ทางจำเป็น การทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านกับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้

          ป.พ.พ.
          มาตรา 1349  "ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
          ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
          ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านกับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้"

          เรื่องทางจำเป็นนั้น การเลือกที่และวิธีทำทางผ่านจะต้องให้พอควรกับความจำเป็นและต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นได้ หากเป็นที่ดินที่มีอาคารสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้วกับที่ดินว่างเปล่า การผ่านที่ดินว่างเปล่าย่อมมีความเสียหายน้อยกว่า
          อนึ่ง  กฎหมายกำหนดให้ผู้มีสิทธิจะผ่านทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ดังนี้ แม้เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่จะไม่ได้ให้การหรือฟ้องแย้งในเรื่องค่าทดแทนไว้ก็ตาม ศาลย่อมมีอำนาจกำหนดให้ผู้มีสิทธิจะผ่านทางจำเป็นใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ 

          มีคำพิพากษาศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  11428 - 11429/2556  -  ที่ดินเลขที่ดิน 106 และ 107 มีสิ่งปลูกสร้างเป็นอาคารบนที่ดินจนเต็มพื้นที่ โจทก์ทั้งสองไม่สามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้ หากจะใช้ทางดังกล่าวย่อมก่อให้เกิดความเสียหายอย่างมาก ขณะที่ใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 กลับเป็นการสะดวกมากกว่า เพราะที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นที่ดินว่างเปล่า และมีระยะทางออกสู่ทางสาธารณะใกล้ที่สุด ทำให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุด โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกร้องขอผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ และเนื่องจาก ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคท้าย บัญญัติให้ผู้มีสิทธิจะผ่านทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรกำหนดให้โจทก์ทั้งสองใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยที่ 3 ในคราวเดียวกันกับจำเลยที่ 2 ด้วย แม้จำเลยที่ 3 จะไม่ได้ให้การและฟ้องแย้งในเรื่องค่าทดแทนไว้ก็ตาม มิฉะนั้นจำเลยที่ 3 ก็คงต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่ และโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 3 ก็จะต้องนำสืบถึงข้อเท็จจริงซ้ำในเรื่องที่เคยนำสืบมาแล้ว ซึ่งหาชอบด้วยความยุติธรรมไม่
          ++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
          ในเรื่องนี้ มีคดีสองสำนวน ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกัน โดยให้เรียกโจทก์ทั้งสองสำนวนว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เรียกจำเลยในสำนวนแรกว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 เรียกจำเลยสำนวนหลังว่า จำเลยที่ 3
           โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องขอให้จำเลยทั้งสามเปิดทางจำเป็นตามแผนที่สังเขปท้ายคำฟ้องมีความกว้าง 4 เมตร ยาวประมาณ 45 เมตร ตลอดแนวที่ดินทางด้านตะวันออกของที่ดินจำเลยทั้งสาม เพื่อให้โจทก์ทั้งสองถมที่ดินทำถนนเป็นทางให้รถยนต์เข้าออกถนนรัตนาธิเบศร์อันเป็นทางสาธารณะ ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ที่กีดขวางตลอดแนวทางจำเป็น ให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนรั้วลวดหนามที่สร้างกีดขวางตลอดแนวทางจำเป็น ห้ามจำเลยทั้งสามกระทำการใด ๆ อันเป็นการกีดขวางทางจำเป็น หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมรื้อถอน ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลสั่งให้โจทก์ทั้งสองมีอำนาจรื้อถอนได้เอง ให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนทางจำเป็นให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสอง หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตาม ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามเพื่อจดทะเบียนทางจำเป็นในที่ดินของจำเลยทั้งสาม
          ระหว่างพิจารณา โจทก์ทั้งสองยื่นคำบอกกล่าวขอถอนฟ้องจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นอนุญาตและมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีโจทก์เฉพาะจำเลยที่ 1 ออกจากสารบบความ
          จำเลยที่ 2 ให้การขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งว่า หากศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยที่ 2 เปิดทางจำเป็นแก่โจทก์ทั้งสอง ขอให้โจทก์ทั้งสองชดใช้ค่าทดแทนตารางวาละ 500,000 บาท และชดใช้ค่าขาดประโยชน์ปีละ 500,000 บาท
          จำเลยที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง
          โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2 ว่า ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ที่ไม่ขัดแย้งกันฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 2002 เนื้อที่ 2 ไร่ 96 ตารางวา จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 2000 เนื้อที่ 2 งาน 18 ตารางวา จำเลยที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 24803 เลขที่ดิน 163 ตำบลบางรักใหญ่ (บางไผ่) อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 2 ไร่ 2 งาน ที่ดินของโจทก์ทั้งสองติดต่อกับที่ดินของจำเลยที่ 3 ทางทิศใต้ และที่ดินของจำเลยที่ 3 ติดต่อกับที่ดินของจำเลยที่ 2 ทางทิศใต้ต่อเนื่องกันไป โดยที่ดินของจำเลยที่ 2 ติดกับถนนรัตนาธิเบศร์ และข้อเท็จจริงยังฟังได้ว่า เดิมที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินเลขที่ดิน 106 และเลขที่ดิน 107 ซึ่งถูกแบ่งแยกไป
          ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะที่จะต้องเรียกร้องเอาทางเดินได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกเท่านั้นหรือไม่ เห็นว่า ตามสำเนาแผนที่สังเขป ที่ดินเลขที่ดิน 107 ติดต่อกับที่ดินของศาลเจ้าและที่ดินเลขที่ดิน 111 โดยไม่ได้ติดต่อกับทางสาธารณะ ซึ่งเจือสมกับที่จำเลยที่ 2 เบิกความตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ทั้งสองว่า ที่ดินที่หมายเลข 106 และ 107 ในแผนที่สังเขปไม่ติดกับทางสาธารณะ จะมีที่ดินของศาลเจ้ากั้นอยู่ ที่โจทก์ที่ 1 เบิกความตอบคำถามค้านของทนายจำเลยที่ 2 ว่า ที่ดินที่มีหมายเลข 111 ตามแผนที่สังเขปถูกแบ่งออกเป็นถนนซอยป่าไม้อุทิศ ยังเหลือเนื้อที่ห่างจากที่ดินของโจทก์ที่ 1 แปลงหมายเลข 110 ประมาณ 3 เมตร ก็ดี หรือเบิกความต่อไปว่า ที่ดินที่มีหมายเลข 107 ตามแผนที่สังเขปนั้น เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของโจทก์ที่ 1 และที่ดินหมายเลข 106 ต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงดังกล่าวออกไป ที่ดินที่มีหมายเลข 107 นั้น ติดกับที่ดินของศาลเจ้า ถนนซอยป่าไม้อุทิศนั้นจะติดกับที่ดินของศาลเจ้าก็ดี หรือเบิกความตอบคำถามค้านของทนายจำเลยที่ 3 ว่า ถนนซอยป่าไม้อุทิศนั้นได้ก่อสร้างเข้าไปในที่ดินแปลงที่มีหมายเลข 111 ซอยดังกล่าวจะผ่านหน้าศาลเจ้า แต่จะผ่านที่ดินแปลงที่มีหมายเลข 107 หรือไม่อย่างไร ไม่ทราบ ก็ดีนั้น ก็ไม่ปรากฏข้อความใดในคำเบิกความของโจทก์ที่ 1 ดังกล่าวที่ยอมรับว่าที่ดินเลขที่ดิน 107 ติดกับถนนซอยป่าไม้อุทิศ อีกทั้งไม่ปรากฏจากทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยที่ 2 และที่ 3 ว่า ที่ดินเลขที่ดิน 111 ถูกแบ่งแยกเป็นถนนซอยป่าไม้อุทิศเมื่อใด อันจะถือว่าที่ดินของโจทก์ทั้งสองขณะยังเป็นที่ดินแปลงใหญ่ก่อนถูกแบ่งแยกนั้นเป็นที่ดินที่ติดกับทางสาธารณะ ที่ดินของโจทก์ทั้งสองจึงไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 ที่จะต้องเรียกร้องเอาทางเดินจำเป็นได้เฉพาะของที่ดินเลขที่ดิน 106 และ 107 ที่ได้แบ่งแยกเท่านั้น เมื่อที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ โจทก์ทั้งสองจะเรียกร้องขอผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง โดยโจทก์ทั้งสองจะต้องดำเนินการตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ตามมาตรา 1349 วรรคสาม นั่นเอง เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินเลขที่ดิน 106 และ 107 ซึ่งมีสิ่งปลูกสร้างเป็นอาคารปลูกบนที่ดินจนเต็มพื้นที่ โจทก์ทั้งสองไม่สามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้ หากจะใช้ทางดังกล่าวย่อมก่อให้เกิดความเสียหายอย่างมาก ขณะที่ใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 กลับเป็นการสะดวกมากกว่า เพราะที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นที่ดินว่างเปล่า และมีระยะทางออกสู่ทางสาธารณะที่ใกล้ที่สุด จึงสะดวกและเหมาะสมที่จะทำให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุด โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกร้องขอทางผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้
          มีปัญหาต้องวินิจฉัยประการสุดท้ายตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า มีเหตุสมควรให้โจทก์ทั้งสองใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยที่ 2 ปีละเท่าใด เห็นว่า ที่ศาลชั้นต้นกำหนดทางจำเป็นกว้าง 3.5 เมตร ตลอดแนวเขตที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ทางทิศตะวันออกจนถึงถนนรัตนาธิเบศร์ตามแผนที่สังเขป ซึ่งเป็นทางผ่านสู่ทางสาธารณะที่ใกล้และสะดวกแก่โจทก์ทั้งสอง ถือว่าโจทก์ทั้งสองได้รับประโยชน์เป็นอย่างมากแล้ว เมื่อคำนึงถึงว่าถนนรัตนาธิเบศร์เป็นถนนขนาดใหญ่ เดินทางได้โดยสะดวก เป็นเส้นทางคมนาคมที่สำคัญ ย่อมทำให้ที่ดินที่ติดกับถนนสายนี้มีราคาสูง แต่ที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้โจทก์ทั้งสองใช้ค่าทดแทน แก่จำเลยที่ 2 เป็นเงินปีละ 50,000 บาท นั้นเป็นค่าทดแทนที่สูงเกินสมควร ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังขึ้นบางส่วน และเนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคท้าย บัญญัติให้ผู้มีสิทธิจะผ่านทางจำเป็น ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรกำหนดให้โจทก์ทั้งสองใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยที่ 3 ในคราวเดียวกันกับจำเลยที่ 2 ด้วย แม้ว่าจำเลยที่ 3 จะไม่ได้ให้การและฟ้องแย้งในเรื่องค่าทดแทนไว้ก็ตาม มิฉะนั้นจำเลยที่ 3 ก็คงต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่ ทั้งโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 3 ก็จะต้องนำสืบถึงข้อเท็จจริงซ้ำในเรื่องที่เคยนำสืบมาแล้วซึ่งหาชอบด้วยความยุติธรรมไม่
          พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น แต่ให้โจทก์ทั้งสองใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 คนละ 30,000 บาท ต่อปี นับแต่วันที่โจทก์ทั้งสองใช้ทางจำเป็นไปจนกว่าจะหมดความจำเป็นในการใช้ทาง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ

สิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งไม่มีกำหนดเวลา เจ้าของที่ดินจะบอกเลิกเสียเมื่อใดก็ได้

          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
          มาตรา 1410  "เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่นโดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น"
          มาตรา 1413  "ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง"
          มาตรา 1298 " ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น"

          เจ้าของที่ดินยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของตนบางส่วนทำแปลงเพาะชำต้นกล้าโดยไม่มีค่าตอบแทน และไม่มีกำหนดระยะเวลา หากเจ้าของที่ดินต้องการที่ดินคืนวันใดจะแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร ดังนี้ เป็นการยอมให้โจทก์เข้าใช้สิทธิในที่ดินของเจ้าของที่ดินเป็นการชั่วคราวในลักษณะสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง เมื่อเป็นกรณีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาและเจ้าของที่ดินไม่ต้องการให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินดังกล่าวต่อไป เจ้าของที่ดินย่อมบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินนั้นได้ ไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และไม่เป็นการผิดสัญญาหรือละเมิดต่อโจทก์

          
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1170/2543  - จำเลยยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยบางส่วนทำแปลงเพาะชำต้นกล้ากระท้อนโดยไม่มีค่าตอบแทน และไม่มีกำหนดระยะเวลา หากจำเลยต้องการที่ดินคืนวันใดจะแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร ดังนี้ เป็นการยอมให้โจทก์เข้าใช้สิทธิในที่ดินของจำเลยเป็นการชั่วคราวในลักษณะสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง โจทก์จะอ้างว่าในการเข้าใช้ที่ดินเพื่อเพาะชำต้นกล้ากระท้อนย่อมเป็นที่รู้กันดีว่าต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี เพื่อประโยชน์ของโจทก์ฝ่ายเดียวมิได้ เมื่อเป็นกรณีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาและจำเลยไม่ต้องการให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินดังกล่าวต่อไป จำเลยย่อมบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินนั้นได้ ไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และไม่เป็นการผิดสัญญาหรือละเมิดต่อโจทก์
          แม้จำเลยจะบอกกล่าวให้โจทก์ออกจากที่ดินของจำเลยภายใน 2 วันแต่โจทก์ก็ไม่ได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปภายในกำหนดดังกล่าว ตรงข้ามโจทก์กลับห้ามคนงานมิให้เข้าไป และโจทก์ได้ขนของออกไปจากที่ดินของจำเลยหลังจากจำเลยบอกกล่าวถึง 1 เดือนเศษ นับว่าจำเลยได้ให้เวลาแก่โจทก์พอสมควรแล้วเมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิโดยไม่สุจริตกลั่นแกล้งโจทก์ แม้จะเกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์
           
          คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เลขที่ 3928 จำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าไปทำแปลงเพาะชำต้นกล้ากระท้อนเพื่อจำหน่ายในที่ดินดังกล่าวบางส่วนเนื้อที่ 2 งาน 50 ตารางวา โดยไม่มีค่าตอบแทนและไม่มีกำหนดเวลา มีข้อตกลงว่า หากจำเลยต้องการที่ดินคืน จะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร เพื่อให้โจทก์มีเวลาเพียงพอในการขนย้ายทรัพย์สินโจทก์จ้างคนงานถากวัชพืชและปรับพื้นที่ให้ราบเรียบพร้อมทั้งขนเครื่องมือเครื่องใช้อุปกรณ์ต่าง ๆ อันจำเป็นต้องใช้ในแปลงเพาะชำและทำรั้วกั้นตาข่ายรอบบริเวณแปลงเพาะชำ โจทก์ทำแปลงเพาะชำเพาะต้นกล้ากระท้อน 7,000 ถุง ต่อมาจำเลยห้ามโจทก์และบริวารไม่ให้เข้าไปในที่ดินโดยไม่กำหนดเวลาพอสมควรแก่โจทก์ในการขนย้ายทรัพย์สิน โจทก์และบริวารไม่อาจเข้าไปในแปลงเพาะชำได้ตามปกติเป็นเหตุให้ต้นกล้ากระท้อนจำนวน 7,000 ถุง ของโจทก์ตายเสียหายหมด การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 735,860 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
          จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องโจทก์
           
          คดีได้ขึ้นสู่ศาลฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3928 เมื่อต้นเดือนสิงหาคม 2537 จำเลยยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยบางส่วนทำแปลงเพาะชำต้นกล้ากระท้อนโดยไม่มีค่าตอบแทน และไม่มีกำหนดระยะเวลาโจทก์เริ่มเข้าใช้ที่ดินวันที่ 22 สิงหาคม 2537 โดยปรับที่ดิน ระหว่างนั้นคนงานของโจทก์ขุดพบเหรียญเงินโบราณสมัยรัชกาลที่ 5 จำนวน 61 เหรียญ ในที่ดินของจำเลยโจทก์ได้คืนเหรียญเงินดังกล่าวแก่จำเลยแล้ว 18 เหรียญ
          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การที่จำเลยไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นการผิดสัญญากับโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาในประการแรกว่าการเข้าไปเพาะชำต้นกล้ากระท้อนต้องถากพื้นดิน กั้นรั้ว และแปลงเพาะชำต้องใช้เวลาประมาณ 1 ปี ต้นกล้าจึงจะโต ซึ่งจำเลยย่อมรู้ดีอยู่แล้วเท่ากับจำเลยตกลงยอมให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลา 1 ปี 6 เดือน การที่จำเลยให้โจทก์ออกไปจากที่ดินก่อนเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตนั้น เห็นว่าการที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเพื่อดำเนินการเกี่ยวกับเพาะชำต้นกล้ากระท้อนเป็นการยอมให้โจทก์เข้าใช้สิทธิในที่ดินของจำเลยเป็นการชั่วคราวในลักษณะสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซึ่งตามฟ้องโจทก์ก็ระบุว่าจำเลยยอมให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินโดยไม่มีกำหนดเวลาไว้ หากจำเลยต้องการที่ดินคืนวันใดจะแจ้งให้โจทก์ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาพอสมควร ดังนี้ โจทก์จะอ้างว่าในการเข้าใช้ที่ดินเพื่อเพาะชำต้นกล้ากระท้อนย่อมเป็นที่รู้กันดีว่าต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ซึ่งเป็นการกล่าวอ้างเพื่อประโยชน์ของตนฝ่ายเดียวนั้นมิได้ เมื่อเป็นกรณีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาและจำเลยไม่ต้องการให้โจทก์เข้าใช้ที่ดินดังกล่าวต่อไป จำเลยย่อมบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินนั้นได้จำเลยจึงมิได้ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และไม่ผิดสัญญาหรือละเมิดต่อโจทก์
          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการต่อไปว่า การที่จำเลยบอกกล่าวให้โจทก์ออกไปจากที่ดินโดยให้เวลาเพียง 2 วัน เป็นการบอกกล่าวโดยไม่ให้เวลาตามสมควรทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือไม่ เห็นว่า แม้จำเลยจะบอกกล่าวให้โจทก์ออกจากที่ดินของจำเลยภายใน 2 วัน โดยบอกกล่าวเมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2537แต่โจทก์ก็ไม่ได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปภายในกำหนดดังกล่าว ตรงข้ามกลับห้ามคนงานมิให้เข้าไป และปรากฏว่าโจทก์ได้ขนของออกไปจากที่ดินของจำเลยในวันที่ 14 ตุลาคม 2537 หลังจากจำเลยบอกกล่าวถึง 1 เดือนเศษ นับว่าจำเลยได้ให้เวลาแก่โจทก์พอสมควรแล้ว ซึ่งโดยปกติเมื่อจำเลยบอกกล่าวให้โจทก์ขนของออกไปแล้วโจทก์ไม่ยอมขนออกไปย่อมเป็นการละเมิดต่อจำเลย จำเลยมีสิทธิไปแจ้งความให้เจ้าพนักงานตำรวจดำเนินคดีแก่โจทก์ได้ แม้จำเลยจะแจ้งความระบุถึงเรื่องการที่โจทก์ไม่คืนเหรียญเงินโบราณสมัยรัชกาลที่ 5 ก็เป็นผลสืบเนื่องมาจากการที่คนงานของโจทก์ขุดดินในที่ดินของจำเลย แล้วทำให้จำเลยได้รับความเสียหายจนถึงขั้นไม่ยอมอนุญาตให้โจทก์ใช้สิทธิในที่ดินของจำเลยต่อไปนั่นเอง เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิโดยไม่สุจริตกลั่นแกล้งโจทก์อย่างใด แม้จะเกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์
       

แสดงเจตนาทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินเพราะถูกคู่กรณีอีกฝ่ายใช้กลฉ้อฉลว่าได้โอนเงินเข้าบัญชีของบุตรผู้ขายแล้ว สัญญาซื้อขายที่ดินจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. 159 โจทก์มีสิทธิบอกล้างเสียได้ตามมาตรา 175 (3) เท่านั้น

          ป.พ.พ.
          มาตรา 159 "การแสดงเจตนาเพราะถูกกลฉ้อฉลเป็นโมฆียะ
          การถูกกลฉ้อฉลที่จะเป็นโมฆียะตามวรรคหนึ่ง จะต้องถึงขนาดซึ่งถ้ามิได้มีกลฉ้อฉลดังกล่าว การอันเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น
          ถ้าคู่กรณีฝ่ายหนึ่งแสดงเจตนาเพราะถูกกลฉ้อฉลโดยบุคคลภายนอก การแสดงเจตนานั้นจะเป็นโมฆียะต่อเมื่อคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้หรือควรจะได้รู้ถึงกลฉ้อฉลนั้น"
          มาตรา 175  "โมฆียะกรรมนั้น บุคคลต่อไปนี้จะบอกล้างเสียก็ได้
          (1) ...............................
          (2) ...............................
          (3) บุคคลผู้แสดงเจตนาเพราะสำคัญผิด หรือถูกกลฉ้อฉล หรือถูกข่มขู่
          (4)................................."
          มาตรา 176  "โมฆียะกรรมเมื่อบอกล้างแล้ว ให้ถือว่าเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก และให้ผู้เป็นคู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม ถ้าเป็นการพ้นวิสัยจะให้กลับคืนเช่นนั้นได้ ก็ให้ได้รับค่าเสียหายชดใช้ให้แทน
          ถ้าบุคคลใดได้รู้หรือควรจะได้รู้ว่าการใดเป็นโมฆียะ เมื่อบอกล้างแล้ว ให้ถือว่าบุคคลนั้นได้รู้ว่าการนั้นเป็นโมฆะ นับแต่วันที่ได้รู้หรือควรจะได้รู้ว่าเป็นโมฆียะ
          ห้ามมิให้ใช้สิทธิเรียกร้องอันเกิดแต่การกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามวรรคหนึ่ง เมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่วันบอกล้างโมฆียะกรรม"

          ผู้ขายจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ เพราะหลงเชื่อตามที่ผู้ซื้อหลอกลวงว่าได้โอนเงินค่าที่ดินเข้าบัญชีเงินฝากของบุตรผู้ขายแล้ว เป็นเรื่องที่ผู้ขายแสดงเจตนาทำนิติกรรมเพราะถูกผู้ซื้อใช้กลฉ้อฉล หากผู้ขายทราบความจริงว่ายังไม่มีการโอนเงินเข้าบัญชี การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อก็คงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ จึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. 159 ผู้ขายมีสิทธิบอกล้างเสียได้ตามมาตรา 175 (3) เท่านั้น สัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะ หาใช่ผู้ขายแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในลักษณะของนิติกรรมหรือตัวบุคคลซึ่งเป็นคู่กรณีแห่งนิติกรรม หรือทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรม อันจะถือว่าเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมซึ่งจะมีผลให้นิติกรรมเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 156
       
          ดังมีคำพิพากษาศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7394/2550 - ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 1 หลอกลวงโจทก์ให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 31421 ตำบลท่าไข่ อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา แก่จำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2539 ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินโดยทำให้โจทก์หลงเชื่อว่าจำเลยที่ 1 โอนเงิน 36,500,000 บาท เข้าบัญชีเงินฝากของบุตรโจทก์ เพื่อชำระเป็นค่าที่ดินแก่โจทก์เรียบร้อยแล้วแต่ความจริงไม่มีการโอนเงินเข้าบัญชี และในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 มีกำหนด 1 ปี เป็นเงิน 6,500,000 บาท กำหนดสินไถ่ไว้เป็นเงิน 7,350,000 บาท ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินสำหรับปัญหาที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาทั้งข้อเท็จจริงและข้อกฎหมาย เห็นสมควรวินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงเสียก่อนว่า จำเลยที่ 2 รับซื้อฝากที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตหรือไม่เห็นว่า เมื่อโจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 2 กระทำการโดยไม่สุจริตภาระการพิสูจน์จึงตกแก่โจทก์ที่ต้องเป็นฝ่ายนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต... และศาลฎีกาวินิจฉัยว่า... พยานหลักฐานของจำเลยที่ 2 มีน้ำหนักดีว่าพยานหลักฐานของโจทก์เหตุอื่นๆ ที่โจทก์อ้างมาในฎีกาเป็นเพียงความคิดเห็นของโจทก์เองไม่ทำให้ผลของการวินิจฉัยเปลี่ยนแปลงไป ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 2 รับซื้อฝากที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริต
           ปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 156 หรือไม่ เห็นว่า โจทก์จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 เพราะหลงเชื่อตามที่จำเลยที่ 1 หลอกลวงว่าได้โอนเงินค่าที่ดินเข้าบัญชีเงินฝากของบุตรโจทก์แล้ว เป็นเรื่องที่โจทก์แสดงเจตนาทำนิติกรรมเพราะถูกจำเลยที่ 1 ใช้กลฉ้อฉล หากโจทก์ทราบความจริงว่ายังไม่มีการโอนเงินเข้าบัญชี การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 ก็คงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. 159 โจทก์มีสิทธิบอกล้างเสียได้ตามมาตรา 175 (3) เท่านั้น สัญญาจึงไม่ตกเป็นโมฆะ หาใช่โจทก์แสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในลักษณะของนิติกรรมหรือตัวบุคคลซึ่งเป็นคู่กรณีแห่งนิติกรรม หรือทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรม อันจะถือว่าเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมซึ่งจะมีผลให้นิติกรรมเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 156
          ปัญหาสุดท้ายที่โจทก์ฎีกาว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 โจทก์อุทธรณ์ฝ่ายเดียวโดยจำเลยทั้งสองมิได้อุทธรณ์ แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 ด้วย จึงเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “โมฆียะกรรมเมื่อบอกลางแล้วให้ถือว่าเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก และให้ผู้เป็นคู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม ถ้าเป็นการพ้นวิสัยจะให้กลับคืนเช่นนั้นได้ ก็ให้ได้รับค่าเสียหายชดใช้ให้แทน” คดีนี้โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 1 หลอกลวงโจทก์ให้ขายที่ดินแก่จำเลยที่ 1 แล้วจำเลยทั้งสองคบคิดกันฉ้อฉลโจทก์โดยจำเลยที่ 1 ขายฝากที่ดินแก่จำเลยที่ 2 ขอให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองและให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินคืนโจทก์ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมแล้วโดยการฟ้องจำเลยที่ 1 แต่ไม่อาจยกเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งรับซื้อฝากโดยสุจริต และพิพากษาให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กับให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 แม้โจทก์จะอุทธรณ์ฝ่ายเดียวก็ตาม แต่การที่โจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ต้องโอนที่ดินคืนโจทก์ อันเป็นการกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนที่ดินคืนโจทก์เพราะจำเลยที่ 2 รับซื้อฝากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตแล้ว ศาลชั้นต้นชอบที่จะพิพากษายกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 เสียเท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงไม่ถูกต้อง เพราะมีผลกระทบให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งจำเลยที่ 2 ได้รับโอนต่อเนื่องมาทางทะเบียนต้องขาดสาย ศาลอุทธรณ์มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบ มาตรา 246 โดยพิพากษาให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย แม้จำเลยทั้งสองจะมิได้อุทธรณ์เพราะเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน
          หลังจากโจทก์ฟ้องคดีแรกแล้ว โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 คดีหลังโดยมีสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับจำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับคดีแรก ข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาก็เป็นอย่างเดียวกัน เพียงแต่มีคำขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เพิ่มเติมจากคดีแรกเท่านั้น คำขอบังคับในคดีหลังโจทก์อาจขอได้ในคดีแรกอยู่แล้ว จึงเป็นการฟ้องเรื่องเดียวกัน เมื่อโจทก์ฟ้องคดีหลังขณะคดีแรกอยู่ระหว่างการพิจารณา ฟ้องโจทก์ในคดีหลังจึงเป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1)