ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ตัดรอนอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเรียกว่าภารยทรัพย์ ในอันที่ต้องยอมรับกรรมบางอย่างด้วยการงดเว้นการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตนเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่าสามยทรัพย์ จึงต้องแปลความโดยเคร่งครัด เดิมที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 243749 ตกอยู่ภายใต้บังคับภาระจำยอม เรื่อง ทางเดิน ทางรถยนต์ ทางสาธารณูปโภคใด ๆ แก่ที่ดินของจําเลยโฉนดเลขที่ 1003 เมื่อโจทก์รวมที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 10516, 10517, 243749 และ 158942 เป็นแปลงเดียวกันเป็นโฉนดเลขที่ 10516 ภาระจำยอมที่ยังคงอยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 10516 ฉบับใหม่จึงมีอยู่เฉพาะในที่ดินส่วนที่เคยเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิมเท่านั้น การรวมโฉนดที่ดินหลายแปลงเป็นโฉนดเดียว มิได้มีผลทำให้ภาระจำยอมเดิมในโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งแปลงใดได้กระจายไปอยู่ในทุกส่วนของโฉนดที่ดินฉบับใหม่ด้วย ดังนั้น ที่ดินโฉนดเลขที่ 10516 ที่มิใช่เป็นส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิม ย่อมไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับภาระจำยอมดังกล่าว และมิใช่เป็นกรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1392 ดังจําเลยฎีกา
---------------------------------------------------
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพาางภาระจำยอมบนที่ดินโฉนดเลขที่ นไป และให้จำเลยจดทะเบียนยกเลิกภาระจำยอมตามที่ได้จดทะเบียนไว้เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2537 เสีย หากจำเลยเพิกเฉยหรือไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอมบนที่ดินโฉนดเลขที่ 10516 ที่ให้เป็นภาระจำยอมบางส่วนแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2537 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่มิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังได้ว่า เดิมบริษัท ร. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 และ 1003 เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2537 บริษัท ร. จดทะเบียนให้โฉนดที่ดินเลขที่ 243749 ตกอยู่ภายใต้บังคับภาระจำยอมบางส่วน เรื่อง ทางเดิน ทางรถยนต์ ทางสาธารณูปโภคอื่น ๆ แก่โฉนดที่ดินเลขที่ 134205, 158942, 1003 อำเภอเดียวกัน โดยบันทึกข้อตกลง ลงวันที่ 14 มีนาคม 2537 ปี 2539 บริษัท ร. จดทะเบียนอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชื่ออาคารชุด ซ. อาคาร จี 1, จี 2 ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 จำนวน 437 ห้องชุด โดยมีจำเลยเป็นนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2551 โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 10516, 10517, 243749 และ 158942 มาจากเจ้าของเดิม ในปี 2552 โจทก์รวมที่ดินทั้งสี่โฉนดเป็นแปลงเดียวกันเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 10516 โดยในสารบัญจดทะเบียนวันที่ 14 มีนาคม 2537 ระบุว่า โฉนดที่ดินเลขที่ 243749 ตกอยู่ภายใต้บังคับภาระจำยอมบางส่วน เรื่อง ทางเดิน ทางรถยนต์ ทางสาธารณูปโภคอื่น ๆ แก่โฉนดที่ดินเลขที่ 134205, 158942, 1003 อำเภอเดียวกัน โดยบันทึกข้อตกลง ลงวันที่ 14 มีนาคม 2537 แล้วดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดชื่อโครงการ ด. บนที่ดินโฉนดเลขที่ 10516 กับสร้างกำแพงคอนกรีตล้อมรอบโครงการของโจทก์ไว้ รวมทั้งส่วนที่เป็นโฉนดเลขที่ 243749 เดิม
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ภาระจำยอมพิพาทสิ้นไปแล้วหรือไม่ เห็นว่า ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ตัดรอนอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเรียกว่าภารยทรัพย์ ในอันที่ต้องรับกรรมบางอย่างด้วยการงดเว้นการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตนเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่าสามยทรัพย์ สำหรับกรณีพิพาทคือ โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 10516 ที่จำต้องผูกพันด้วยการงดเว้นการใช้สิทธิในที่ดินส่วนที่เคยเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิมอันเป็นที่ดินภารยทรัพย์ ในเรื่อง ทางเดิน ทางรถยนต์ ทางสาธารณูปโภคอื่น ๆ แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 ซึ่งเป็นสามยทรัพย์ และขณะพิพาทที่ดินตกเป็นสิทธิแก่จำเลยในการจัดการและรักษาดูแลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ตามที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิม ได้จดทะเบียนไว้เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2537 ก็ตาม แต่ข้อที่โจทก์กล่าวอ้างในฟ้องว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 ไม่ได้ใช้ภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เนื่องจากมีที่ดินหลายแปลงและลำรางสาธารณประโยชน์ขวางกั้นอยู่ จำเลยเพียงให้การว่า มีสะพานข้ามลำรางสาธารณประโยชน์ได้เท่านั้น มิได้ต่อสู้ว่า นอกจากจะมีการจดทะเบียนเรื่องภาระจำยอมแล้ว ตามสภาพความเป็นจริงที่มีมาแต่เดิม เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 ได้ใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เป็นทางเดินหรือทางรถยนต์หรือทางสาธารณูปโภคในลักษณะใดและใช้ติดต่อกันเรื่อยมาจนถึงปัจจุบันแต่อย่างใด กับเมื่อพิจารณาภาพถ่ายทางอากาศและแผนที่ซึ่งโจทก์และจำเลยอ้าง ประกอบกับนางสาวจิตราภรณ์ ผู้จัดการของจำเลยเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า บริเวณระบายด้วยสีเขียวในเอกสารหมาย ล.19 ที่เป็นภาระจำยอมที่อยู่นอกรั้วโครงการของโจทก์ล้วนเป็นที่ดินรกร้าง ไม่สามารถเดินไปจนสุดทางได้เนื่องจากมีป่ารกร้างขวางอยู่ ทำเห็นได้ว่านับแต่จดทะเบียนภาระจำยอมเรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน ไม่เคยมีการใช้ภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เป็นทางเดิน ทางรถยนต์ ทางสาธารณูปโภคใด ๆ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 ตามที่ได้จดทะเบียนไว้เลย ทั้งนี้ก็เนื่องจากที่ดินทั้งสองแปลงมิได้อยู่ติดกัน ต้องผ่านที่ดินแปลงอื่นกับลำรางสาธารณประโยชน์ และจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 ไม่สามารถที่จะผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เพื่อการออกสู่ทางสาธารณะได้ กับได้ความจากนายวิรนนท์ ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซ. 2 และ 4 พยานจำเลยว่า ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซ. ทั้งหมด ในช่วงเวลากลางวันจะออกสู่ถนนสาธารณะโดยใช้เส้นทางหลักผ่านทางซอย ล. 128 และใช้ซอย ล. 126 เป็นทางรอง ในเวลากลางคืนจะไม่ใช้ซอย ล. 126 เนื่องจากเปลี่ยว แต่หากจะใช้ซอย ล. 130 โดยผ่านอาคารชุดโครงการ ด. ของโจทก์ตามเส้นลูกศรสีแดงในแผนที่เอกสารหมาย ล.19 สามารถทำได้แต่ต้องแลกบัตร แม้ที่ดินตามที่นายวิรนนท์อ้างถึงเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 10516 ก็ตาม แต่เป็นส่วนที่อยู่บริเวณด้านหน้าของที่ดิน มิใช่ในส่วนที่เคยเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิมที่อยู่ด้านหลังของโครงการ เมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิซึ่งตัดรอนอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องแปลความโดยเคร่งครัดว่า ภาระจำยอมที่ยังคงอยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 10516 ก็มีอยู่เฉพาะในที่ดินส่วนที่เคยเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิมเท่านั้น การรวมโฉนดที่ดินหลายแปลงเป็นโฉนดเดียว มิได้มีผลทำให้ภาระจำยอมเดิมในโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งแปลงใดได้กระจายไปอยู่ในทุกส่วนของโฉนดที่ดินฉบับใหม่ด้วย ซึ่งตรงกับสารบัญจดทะเบียนโฉนดที่ดินเลขที่ 10516 ที่ยังคงระบุว่า โฉนดที่ดินเลขที่ 243749 เท่านั้นที่ตกอยู่ภายใต้บังคับภาระจำยอมตามบันทึกข้อตกลงวันที่ 14 มีนาคม 2537 ดังนั้น ที่ดินโฉนดเลขที่ 10516 ที่มิใช่เป็นส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิม ย่อมไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับภาระจำยอม เรื่อง ทางเดิน ทางรถยนต์ ทางสาธารณูปโภคใด ๆ แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 จึงมิใช่เป็นกรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1392 ดังจำเลยฎีกา การที่โจทก์มิได้เรียกให้จำเลยย้ายภาระจำยอมจากด้านหลังไปอยู่ด้านหน้าโครงการจึงไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต นอกจากนี้ถนนและกำแพงคอนกรีตในโครงการ ด. ยังเป็นสาธารณูปโภคที่โจทก์มีความชอบธรรมจัดทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยและควบคุมดูแลรักษาความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินให้แก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดของโจทก์ หากโจทก์จะพึงอนุญาตให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารชุด ซ. ทุกโครงการสามารถผ่านเข้าออกในบริเวณอาคารชุดโครงการ ด. ได้ แต่ต้องแลกบัตรต่อเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ณ บริเวณประตูเข้าออกด้านหน้าโครงการ ยังนับเป็นเรื่องที่เหมาะสมชอบธรรมและไม่ใช่เป็นเรื่องที่จำเลยหรือลูกบ้านได้ใช้ภาระจำยอมพิพาทตามสิทธิตามปกติเช่นที่เคยมีมา เนื่องจากไม่ใช่เป็นส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิม พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นับแต่ที่ได้มีการจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 243749 เดิม ตกอยู่ภายใต้บังคับภาระจำยอมบางส่วน เรื่อง ทางเดิน ทางรถยนต์ ทางสาธารณูปโภคอื่น ๆ แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1003 เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2537 จวบจนถึงวันที่ 13 พฤษภาคม 2563 ซึ่งเป็นวันฟ้อง ไม่เคยมีการใช้ภาระจำยอมเกินกว่า 10 ปี ภาระจำยอมนั้นย่อมสิ้นไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ชอบที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนภาระจำยอมได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
(ปรีชา เชิดชู-ปุณณะ จงนิมิตรสถาพร-ธวัชชัย รัตนเหลี่ยม)
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1387, 1392
