การถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างด้าว

          ประมวลกฎหมายที่ดิน

          มาตรา 86 "คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย
          ภายใต้บังคับมาตรา 84 คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี"

          มาตรา 94 "บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม"

          คนต่างชาติมีข้อจำกัดในการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย กล่าวคือ ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการที่กำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีกระทรวงมหาดไทย หากคนต่างด้าวทำการฝ่าฝืนกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน คนต่างด้าวนั้นต้องจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้

          

          แม้คนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 แต่ยังมีสิทธิได้รับผลตามมาตรา 94 ที่จะจัดการจำหน่ายทรัพย์สินนั้นได้ ตราบใดที่ยังไม่ได้จำหน่าย ที่ดินนั้นก็ยังคงเป็นของคนต่างด้าวที่จะทำพินัยกรรมยกให้แก่ผู้ใดก็ได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2752/2543  โจทก์ทั้งสองฟ้องให้จำเลยแบ่งที่ดินอันเป็นทรัพย์มรดกตามพินัยกรรม โดยอ้างว่าเจ้ามรดกซึ่งเป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดินดังกล่าวแล้วใส่ชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน จึงไม่จำต้องบรรยายฟ้องถึงสนธิสัญญาระหว่างประเทศไทยกับสาธารณรัฐประชาชนจีนว่ายินยอมให้เจ้ามรดกซึ่งเป็นคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยหรือไม่ เพราะเจ้ามรดกมิได้ถือกรรมสิทธิ์เอง ฟ้องของโจทก์ไม่เคลือบคลุม การที่เจ้ามรดกยื่นคำร้องขอต่อศาลเพื่อขออนุญาตนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองขณะที่จำเลยยังเป็นผู้เยาว์ เป็นการปฏิบัติตามกฎหมาย และแม้เจ้ามรดกเป็นบุคคลต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วย ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่เจ้ามรดกยังมีสิทธิได้รับผลตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินนั้นได้ ตราบใดที่ยังมิได้จำหน่าย ที่ดินพิพาทและโรงงานก็ยังคงเป็นของเจ้ามรดก ซึ่งอาจทำพินัยกรรมยกให้แก่ผู้ใดได้ทั้งสิ้น จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ทั้งสองผู้เป็นทายาทตามพินัยกรรม ตราบใดที่จำเลยยังมิได้แบ่งปันที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง ย่อมต้องถือว่าการจัดการมรดกยังไม่เสร็จสิ้น อายุความยังไม่เริ่มต้นนับ ฟ้องของโจทก์ทั้งสองยังไม่ขาดอายุความ

          เมื่อคนต่างด้าวเสียชีวิต ที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ย่อมเป็นทรัพย์มรดกที่ทายาทโดยธรรมมีสิทธิได้รับ ทายาทจึงมีสิทธิฟ้องแบ่งที่ดินอันเป็นทรัพย์มรดกได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5825/2539  ซ.บิดาโจทก์จำเลยเป็นคนต่างด้าวไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ จึงลงชื่อจำเลยเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์แทน การที่ ซ.ได้ที่ดินมาดังกล่าว แม้จะถือได้ว่าเป็นการได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วย ป.ที่ดินมาตรา 86 แต่การได้ที่ดินมานั้นก็มิใช่ว่าจะไม่มีผลใดๆ เสียเลย เพราะ ซ.ยังมีสิทธิได้รับผลตามมาตรา 94 ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินนั้นได้ภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด หรืออธิบดีอาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ จึงต้องถือว่าตราบใดที่หรืออธิบดียังไม่ได้จำหน่ายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวก็ยังเป็นของ ซ. เมื่อ ซ.ถึงแก่ความตายนั้นย่อมเป็นทรัพย์มรดก ซึ่งโจทก์ในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมของ ซ.มีอำนาจฟ้องขอแบ่งทรัพย์มรดกดังกล่าวจากจำเลยได้โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

          กรณีที่คนต่างด้าวให้คนอื่นมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนตนเอง การกระทำของคนต่างด้าวดังกล่าวเป็นเรื่องตัวการไม่เปิดเผยชื่อยอมให้ผู้เป็นตัวแทนทำการออกหน้าเป็นตัวการว่าเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท คนต่างด้าวจึงหาอาจทำให้เสื่อมเสียสิทธิของบุคคลภายนอกที่มีต่อตัวแทนของคนต่างด้าวและได้ขวนขวายได้สิทธิมาก่อนที่จะรู้ว่าบุคคลนั้นเป็นตัวแทนของคนต่างด้าวได้ไม่

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2690/2538  การที่โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวให้จำเลยที่ 1 ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทแทน การกระทำดังกล่าวแม้จะตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 แต่มาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายดังกล่าวก็บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ฉะนั้น การได้มาซึ่งที่ดินของโจทก์จึงไม่เสียเปล่าทั้งหมดยังมีผลตามกฎหมายอยู่ จำเลยที่ 3 รับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 โดยสุจริตเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต การที่โจทก์มอบให้จำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทแทนตนเป็นเวลานาน จนจำเลยที่ 1 ไปขอออกใบแทนโฉนดแล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองประกันหนี้ต่อธนาคารจนธนาคารเร่งรัดหนี้ และต่อมาจำเลยที่ 2 ได้โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 3 การกระทำของโจทก์ดังกล่าวเป็นเรื่องตัวการไม่เปิดเผยชื่อยอมให้จำเลยที่ 1 ผู้เป็นตัวแทนทำการออกหน้าเป็นตัวการว่าเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงหาอาจทำให้เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่มีต่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเสมือนเป็นตัวแทนของโจทก์และได้ขวนขวายได้สิทธิมาก่อนที่จะรู้ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นตัวแทนของโจทก์ได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 806

           กฎหมายไม่ได้ห้ามคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างแต่ประการใด

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2538   ในขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากบริษัท ย. จำกัด โจทก์เป็นบุคคลต่างด้าว นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทจึงต้องห้ามชัดแจ้ง ตาม ป. ที่ดินมาตรา 86 และตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 113 เดิม (มาตรา 150 ที่แก้ไขใหม่) แต่ผลของการที่นิติกรรมเป็นโมฆะดังกล่าว ไม่ทำให้นิติกรรมเสียเปล่าไป ยังคงมีผลตามกฎหมายอยู่ แต่โจทก์ไม่มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ต้องจัดการจำหน่ายตาม ป. ที่ดิน มาตรา 94 และการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวหมายความเฉพาะที่ดินพิพาทเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างพิพาทด้วยเพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างแต่ประการใด

          สามีโจทก์เป็นคนต่างด้าว ขณะซื้อที่ดินพิพาท แม้จะหย่ากับสามีแล้วยังอยู่ด้วยกัน แต่โจทก์เป็นคนไทย จึงไม่อยู่ในบังคับมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สัญญาซื้อขายที่ดินไม่เป็นโมฆะ

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 128/2538  โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทแล้วให้จำเลยลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินแทน ต่อมาโจทก์ตกลงขายที่ดินพิพาทให้ผู้มีชื่อและได้แจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนให้ผู้มีชื่อ แต่จำเลยเพิกเฉยและอ้างว่าจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทโจทก์จึงไม่ประสงค์ให้จำเลยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแทนโจทก์ต่อไป ขอบังคับให้จำเลยถอนชื่อจำเลยออกและใส่ชื่อโจทก์ เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้น ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องที่สมบูรณ์ ไม่เคลือบคลุม แม้คดีนี้กับคดีก่อนคู่ความจะเป็นคู่ความเดียวกัน แต่คดีก่อนศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นข้อพิพาททื่เป็นเนื้อหาแห่งคดีว่าจำเลยเป็นตัวแทนโจทก์หรือไม่ ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีดังกล่าว สามีโจทก์เป็นคนต่างด้าว ขณะซื้อที่ดินพิพาท แม้จะหย่ากับสามีแล้วยังอยู่ด้วยกัน แต่โจทก์เป็นคนไทย จึงไม่อยู่ในบังคับมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สัญญาซื้อขายที่ดินไม่เป็นโมฆะ กิจการใดที่ตัวแทนจะไปทำกับบุคคลภายนอกแทนตัวการ กฎหมายบังคับไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนไปทำกิจการนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย มิฉะนั้นกิจการที่ตัวแทนกระทำไปกับบุคคลภายนอกจะไม่สมบูรณ์ แต่ในระหว่างตัวแทนกับตัวการด้วยกัน ตัวแทนจะอ้าง ป.พ.พ. มาตรา 798 มาใช้บังคับไม่ได้ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินที่จำเลยลงชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในฐานะตัวแทน โจทก์ซึ่งเป็นตัวการเรียกร้องเอาคืน จำเลยมีหน้าที่ต้องคืนแก่โจทก์