นจะให้เช่านั้น จะต้องมีเงื่อนไขในการกำหนดระยะเวลาสัญญาเช่าไม่เกินระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรา 538 ด้วย 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7609/2555  โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับจำเลย แม้ในสัญญาเช่ามีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะต่ออายุการเช่าออกไปอีกสองคราว มีกำหนดคราวละ 3 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาตามคำมั่นแล้วมีกำหนด 6 ปี จึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เมื่อโจทก์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาเข้ารับคำมั่นสัญญาเช่าจึงมีผลต่อไปเพียง 3 ปี ตามคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้ผู้เช่าต่ออายุการเช่าในครั้งแรกเท่านั้น โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าและไปจดทะเบียนการเช่าในครั้งที่สองซึ่งเกินกว่า 3 ปีไม่ได้ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงและต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

           📌 ปรึกษาทนาย ปรึกษาคดี